共有持分の売却相場は？実際の買取事例や査定のポイントも紹介！

土地や建物を購入したり相続したりする際に、家族や親族と共有して不動産を所有することがあります。
共有者ひとり一人がもつ権利のことを共有持分といい、共有持分の売却は、相場の把握が難しく、他の共有者や買取業者との交渉が必要になるため、多くの人が悩むポイントです。
共有者が多い不動産で相続が発生すると、共有者がさらに多くなり不動産を管理したり売却することが困難になるため早期の売却が必要です。
本記事では、共有持分の売却に関する基礎知識から、共有持分の売却相場、実際の買取事例や査定のポイントまで分かりやすく解説します。
不動産の一部を所有している方や、共有状態から解放されたいと考えている方はこの記事を読むことでおすすめの相談先や解決方法が分かり、問題の解決につながります。

共有持分の売却相場の概要

共有持分の売却相場は、売却先の種類や物件の条件により大きく異なります。
共有持分は不動産の一部の権利を指し、売却の際には「他の共有者に売る場合」と「買取業者に売る場合」で取引価格が変わるのが特徴です。
一般的に、他の共有者に売却する場合は共有者との関係によって価格が多少前後しますが、市場価よりもかなり低い金額で売却される場合が多いです。
他の共有者に共有持分を売却する際の価格は「市場価格×持分割合」で取引されることもありますが、第三者に売却する場合、価格は「市場価格×持分割合×1/2」とされることが多いです。
買取業者に売却する場合はこの価格よりもさらに低くなる可能性もあります。
ただし、買取業者は迅速な現金化が可能で、トラブルになりやすい他の共有者との条件調整が不要なケースも多いです。
それぞれの特徴を踏まえ、どの売却方法が最適かを検討することが重要です。

他の共有者と買取業者の相場の違い

他の共有者への売却は、物件の市場価格を基準に取引されることが多いです。
これに対し、買取業者への売却は、買取業者が共有持ち分を買い取ったあと、転売を見越して利益を確保するために、相場よりも低い価格が提示されるケースが一般的です。
特に、共有持分の買取を専門とする業者は、迅速な取引を提供する代わりに、売却価格が低くなる点に注意が必要です。

共有持分の買取事例から見る実際の売却相場

共有持分の買取事例を通して、実際の売却価格がどのように決まるかを理解すべきです。
ここでは以下のケースについて解説をします。

• 共同生活が難しい持分
• 離婚後の持分
• 不仲な共有者と共有状態の持分

状況に応じて適切な売却方法が異なるため、売却価格は異なります。
しかし、実際の取引の中で異なる事例の中での共通するポイントを把握することが重要です。

共同生活が難しい持分をほぼ市場価格で売却

あるケースでは、同居していた家族間の不和により共同生活が難しくなり、他の共有者に対して持分を売却した事例があります。
共同生活が難しくなったケースでは、共有者間の合意がスムーズに進んだため、ほぼ市場価格での売却が実現しました。
共有者間の合意が問題なく進めば、共有持分は市場価格に近い取引が可能です。
他の共有者が購入する場合は、売主と買主の条件の落としどころとして市場価格での売買がされることが多いため、売却価格が高くなる傾向にあります。
しかし、後にも触れますが、共有者間の関係が悪かったり、共有者の死亡により相続が発生した場合、共有者間での協議が複雑化するため市場価格での売却が難しくなります。

離婚後の持分を高額で買い取ってもらった事例

離婚後に不動産を共有していたケースでは、持分を不動産業者に売却した事例があります。
離婚した場合、元配偶者が居住を継続するケースが多いため、共有持分についても早急な現金化が求められることが少なくありません。
離婚後の財産分与等のためにも早期売却が求められるため、契約手続きを早く完結できる業者への売却が選択されました。
買取業者に買取を依頼した場合、売却価格は高くて市場価格の80%程度で成立することが多いです。
立地や建物の状態などによってはこれより低い金額を提示される可能性もあるため注意すべきです。

