共有持分の私道とは？権利関係やトラブル事例、売却時の注意点まで徹底解説

「土地に接する道路が私道だけど売れるだろうか？」
土地に道路が接していても、その道路が共有持分の私道というケースがあります。
共有持分の私道は、通行権や掘削に関する権利が複雑になりやすく、トラブルに発展する恐れがあるので慎重な対応が必要です。
この記事では、共有持分の私道の基本やトラブル事例・売却時の注意点などを詳しく解説します。

共有持分となっている私道とは？

共有持分になっている私道とは、私道が複数人に所有されている状態を指します。
敷地に接する道路が私道のケースでは、持分があるかないかで対応が大きく変わってくるので、持分についての理解が重要です。

そもそも私道とは

道路には、公道と私道の2種類があります。

公道は国や自治体が所有する道路です。
誰でも通行でき、修繕管理義務も所有者である国や自治体にあります。
一方、私道は公道以外の個人などが所有する道路です。
修繕や管理は所有者が責任を負い、通行できるのも所有者のみなど制限がかかります。
また、私道は地主といった単独の人で所有されているケースだけでなく、複数人で所有されているケースもあります。
代表的なケースが分譲地にある私道です。
一般的に分譲地の場合、その道路に接する土地の所有者全員で私道を所有する形となり、それぞれが有する権利の割合が私道持分となります。
複数人で所有されているケースでは、さらに所有の仕方が「共同所有型」と「相互持分型」に分かれます。

共同所有型の私道とは

共同所有型の私道は、近隣の土地の所有者で共同で私道の所有権を共有している状態のことを指します。
例えば、3人で私道を共有する場合、それぞれが3分の1ずつ持ち分を持つといったものです。
なお、私道の維持修繕管理は、共有持ち分者全員で行い、万が一修繕費用が発生する場合は按分するといった取り決めを行います。

相互持合型の私道とは

相互持合型の私道は道路を分筆して、近隣の土地の所有者がそれぞれ単独で持ち分を持つ状態のことを指します。
例えば、6メートルの幅を持つ道路を3人で共有する場合、それぞれ2メートル分ずつの面積を算出し、分筆するといった形を取ります。
なお、所有する持ち分は、自分の土地に接しない形にすることがあります。
これは、自分の土地に私道が接していると場合、私物化してしまい、他の所有者が通行できなくなるといった恐れがあることが理由です。
自分の土地に私道が接しない形をとる場合、他人の土地の上を通行する権利である通行地役権を合わせて設定する必要があるでしょう。

共有私道にまつわる権利関係

共有されている私道には、通行に関する権利と掘削に関する権利も生じるので、それらを詳しくみていきましょう。

通行権について

私道は一般的に所有者と所有者が許可する人のみが通行できます。
共有している私道であれば、所有者には持分があるので通行に制限はありません。
一方、相互持合型は自分の土地でない道路を通行する必要が出るので、別途通行権を設定するケースもあります。
通行権は、主に「袋地通行権」「通行地役権」「賃貸借契約・使用貸借契約による通行権」の3つに分かれます。

袋地通行権（囲繞地通行権）

袋地とは、四方を他人の土地に囲まれている土地で、道路に接していないことから無道路地とも呼ばれます。
また、袋地を囲む他人の土地が囲繞地（いにょうち）です。
袋地は道路に接していないので、道路に出るために他人の土地を通る必要があります。
ただ、袋地の所有者には袋地通行権が認められており、土地所有者の許可がなくても他人の土地を通ることが可能です。
しかし、袋地通行権は通行できる範囲が必要最低限など制限があり、通行料も必要になります。

通行地役権

通行地役権とは、土地の所有者の合意を得て設定する通行を目的とした権利です。
袋地所有権は袋地であれば当然に発生しますが、通行地役権は所有者との契約によって発生します。
また、袋地以外でも設定可能です。
通行地役権は、合意の範囲であれば自由に通行できるので通行の利便性を上げやすくなります。
通行料についても契約に基づいて発生するので、合意があれば無料でも問題ありません。
通行地役権は登記でき、登記することで第三者に権利の主張が可能です。
仮に、通行している土地が売却されても登記があることで権利を新たな所有者に主張できます。

