親子リレーローンとは？持分割合・税金・相続の注意点を解説

親子リレーローンは、親と子が協力して住宅ローンを組むことで、単独では難しい高額な物件の購入や長期の返済計画を可能にする魅力的な選択肢です。
しかし、その利便性の裏には、持分割合の設定、贈与税、相続問題といった複雑な課題が潜んでいます。

この記事では、親子リレーローンの基本的な仕組みから、税務・法務上の注意点などを解説します。
安易な選択で後悔しないために、正しい知識を身につけ、家族の未来を守る最適なプランを構築しましょう。

親子リレーローンの仕組みとメリット・デメリット

親子リレーローンを検討する第一歩は、その仕組みを正確に理解することです。
メリットを最大限に活かし、デメリットを回避するための基礎知識を解説します。

親子リレーローンの基本的な仕組み

親子リレーローンとは、親子が同一の住宅ローン契約に入り、親が返済を開始した後、将来的に子が返済を引き継ぐ、または返済を分担しながら二世代で返済していく住宅ローンの仕組みです。

親と子がどちらも債務者となることで、金融機関は双方の収入や信用力をもとに審査を行います。
親の年齢では難しい長期のローンも、後継者である子の年齢を基準に設定できるため、より柔軟な資金計画が可能になります。

親子ペアローンがそれぞれ独立したローン契約を結ぶのに対し、リレーローンは原則として一つの契約である点が大きな特徴です。

親子リレーローンを活用するメリット

親子リレーローンのメリットは、借入可能額が増加することです。
親子の収入を合算して審査されるため、単独で申し込むよりも高額な融資を受けられ、物件の選択肢が大きく広がります。

また、子の年齢を基準に返済期間を設定できるため、親が高齢でも長期ローンを組むことが可能です。
これにより月々の返済額を抑え、家計への負担を軽減できます。
さらに、一定の要件を満たしていれば、親子それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、節税効果も期待できます。

親子リレーローンに潜むデメリットと注意点

便利な親子リレーローンですが、注意すべきデメリットもあります。
最も大きなリスクは、親が亡くなった際に子の返済負担が増加する可能性があることです。
親が団体信用生命保険（団信）に加入していればローンが完済される一方、親が加入していない場合は団信が適用されず、残債を子が負担するケースもあります。

また、子のライフプランにも影響を及ぼし、将来自身が別のローンを組む際に審査が不利になる可能性や、結婚・転勤などで同居が難しくなっても返済義務は続くという制約があります。

【注意】持分割合の設定と贈与税のリスク

親子リレーローンで最も慎重になるべきは「持分割合」です。
この設定を誤ると、思わぬ高額な贈与税が課される可能性があります。

不動産の持分割合は「出資額」と「返済負担割合」で決まる

不動産を共有名義で登記する際の持分割合は、「誰が、いくら資金を負担するか」という客観的な事実に基づいて決定しましょう。
具体的には、親子それぞれの自己資金（頭金）と住宅ローンの借入額（返済負担額）の合計が、物件の購入価格に対してどのくらいの割合を占めるかで算出します。

例えば、5,000万円の物件に対し、親が3,000万円、子が2,000万円を負担する場合、持分割合は親3/5、子2/5とするのが原則です。
持分割合は形式上は自由に設定できますが、この原則を守ることで、後述する贈与税のリスクを回避できます。

贈与税が発生する「みなし贈与」のリスクと具体例

持分割合と実際の資金負担割合が一致しない場合、税務上「みなし贈与」と判断され、贈与税が課されるリスクがあります。
これは、負担額が少ない側が、多い側からその差額分の財産を贈与されたとみなされるためです。
なお、贈与税には受贈者ごとに年間110万円の基礎控除があるため、取得時点で評価された贈与額が110万円以下であれば、贈与税は課されません。

例えば、4,000万円の物件を親が3,000万円、子が1,000万円負担したにもかかわらず、持分を「親1/2、子1/2」で登記したケースを考えます。
この場合、子は本来の持分を超える持分を取得しており、差額の1,000万円相当（4,000万円 × (1/2 – 1/4)）が親から子への「みなし贈与」と判断されます。
この場合、基礎控除110万円を引いた890万円に贈与税が課税され、約177万円を納税する必要があります。

持分割合の変更は可能｜注意すべき税金と手続き

親子リレーローンを組んだ後に持分割合を変更することは可能ですが、新たな税金が発生するため注意が必要です。
例えば、親の持分を子に移す方法には「贈与」と「売買」があり、「贈与」であれば贈与税が、「売買」であれば譲渡所得税が課されます。

さらに、いずれの場合も、不動産取得税や所有権移転登記のための登録免許税が必要です。
手続きは司法書士に依頼するのが一般的ですが、税務上の影響が大きいため、変更を検討する際は必ず事前に税理士などの専門家に相談しましょう。