不仲な共有者と共有状態でも買取された事例

共有者同士の関係が悪化し、共有状態のままで持分を売却した事例もあります。
共有者同士の関係が悪化している場合では、他の共有者との交渉が困難なため、買取業者が間に入り、共有状態のまま持分を買い取る形がとられました。
トラブルになっている共有持分を買取業者に売却することで、共有者はトラブルから解放されますされます。
専門の買取業者はこのようなトラブルのある物件も引き受けるため、売主にとってはトラブルがある物件を早期に現金化するための選択肢の一つです。

共有持分の査定で重視されるポイント

共有持分を売却する際、通常の物件を査定するよりもさらに細かい要素が考慮されます。
共有持分の査定をするうえで、特に重視されるポイントは以下の3つです。

• 物件の所在地や立地条件
• 持分の割合と共有者の人数
• 住宅ローンの残債や不動産の状態

これらのポイントは、売却価格に直接的な影響を与えるため、自分の物件がどういう状態なのか、またどういうところが見られているのかを把握しておきましょう。

物件の所在地や立地条件

不動産の所在地や立地は、査定価格に大きな影響を与えます。
一般的には、交通の便が良いエリアや人気の住宅地であれば、査定価格が高くなる傾向にあります。
共有持分の査定においても対象となる土地が駅に近かったり、商業施設に近い場合や、人気の住宅地内の土地であれば査定価格は高くなります。
ただし、いくら立地が良くても共有持分である時点で、共有者のいない土地と比較すると査定価格は低くなるため注意が必要です。

持分の割合と共有者の人数

共有持分を売却する際には持分の割合が大きいほど売却価格は高くなります。
反対に共有者の人数が多いと、権利関係が複雑化し、売却が難しくなるケースが多いため、査定にも影響します。
2人や3人程度であれば影響は少ないですが、それ以上になる場合は、買い取り業者が転売や収益化するのが難しくなるため価格が低くなる場合がほとんどです。
さらに、共有者の一人が亡くなり相続が起きるとさらに共有者が増える可能性が高く、査定価格に影響が出ます。
査定を依頼する前に、共有者の人数と詳細を把握するためにも法務局にて登記全部事項証明書を取得して確認するのがおすすめです。

住宅ローン残債や不動産の状態

共有持分の不動産に住宅ローンが残っている場合は、売却価格がローンの残高を上回らないと自己資金を用意しなければならなくなります。
また、抵当権を抹消する費用など諸経費も掛かるため一般的に査定価格は安くなります。
また、建物の築年数や劣化状態も査定の際に評価のポイントとなります。
古い物件やリフォームが必要な物件は、買取後に収益化するハードルが高くなるため査定価格が低くなる場合があります。
住宅ローン残債は、住宅ローンを利用する金融機関に問い合わせるか、年末に金融機関から送付される住宅ローン残高証明書を確認することで金額がわかります。

共有持分を高く売却するためのテクニック

共有持分を高値で売却するためには、いくつかの抑えておくべきポイントがあります。

• 不動産市場価格を事前に確認
• 共有者との権利関係を明確にする
• 複数の買取業者で査定を比較する

売却自体の難易度が高い共有持分ですが、工夫次第で高値での売却ができます。

不動産市場価格を事前に確認

共有持分を売却する前に、物件の市場価格を調べることが重要です。
買取業者に査定を依頼する前に物件全体の価値を把握しておくことで、業者から提示される査定価格の妥当性を判断できます。
市場価格を調べるには不動産ポータルサイトがおすすめです。
大手の不動産ポータルサイトで売却したい物件の近くで売りに出ている不動産の価格を調べることで、土地の相場や大体の市場価格がわかります。
自分が所有している土地や建物と似たような物件が売りに出ていれば販売価格を確認し、大体の市場価格を見積もっておくとよいでしょう。