賃貸借契約・使用貸借契約による通行権

土地の通行を目的として私道を借りる方法です。
契約方法には、有償の賃貸借契約と無償の使用貸借契約の2種類があります。
ただし、賃貸借・使用貸借契約に基づいた通行権は契約期間や通行料・解除でトラブルになりやすく、とくに無償の使用貸借契約は権利が弱いので注意が必要です。

掘削権について

水道やガス・電気などライフラインの引き込みで私道の掘削が必要な場合、共同所有型・相互持合型いずれであっても他の所有者の承諾が必要になるケースがあります。
共同所有型では、掘削工事は変更行為に該当するため他の所有者の承諾が必要です。
相互持合型も他人の敷地を利用する場合は承諾が必要になります。
この際、承諾料を請求されるケースもあるので注意しましょう。
なお、民法改正に伴いライフライン設備の設置権・使用権が規定され、所有権や持分がなくても土地の所有者に通知すれば工事が可能です。
とはいえ、承諾なしに工事を行うとトラブルになる可能性もあるので、基本的には承諾を得ることをおすすめします。

共有私道に関するトラブル事例

共有私道では、しばしばトラブルになるケースもあります。
ここでは、共有私道に関するトラブル事例をみていきましょう。
代表的な共有私道に関するトラブルは、以下の3つです。

掘削工事の承諾が得られない

新築にあたりライフラインの引き込みで掘削工事が必要になると他の所有者の承諾が必要です。
しかし、関係性が悪く承諾が得られないケースも珍しくありません。
また、売却や相続などで所有者が分からないというケースもあります。
承諾が得られないと工事が行えないので、建築を進められなくなってしまうのです。
また、掘削工事のしにくさは土地の売却にも影響が出やすいので注意しましょう。
掘削承諾を得る手間や得られないリスクを嫌がる買主から避けられやすいため、事前に売主が承諾を得ておくなど工夫が必要です。
なお、前述の通り承諾が得られなくても掘削工事はできるようになっています。
とはいえ、承諾なしはトラブルに発展しやすいので、承諾を得ておくに越したことはないでしょう。

私道の補修費用を負担してもらえない

共有持分に合っている私道は、所有者全員で補修費用を負担します。
たとえば、所有者4人で補修費用が60万円ならそれぞれ15万円ずつ出し合うことになるのです。
しかし、所有者の中には費用を負担したくないという人が出てくるケースもあり、費用の負担を巡ってトラブルになるケースがあります。
また、共有持分の私道で道路の補修を行う場合、所有者の過半数の合意が必要です。
補修に反対する人がいると補修自体できない恐れもあるので気を付けましょう。

固定資産税など税金を支払ってもらえない

私道にも固定資産税が課税され、基本的には持分に応じて所有者で按分します。
ただし、納税通知書は共有者全員に送られてくるのではなく、代表者1名に送付されるため、代表者が肩代わりし後から請求するか徴収して納税するのが一般的です。
しかし、固定資産税も補修費用同様に支払いを拒否されるケースもあるのです。
誰か1人が支払いを拒否したからといって納税の義務がなくなるわけではありません。
共有の場合、全員で連帯して納税義務を負うため、誰か1人が拒否すると他の所有者が支払う必要が出てきます。
費用や税金などの支払いはトラブルになりやすいので、共有者全員で負担の割合や支払い方を話し合っておくことが重要です。

共有私道に接する土地を売却する際の注意点

共有私道に接する土地であっても自分の土地であれば売却できます。
しかし、公道に接する土地よりも売却が難しくなりがちなので、注意点を押さえておくことが重要です。
ここでは、共有私道に接する土地を売却する際の注意点として、以下の2つを解説します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

私道の権利関係を確認

まずは、私道に対して自分が所有する権利を明確にしましょう。
共有持分であれば持分の売却、相互持合型なら分筆された土地の売却もふくめて土地を売却することになります。
また、この際どのような権利を有しているかを買主に伝える必要があるので、注意しましょう。
とくに、以下のような権利は曖昧なまま売却するとトラブルになりやすいので、明確にしたうえで売却を進めることが大切です。

一方、私道持分がなくても土地の売却は可能ですが、買い手から避けられやすくなるので注意しましょう。
共有持分がない土地は、購入後に私道の所有者から通行許可や掘削承諾を得ないといけないなど、手間がかかり許可を巡って費用が発生する・トラブルが起きる恐れがあります。
持分がないケースでは、以下のような対策をおすすめします。

