私道の共有持分に関するトラブル5選 注意点や売却方法を解説！

私道の共有持分でトラブルに巻き込まれて困っていませんか？
親から相続した土地や購入した不動産が、共有私道に接している場合、他の共有者との意見の相違や通行権の問題で、建て替えや売却が思うように進まないケースがあります。
この記事では、専門知識がなくても理解できる『私道の共有持分に関するトラブル解決法』を詳しく解説します。
共有者間のルール作りや合意のポイント、弁護士や不動産業者の活用方法まで幅広く紹介していますので、ぜひ最後までお読みください！

私道とはどのような道路？

ここでは、私道と公道の違い、私道の種類・特徴について詳しく解説します。

公道と私道の違い

公道とは法律用語などの正式な表現ではありませんが、基本的に国や都道府県などの公共機関が所有・管理している道路を指し、道路法では次のように定義されています。

条文にある「一般交通の用に供する道」は「誰でも通れる道」の意味です。
そのため公園内の通路なども公道ですが、公共機関が所有している土地であっても一般の方が立ち入り禁止の敷地内道路などは「一般交通の用に供する道（公道）」とは言えません。
法律上、私道の明確な定義はありませんが、一般的には個人や民間企業が所有・管理している道路を指します。
ただし、建築のために整備された私道の中には、公道と同様に誰でも通行可能な状態を維持する必要があるものもあり、これがルールの複雑さやトラブルの原因となっています。
本記事では個人・民間企業が所有している道路を「私道」として、私道の共有持分に関するトラブルの内容、解決方法をご紹介します。

私道の種類とその特徴

私道にはいくつかの種類があり、それぞれの特徴や法的な扱いが異なります。
私道でも建築基準法の接道義務（建物を新築する場合、幅員4ｍ以上の道路に間口2ｍ以上接する必要がある）を満たせば建物建築が可能で、法的側面から見た代表的な私道は、次の3つです。

どんな道路が接道義務を満たしているかは、ご自身が購入した土地については不動産業者発行の重要事項説明書、これから購入する土地については物件情報で確認できます。
接道義務について不安な場合には、専門家である不動産業者や建築士、市区町村役場などに相談することも可能です。
また、私道の所有状況の面から見ると、次の3つのパターンがあります。

この中で単独所有型（公道につながる私道全体を1人で所有）のケースは、旗竿敷地が代表的な形状で、法的規制さえクリアできていれば建築可能です。
しかし、共同所有型・相互持合型は共有であるからこそ起こるトラブルがあり、建物の建て替えや土地売却には細心の注意が必要です。
以降の項目では、共同所有型・相互持合型それぞれで発生するトラブルとその原因、そしてトラブルを避ける方法について詳しく解説します。

私道の共有持分で発生するトラブル：共同所有型

共同所有型は私道全体を複数の所有者で共有する状態で、分譲地などによく見られます。
分譲会社が入っている場合は、私道の所有者が分譲会社であり、分譲地（宅地）を販売する際に私道の持分も一緒に引き渡されます。
しかし、共有に関するルールが不十分な場合、以下のようなトラブルが発生します。

共有者間で管理方針がまとまらない

共同所有型では、それぞれの所有者の意見が異なることで私道の管理方針がまとまらないことがよくあります。
例えば、道路の補修や清掃を定期的に行うかどうかで意見が分かれるケースです。
ある所有者は費用をかけて補修・整備して私道の価値を保ちたいと考える一方で、別の所有者は費用をかけずに最低限の管理で済ませたいと主張する場合もあります。
意見の対立が続けば私道の管理が滞り、状態が悪化する可能性があります。

共有者間で管理費用や補修費用を巡る意見が対立

宅地分譲の際に開発業者（ディベロッパー）が宅地の買主に買受部分の共有持分を併せて売却する際、そもそも私道の管理方法について明示的な取り決めがないことも多く、工事に関する同意が得られず放置されるというケースも見られます。

共有者が不在、連絡がつかない

私道の共有持分を複数人で所有している場合、共有者の中には転居・相続・売却などで連絡が取れないケースもあります。
長期間、連絡が取れない状況が続くと、私道の管理や補修に関する合意形成が困難になってしまい、他の共有者に過剰な負担がかかる上、私道の管理・補修が進まない、若しくは無断で工事しなければならないケースも出てくるかもしれません。