共有者との権利関係を明確にする

共有者の権利関係を整理しておくことも、売却をスムーズに進めるポイントです。
共有者との権利関係とは、共有者との間で決められている管理や固定資産税の支払いを誰が行っているかの情報です。
特に他の共有者が購入する可能性がある場合は、あらかじめ話し合いを行い、権利関係を整理したうえでトラブルを未然に防ぐ努力をしておくべきです。

複数の買取業者で査定を比較する

共有持分の売却価格は、買取業者によって異なります。
そのため、複数の業者から査定を受け、提示価格を比較することが重要です。
査定をする際には物件の実勢価格が重要です。
路線価や固定資産税の評価額も重要ですが、どのような物件がいくらで取引されているかという実勢価格をどのように読み取るかが業者の良し悪しを分けます。
買取業者によっては特定のエリアに強みを持つ場合もあるため、大手だけでなく、地元の買取業者にも査定を依頼するなど複数の買取業者で査定を行い、査定結果を比較することが有効な方法です。

共有持分は専門の買取業者に売却するのがベスト

共有持分を売却する際は、専門の買取業者に依頼するのが最も効率的な方法といえます。
共有持分を専門の買取業者に売却するのがおすすめな理由は3つあります。

• 早期の現金化が可能
• トラブルがあっても買取可能
• 他の共有者に秘密で売却できる

共有持分を売却する場合、売却価格は一般的な売却方法よりも低くなりますが、それを上回る大きなメリットがあります。

早期の現金化が可能

買取業者への売却は、共有持分の売却手続きをスピーディーに進めるため、早急に資金が必要な場合に最適な選択肢となります。
一般的な不動産取引では、購入者が決まるまでに数カ月を要することが多いですが、買取業者はすぐに現金化を行うことが可能です。
また、契約条件も売主の希望条件を踏まえて柔軟に対応してくれます。
買取業者に依頼するとおよそ1〜2週間で売却手続きを終えることも可能なため、一刻も早く共有持分を売却したい方におすすめです。
また、すぐに現金化できるため、緊急の資金ニーズにも対応でき、計画的な資金繰りが実現します。

トラブルがあっても買取可能

共有者同士の関係が悪化しているケースでも、専門の買取業者は持分を買い取ることが可能です。
買取業者には、トラブルを解決できるノウハウや、弁護士や司法書士などの専門家と提携してトラブルに対応する仕組みがあるからです。
他の共有者との話し合いが難しい場合や、権利関係が複雑な物件でも、不動産買取業者が過去の取引事例を踏まえて柔軟に対応してくれます。
これにより、共有者間の関係性にかかわらず、売却がスムーズに進められるのが大きなメリットです。

他の共有者に秘密で売却できることも

共有持分を売却する際に、他の共有者に知られたくないというケースも少なくありません。
共有持分の所有者の中には、単独で放棄することができたり、他の所有者とのトラブルを避けるために他の共有者に知られずに売却するという要望を持つ人もいます。
一般向けに売りに出す場合は、物件情報を広告に掲載しなければならず他の共有者に知られる可能性が高いです。
特に、他の共有者と関係が悪い場合や、プライバシーを重視する場合には、買取業者を利用することで、円滑な売却が可能です。

信頼できる買取業者を見極めるポイント

共有持分の買取業者は多数存在しますが、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
買取業者を見極めるために重要なポイントは3つあります。

• 買取実績の確認
• 弁護士との提携確認
• 無料相談での対応チェック

全国に買取業者は数多く存在しており、それぞれ得意としている不動産屋物件に違いがあるため、見極めるポイントを参考にして信頼できる業者に依頼することが売却を成功させるために重要です。

買取実績の確認

買取業者の実績は、信頼性を見極めるうえでの重要なポイントです。
なぜなら、過去の買取実績が多く、取引件数が多い業者は、スムーズな手続きやトラブルの発生を未然に防ぐことが期待できるからです。
取引件数を公式サイトや口コミ、レビューなどから確認し、実績が豊富な業者を選びましょう。
実績のある業者は、豊富な取引経験を活かし、さまざまなトラブルにも迅速に対応してることはもちろん、取引相場を正確に把握し、適正な査定金額の提示をしてくれます。