私道の所有者から通行や掘削の許可を得ておくと、買主は購入後の手間がかからないので売却につながりやすくなります。
また、所有者から持分や私道の一部でも買い取れれば、権利が発生するので所有者に打診するのもよいでしょう。
しかし、購入には費用がかかり、そもそも所有者と関係性が悪いと売却してもらいにくい点にも注意が必要です。
私道持分がない土地を売却するケースでは、買取を選ぶのも1つの方法といえます。
訳あり不動産を専門的に取り扱う買取業者であれば、私道所有者との交渉などのノウハウも有しているのでトラブルを避けつつスムーズな売却が規定できるでしょう。

建築基準法上の接道義務を確認

接道義務では、建築基準法上の道路に敷地が2m以上接していなければ建物が建てられません。
建築基準法上の道路とは、幅4m以上の道路です。
敷地が道路に接しているケースでも、その道路が建築基準法上の道路に該当しなければ建物が建てられないので注意しましょう。
接している道路が私道の場合、接道義務を満たせない恐れがあります。
接道義務を満たせないと再建築できないので、買い手から避けられやすくなり売却が難しくなります。
接道義務が満たせないかは一見すると分からないケースも多いものです。
判断が難しいときは、自治体の建築関係の窓口で確認するとよいでしょう。

共有私道に関するよくある質問

最後に、共有私道に関するよくある質問をみていきましょう。

私有地にある道路は誰でも通れるの？

基本的に、私道は私道の持ち主または持ち主から許可を得た人しか通行できません。
なお、袋地の場合は道路に出るための通行権が発生するので、許可がなくても通行可能です。
しかし、通行できる幅などに制限があり通行料が発生します。

私道を共有している場合、税金はどうなる？

固定資産税や都市計画税は共有者全員に納税義務があり、持分に応じて支払うのが一般的です。
実際は、納税通知書が誰か1人に送付されるので、その人から請求を受ける形になるでしょう。
納税方法については事前に共有者全員で取り決めておくと滞納や支払い拒否などのトラブルを避けやすくなります。

共有私道の掘削工事の承諾が得られない場合の対処法は？

民法改正により法律上では承諾を得られなくても通知により工事が可能です。
しかし、実際に承諾なしで工事するとトラブルになる恐れがあるので、慎重な対応が必要になります。
基本的には弁護士に相談して解決を図るといいでしょう。
売却を検討しているのであれば、専門の買取業者であれば掘削工事の承諾が得られなくても売却できる場合があるので相談をおすすめします。

共有私道に関するトラブルはどこに相談するべき？

まずは、当事者で冷静に話し合うことが大切ですが、話し合いでも解決しない場合は弁護士に相談するとよいでしょう。
必要に応じて調停や訴訟による解決を図っていくことになります。
ただし、弁護士は費用が高額になりがちであり、たとえ解決してもその土地に住み続ける以上トラブル相手と顔を合わせ続けることになる点には注意が必要です。
話し合いでの解決が難しい場合は、売却して手放すことも検討するとよいでしょう。

私道持分のみの売却は可能？

自分の所有する私道持分のみの売却は可能です。
売却に関して共有者の許可も必要ありません。
とはいえ、実際には私道持分のみではなく私道に接している土地も合わせて売却するのが一般的です。
そのため、売却にあたり通行権や掘削に関する規定については確認し買主に提示できるようにしておくようにしましょう。
なお、私道全体の売却をしたい場合は、共有者全員の承諾が必要です。

まとめ

共有持分の私道の権利関係やトラブル事例・売却時の注意点をお伝えしました。
土地に接する道路が私道の場合、共有持分を有しているか私道の一部を所有しているかが一般的です。
共有の私道は通行や掘削など権利関係が複雑になりやすく、トラブルに発展する恐れもあるので、売却検討時には権利関係を明確にする必要があります。
とくに、通行権や掘削承諾が必要・そもそも持分がないというケースは売却のハードルが上がるので、専門業者への買取を視野に入れることをおすすめします。
共有持分の私道の権利関係やトラブルにお困りの方は、ぜひ一度訳あり不動産相談所にお問い合わせください。