私道の共有持分で発生するトラブル：相互持合型

相互持合型は、私道部分を分筆し、宅地に接した一部の私道をそれぞれ単独所有する形態です。
相互持合型の場合、以下のようなトラブルが起こりえます。

所有者間での通行権に関するトラブル

私道の相互持合型では、所有者間で通行権を巡るトラブルが生じることがあります。
通行権とは他人の敷地を通らないと自分の敷地にたどり着けない場合、他人の土地を通行できる権利です。
この通行権があれば問題ないように見えますが、原則、通行権は勝手に発生するものではなく、利用する宅地（要役地）と通行させてもらう他人の土地（承役地）の所有者が契約することによって発生する権利です。
従って、土地の形状が他人の土地を通行しないと入れないとしても、勝手に他人の私道を通行してはいけません。
このような私道トラブルの背景には、明確な通行権や利用条件が取り決められていないことが多く挙げられます。
共有している私道の通行権は、不動産の価値にも影響を与えるため、特に注意すべき事項です。
トラブルを防ぐためには、土地購入時に通行地役権を登記する（特に通行するために登記する権利を通行地役権と言います）、所有者間で通行に関するルールを明文化しておくことが重要です。

所有者の掘削承諾が得られない

建物建築に際してインフラ工事のために土地を掘削する場合、土地の所有者に無断で掘削などの工事をすることは民法上の不法行為に当たるため、掘削工事には地権者の掘削承諾が必要となります。
しかし、私道を共有している場合、所有者同士の関係が険悪で嫌がらせを受けたり、連絡が取れないからと、承諾を急ぎ過ぎたためにトラブルになって掘削承諾が取れない、といったこともあります。
このような状況を回避するには、事前に他の所有者と良好な関係を築き、掘削工事の必要性とそのメリットを丁寧に説明することが必要です。
それでも解決が難しい場合は、不動産や法律の専門家に相談することが効果的です。
共有持分の問題に詳しい専門家が介入することで、解決できる可能性が高くなります。

共有持分の私道でトラブルを避けるための方法

共有持分の私道でトラブルを避けるための方法は次のとおりです。

土地購入前に道路の権利関係を確認する

土地購入前に私道の権利関係を確認することで、多くのトラブルを未然に防げます。
例えば、自分の購入する土地の接している私道が他の所有者と共有である場合、共有者全員の同意がなければ通行権や掘削承諾を得られないケースがあります。
こういった土地でも気に入って購入を検討しているのであれば、他の所有者との同意の状況、ルールについて仲介業者に確認しましょう。
事前に合意が得られている、通行地役権の登記に加えて掘削承諾書もあることが確認できれば、トラブルの可能性はかなり低くなるでしょう。
「権利関係については土地購入後に自己責任で合意を得る」、といった回答であれば「合意が無い」と証明しているようなものなので、購入は考え直した方が良いかもしれません。

共有者間でルールを明確化し書面化する

共有持分の私道を含む不動産を所有している場合、トラブルを未然に防ぐためには、共有者間で管理や使用に関するルールを明文化しておくことをおすすめします。
例えば、管理費用や補修費用の積立や負担割合、通行権の範囲、掘削やインフラ工事のルールなどを事前に取り決めておくことで、後々の衝突を回避できます。
特に、共有者が複数いる場合は口約束ではなく、費用がかかったとしても弁護士に依頼し、「共有者間での契約」として合意内容を書面に残しておくと、トラブルが発生した際に対応しやすくなります。

近隣住民や共有者と良好な関係を築いておく

私道の共有持分に関するトラブルを回避する上で重要なのが、近隣住民や他の共有者との良好な関係を築いておくことです。
私道は複数の所有者が関わる場合が多く、それぞれが協力して管理や補修を行うことが必要です。
そのため、共有者や近隣住民と円滑なコミュニケーションを図り、日頃から信頼関係を構築しておくことが大事です。
例えば、私道の修繕が必要になった際や掘削工事を行う際、共有者や近隣住民との関係が良好であれば、意見の対立や承諾を得るのに時間がかかるリスクを軽減できます。

私道の共有持分に関する法的な解決策

私道の共有持分に関してトラブルが起こってしまった場合の法的な解決策は下記のとおりです。

共有者同士で話し合いを行う

私道を共有している場合のトラブルは、まず共有者同士で話し合いを行うことが重要です。
私道の共有持分に関するトラブルは感情的な理由が少なくありません。
日常生活の中で、鉢植えをはみ出して設置している、みんなで約束した定期清掃に出ない、挨拶しない、など何が原因になるか分かりません。
共有者全員で問題点を話し合い、非があれば謝罪し、再発防止策を立てることで関係改善を目指しましょう。
しかし、どんなに歩み寄っても聞く耳を持たない、理不尽な要求や法外な通行料を請求してくる場合には、当事者のみでの解決は困難なため、弁護士に相談するという方法があります。