弁護士との提携確認

信頼できる買取業者は、弁護士と提携していることが多いです。
なぜなら、共有持分に関するトラブルの解決には、弁護士の力が必要不可欠だからです。
弁護士が関与することで、契約内容が法的に適切であることが保証され、売主も安心して取引を進められます。
特に、共有者間でのトラブルが予想される場合は、弁護士がサポートする業者を選ぶと安心です。
共有持分の売却後に共有者と不動産買取業者の間でトラブルが発生した場合、共有者との関係が悪化したり、トラブルに再度巻き込まれたりする可能性もゼロではありません。
弁護士と提携しているかどうかは事前にウェブサイトや問い合わせで確認するのがおすすめです。

無料相談での対応チェック

多くの買取業者は、無料での相談や査定を行っています。
相談や査定における不動産買取業者の営業担当者の対応は、業者の信頼性を確認するための重要なポイントです。
まずは質問への回答が明確で丁寧か、誠実な姿勢で対応しているかが重要です。
取引となれば幾度となく不動産買取業者の営業担当とはやり取りを重ねていきます。
相談対応の質は、取引全体の満足度にも影響を与えるため、慎重に判断する必要があります。

共有持分を売却するまでの流れ

共有持分を売却するには、売却の流れを正確に把握することが重要です。
一般的に、共有持分の売却は以下の流れに沿って進められます。

1. 査定依頼
2. 売買契約と所有権移転登記
3. 確定申告

共有持分を不動産買取業者が買取を行う場合には、一般向けに売却するよりも少ない手順で売却が可能です。

査定依頼の方法と流れ

共有持分の売却を始める際は、まず買取業者への査定依頼を行います。
査定は、インターネットの専用フォームや電話から簡単に依頼することができます。
業者は、物件の所在地、共有者の人数、持分割合、不動産の状態などの情報をもとに査定額を提示します。
査定結果が提示された後は、業者ごとの条件を比較し、最適な売却先を選びます。

売買契約と所有権移転登記

売却先が決定したら、買取業者との間で売買契約を締結します。
売買契約では、売却価格、支払い時期、手数料の有無などの重要な条件を確認する必要があります。
契約が完了すると、所有権の移転登記が行われます。
登記は司法書士が行い、売却者が手続きを代行するケースがほとんどです。
所有権移転登記が完了すると、正式に売却が成立したことになります。

確定申告の準備

共有持分を売却した後、利益（譲渡所得）が発生した場合は、確定申告が必要です。
売却金額から取得費や譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得となり、課税対象になります。
確定申告の際は、売却時の契約書や登記費用の領収書を用意する必要があります。
特に、条件を満たすことで特別控除が適用され、大幅に税金を減らせる場合があるため、税務署や税理士に相談するのも一つの方法です。

共有持分売却後の影響と注意点

共有持分を売却した後にも注意すべきことが数多く存在します。
共有持分売却後に気を付けるべき点は以下の3つです。

• 共有者の同意不要での売却の可否
• 買取業者が購入後にどうするか
• 売却後の税金処理とトラブル回避の方法

共有者の同意不要での売却の可否

共有持分は、他の共有者の同意がなくても売却が可能です。
民法では、各共有者は自分の持分を他の共有者の同意なく単独で放棄できるとされています。
そのため、共有者に知られずに売却することも可能です。
ただし、他の共有者と関係が悪化するリスクがあるため、事前に十分な検討が必要です。
共有者間のトラブルを避けたい場合は、契約をする前に買取業者に相談するのが賢明です。