弁護士に相談して法的アドバイスを受ける

共有者同士の話し合いだけでトラブル解決が難しい場合は、弁護士への相談を検討しましょう。
不動産、特に私道負担に精通した弁護士であれば、土地や私道の共有持分に関する複雑な権利関係についてアドバイスを行い、所有者ごとの責任分担や権利義務について明確にしてくれます。
弁護士に相談する場合は、土地の公図や所有者の分かる登記簿謄本などを法務局で予め取得しておくとスムーズに進みます。

調停や訴訟を行い解決する

話し合いや弁護士への相談でも解決できない場合は、最終手段として調停や訴訟が考えられます。
調停は裁判所で行う話し合いで、建築関係の事件であれば一級建築士の資格を持つ調停委員などが立会い、共有者間の意見を調整して合意を目指す手続きです。
一方、訴訟は法的根拠に基づいて裁判を行い、裁判所の判断により終局的な解決を図る方法です。
私道通行・私道掘削の承諾及び妨害排除を求める訴訟を提起することになります。
時間や費用がかかるものの、主張が法的に正当であれば抜本的な解決が期待できます。
調停・訴訟どちらの方針を取る場合でも、必要な証拠や事実をきちんと準備し、弁護士などの専門家と連携して進めることをおすすめします。

私道に接する不動産の売却手順と注意点

共有私道に接する不動産を売却する場合の具体的な手順と注意点は次のとおりです。

建築基準法を満たしているか確認する

私道に接する不動産を売却する際、最初に確認すべきポイントは、その道路が建築基準法で定められた要件を満たしているかどうかです。
建築可能な私道は、建築基準法第42条1項5号道路や43条2項道路（旧43条但し書き道路）のどちらかであり、どちらにも該当しない場合は新たに建物を建築できず、不動産の売却が難航する可能性があります。
また、どちらの道路も道路幅が4m以上必要なため、測量して幅員が不足していると建築ができない可能性もあるため、事前の現地測量も重要です。

売却時に買主へ権利関係を適切に説明する

私道は共有持分による所有形態が多く存在します。
したがって、不動産売却時には買主に対し私道の権利関係を正しく説明することが重要です。
具体的には、私道共有持分の範囲、通行権や掘削承諾についても明確に伝えておくことが必要です。
売却後に私道に関するトラブルが発生すると、買主からクレームや法的要求を受ける恐れがあります。
登記事項証明書や公図を提示し、私道の所有形態や権利状況を確実に説明しておくことで、不動産取引のトラブルを未然に防ぐことが可能です。

専門の不動産買取業者の活用方法

不動産買取業者は私道の共有持分や権利関係に詳しく、特に私道負担や道路トラブルに関する経験を持っています。
そのため、一般の個人買主では難しいとされる条件でも売却をスムーズに進められるケースもあります。
また、市場での売却が難しい共有持分や権利問題のある物件でも、適正価格で買い取ってもらえる可能性が高いため、選択肢の一つとして検討する価値があります。

共有持分を売却する際の注意点

共有持分を売却する際の注意点は次のとおりです。

通行承諾書や掘削承諾書を取る必要がある

私道の共有持分を売却する場合、通行承諾書や掘削承諾書を取得する必要があります。
建物の建築を目的とした買主に、他人の土地を通行しないと利用できない土地を売却する場合、通行する土地の通行承諾書や必要な掘削承諾書を取得しておかないと、買主は購入後に建物の建築ができなくなる恐れがあります。
そのため、売却時には次の購入者が問題なく建築・インフラ設備工事ができるように通行承諾書・掘削承諾書を取得しておくことが売主としての責任と言えるでしょう。

面している土地が接道義務を満たしているか確認する

建築基準法では、専用住宅の建築用地は、4ｍ以上の幅員の道路に間口が2ｍ接していなければならないという「接道義務」が規定されています。
前述のとおり、私道で接道義務を満たす道路は、幅4m以上の建築基準法第42条1項5号道路（位置指定道路）と建築基準法第43条2項道路（旧43条但し書き道路）の2つです。
接道義務を満たしていない場合は建築ができないために、売却後の土地活用に制約が生じ、売却価格にも影響を与える可能性があります。
道路種別については、市区町村役場の建築課等で調査可能です。

専門の買取業者への買取がおすすめ

私道の共有持分は、その権利関係の複雑さやトラブルのリスクから、一般の買主が敬遠する場合が多いです。
そこで、私道の共有持分を含む不動産の取り扱いが豊富な不動産買取業者を活用するのがおすすめです。
これらの業者は、共有持分の買取に関する実績やノウハウを持っているため、通常の売却手続きに比べてスピーディーかつ確実に進めることができます。
ただ、不動産売却は一生に一度あるかどうかの経験のため、どの業者が私道の共有持分の取り扱いを得意としているか分からない、色々調べて無駄足になるのではないか、と心配にならないでしょうか？
しかし、訳あり不動産はその名前のとおり、私道の共有持分などの「訳あり不動産」を専門に取り扱う不動産業者として、訳ありで困っている地主様に最適なアドバイス、他では難しい活用方法に基づく高額査定買取など、多くのメリットを提供しています。

私道持分の有無を調べる方法

私道やその共有持分を所有しているかどうかを確認することは、土地や不動産を安全に取り扱うために非常に重要です。
私道の共有持分がある土地では、権利関係や税負担が発生し、トラブルを防ぐために早期にこれを把握しておくことが求められます。
まず、自分が所有している土地が私道に接している場合は、不動産登記事項証明書や公図を取得することで私道の共有持分の有無を確認できます。

固定資産税を含む私道関連の費用

固定資産税を含む私道関連の費用についても、明確な取り決めがなければトラブルの原因が多く存在します。

私道の固定資産税の支払い義務と計算方法

市道や県道などの公道は公共の用に供する道路のため固定資産税が課税されませんが、私道は原則、固定資産税が課税されます。
また、一般の人も日常的に通行しているなど、一定の基準を満たす場合には免除になるケースもあります。
そして単独所有型、相互持合型はそれぞれ所有者に固定資産税が課税されるため、特に問題は無いでしょう。
しかし、公道につながる私道全体を複数の所有者で共有する共同所有型の場合は少し状況が複雑です。
地方税法10条の二で、「共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。」と規定されており、固定資産税は共有者全員が連帯して納付する義務を負います。
持分に応じて案分した固定資産税が課税される、という計算方法であれば不公平はありませんが、実情としては市区町村が決めた共有者代表に全額の納税通知書が送られており、持分に応じた課税を実施している市区町村はほとんどないようです。
もしかしたら私道部分の固定資産税は知らないうちに他の誰か、若しくは自分が支払っている可能性があるので、私道を共有している方は固定資産税課税明細書を細かく確認しましょう。
なお、共有者は連帯して税金を納付する義務があるため、もしも市区町村から私道の固定資産税全額を請求された場合には全額を支払う義務があり、他の共有者の負担分については代表者が個別に回収することとなります。
他の共有者に支払ってもらえない場合には裁判を起こす必要があり、更なる近隣トラブルの原因ともなってしまいます。

費用負担を透明化するためのポイント

私道に関する費用負担については、下記の4点について合意しておくことをおすすめします。

分譲時の不動産会社や弁護士のサポートを受けながら、共有者全員で合意書を交わしておくと、後々のトラブルを防ぐことにつながります。

私道の共有持分で困ったら訳あり不動産相談所へ

今回は、私道の共有持分が原因で起こり得るトラブルや、その解決策、不動産の売却方法について解説しました。
本文で紹介したとおり、私道の共有持分は、共有者同士のトラブルの原因となることが多く、掘削承諾書が得られず上下水道工事ができない、物件の売却が進まないといった問題が発生する可能性があります。
こうしたトラブルを解決するには、私道の共有持分に強い不動産買取業者に共有持分を売却するのが効果的です。
業者は買取後に、自分たちの持つノウハウを最大限に使ってトラブルに対処して解決へとつなげるため、売主様は土地を手放すだけでストレスなく問題を解消できます。
訳あり不動産相談所では、私道の共有持分や建築不可物件など訳あり不動産を専門に買取しています。
掘削承諾書などの書類が不要で、他業者より高い買取価格を提示できるケースも多いため、スムーズな売却が可能です。
私道共有持分のトラブルでお困りの際は、ぜひ「訳あり不動産相談所」にご相談ください。
専門的なノウハウを活かし、それぞれの状況に最適な提案をいたします。