買取業者が購入後にどうするか

買取業者が共有持分を購入した後は、主に以下の3つの方法が考えられます。

1. 他の共有者に売却する

業者は他の共有者に売却を持ちかけ、共有持分の買取を促します。
共有者が買い取ることで、所有権が一本化され、売却がしやすくなります。

2. 物件全体を一括で売却する

業者が残りの共有者と交渉し、物件全体を一括で売却するケースもあります。
これにより、物件の売却価格が向上する可能性があります。

3. 賃貸や再販を行う

共有持分が住宅として利用可能な場合、賃貸物件として貸し出すこともあります。
特に賃貸需要が高いエリアでは、この方法が選ばれることがあります。

売却後の税金処理とトラブル回避の方法

共有持分の売却に伴い、譲渡所得が発生した場合は、所得税および住民税の課税対象となります。
譲渡所得は、売却価格から取得費や登記費用、仲介手数料などの譲渡費用を差し引いた金額です。
課税所得に対して一定の割合で計算された金額が課税されます。
物件を売却した場合には、必ず確定申告が必要になります。
譲渡所得が大きい場合は、多額の税金を払わなくてはなりませんが、一定の条件を満たすことで特別控除が適用でき、大幅に税金を減らせる可能性があります。

共有持分の売却に関するよくある質問

共有持分を売却した後にも注意すべきことが数多く存在します。
共有持分売却後に気を付けるべき点は以下の３つです。

• 共有者の同意不要での売却の可否
• 買取業者が購入後にどうするか
• 売却後の税金処理とトラブル回避の方法

共有持分の売却を検討する前に、細かい点を確認しておきましょう。

買取業者に売却した後、共有持分はどうなる？

買取業者に売却した後、売主は共有持分に関する権利を完全に手放すことになります。
新たな共有者として買取業者が登記され、売主は持分に関する責任を負うことはありません。
持分を買取業者に売却することにより、共有状態から解放され、トラブルのリスクも軽減されます。

共有持分の売却に同意が必要？

共有持分の売却には、他の共有者の同意は必要ありません。
民法では、各共有者が自分の持分を単独で放棄できると規定されています。
そのため、他の共有者の同意を得ることなく、売却することが可能です。
ただし、放棄した持分は他の共有者に権利が移動するため他の共有者との関係を考慮し、事前に相談するのが望ましい場合もあります。

売却できない場合の対応策は？

売却が難しい場合でも、適切な対応策を講じることで解決の可能性があります。
たとえば、買取業者に相談することで、買い手を見つける手助けをしてもらえる場合があります。
また、他の共有者に売却を持ちかけて買取を促す方法も有効です。
さらに、裁判所に申し立てて共有物の分割を請求する方法もありますが、この方法は時間と費用がかかるため、慎重な判断が求められます。

売却時にかかる費用は？

共有持分の売却時にかかる主な費用は以下の通りです。

• 仲介手数料
• 登記費用
• 譲渡所得税

仲介手数料

不動産業者が仲介する場合は、売却金額の3%+ 6万円（税別）が目安です。

2024年10月から法律が改正され、空き家等を売却する際に売買代金が800万円以下の場合、仲介手数料の上限が売買代金に関わらず33万円（税込）となったため、空き家を売買する際には注意が必要です。

登記費用

所有権の移転登記が必要となり、登記費用がかかります。
司法書士に依頼する場合は、その報酬も発生します。
自分で移転登記を行うことで、司法書士の報酬分を節約できますが、手続きは複雑であり、平日に法務局に行かなければならないため司法書に依頼するのが賢い方法です。

譲渡所得税

売却による利益が発生した場合は、所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得税は不動産の所有期間によって税率が変わるため、事前に所有期間を確認して税理士への確認が必要です。
これらの費用は、売却後の利益に影響を与えるため、事前に見積もりを取ることが大切です。

共有持分の売却は訳あり不動産相談所まで！

ここまで、共有持分の売却について詳しくお伝えしました。

共有持分は、他の共有者の同意がなくても売却が可能ですが、共有者との関係性によってはトラブルに発展する可能性もあります。
トラブルを避け、スピーディーに売却をしたいという方は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
訳あり不動産相談所では、共有持分でも、積極的に買取を行っています。

「物件の処分に困っている」
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「とにかく早く手放したい」

共有持分を含め、取り扱いの難しい土地の売却でお悩みの際は、訳あり不動産相談所にご相談ください。