親が亡くなったら？相続トラブルを避ける持分割合

親子リレーローンの返済中に親が亡くなった場合、不動産の持分は相続財産となり、新たな問題を引き起こす可能性があります。
事前の対策が家族円満の鍵です。

親の持分に発生する相続問題の基本

親が亡くなった場合、その不動産の持分は相続財産となります。
子が一人であれば問題は単純ですが、他に兄弟姉妹がいる場合、遺産分割協議が必要になります。

不動産は現金のように簡単に分割できないため、「誰が持分を相続するのか」「他の相続人にはどう代償を支払うのか」で揉めるケースが少なくありません。
子が住み続けたいと希望しても、他の相続人が持分の現金化を求めれば、最悪の場合、自宅を売却せざるを得ない事態に陥る可能性もあります。

遺産分割協議で揉めないための事前対策

相続トラブルを未然に防ぐためには、親が元気なうちに準備しておくことが極めて重要です。
最も有効な対策は、「誰に、どの財産を相続させるか」を明記した公正証書遺言を作成しておくことです。
これにより、親の意思が明確になり、相続人間の無用な争いを避けられます。

また、不動産を相続する子が他の相続人に支払う代償金を準備するため、親が生命保険に加入し、受取人をその子に指定しておく方法も有効です。
保険金は遺産分割の対象外となるため、スムーズに納税資金や代償分割の資金を確保できます。

親子リレーローンの相続税の評価と納税について

相続税は、遺産総額が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える場合に課税されます。
親の不動産持分も遺産総額に含まれます。
ここで重要になるのが団体信用生命保険（団信）の有無です。

• 親が団信未加入の場合：親の死亡後もローン債務は残り、相続人が引き継ぎます。
  　このローン残債は「債務」として遺産総額から控除できるため、相続税の負担が軽減されます。
• 親が団信に加入していた場合：ローンは保険金で完済されます。
  　債務がなくなるため、債務控除が適用できず、結果的に相続税の課税対象額が増加する可能性があります。

納税資金に困らないよう、生命保険の活用や事前の資産計画が不可欠です。

親子リレーローンで発生やすいトラブル例と解決策

親子リレーローンは、税務や相続だけでなく、家族のライフプランや人間関係にも影響を及ぼす長期的な契約です。
起こりうるトラブルを想定し、事前に対策を講じましょう。

主なトラブルは、「返済・ライフプラン」「税務・相続」「人間関係」の3つに大別されます。
例えば、子の結婚や転勤で同居が困難になっても返済義務は継続し、新たな住居費と二重の負担になるケースがあります。
また、実際の負担と異なる持分割合で登記してしまい、贈与税が高額になるケースや、生活習慣の違いから親子関係が悪化するケースなど、問題は多岐にわたります。

これらのトラブルを避けるためには、契約前に将来のライフイベントをシミュレーションし、無理のない返済計画を立てることが重要です。
持分割合と返済負担割合は一致させ、同居のルールや万が一別居する場合の対応についても合意しておくことが、後のトラブル防止に繋がります。

親の認知症に備える｜家族信託と成年後見制度の活用

親の高齢化に伴い、認知症のリスクは無視できません。
判断能力が低下すると、ローン返済や不動産の管理に重大な支障が生じます。

親の認知症が親子リレーローンと不動産に与える影響

親が認知症と診断されると、銀行口座が凍結される可能性があります。
これにより、親の口座からのローン引き落としが停止し、返済が滞るリスクがあります。

また、不動産の売却やローンの借り換えといった法律行為は本人の意思能力が必要なため、認知症になると原則できなくなります。
共有名義の場合、親の同意が得られないため、子単独で不動産を処分することもできません。
資産が塩漬け状態となり、必要な時に活用できなくなるのです。

認知症対策の切り札「家族信託」の活用

認知症対策として近年注目されているのが「家族信託」です。
これは、親が元気なうちに、信頼できる子（受託者）に財産の管理・処分権を託す契約です。
信託契約を結んでおけば、万が一親が認知症になっても、受託者である子が契約内容に基づいて不動産の管理や売却、返済管理を行うことが可能になります。

裁判所の関与が不要で、家族の意向に沿った柔軟な財産管理が可能になる点が最大のメリットです。
親子リレーローンのように不動産を共有しているケースでは、有効な対策と言えます。

法定・任意成年後見制度の基礎知識

成年後見制度は、判断能力が不十分な人を法的に保護・支援する制度です。
認知症発症後に家庭裁判所が後見人を選ぶ「法定後見」と、元気なうちに将来の後見人を自分で決めておく「任意後見」があります。

後見人は本人の財産を管理できますが、その目的はあくまで「本人の財産保護」です。
そのため、居住用不動産の売却など財産に大きな影響を与える行為には家庭裁判所の許可が必要となり、家族の希望通りに迅速な対応ができない場合があります。
なお、弁護士などの専門家が後見人に選任された場合は、報酬が発生します。

どちらを選ぶべき？家族信託と成年後見制度の比較

家族信託と成年後見制度は、目的や権限の範囲が異なります。
どちらが適しているかは、各家庭の状況や目的によって変わります。

項目	家族信託	成年後見制度（法定後見）
目的	積極的な財産管理・承継	本人の財産保護・身上監護
開始時期	親が元気なうちに契約	判断能力低下後に申立て
管理者	家族など信頼できる人（受託者）	家庭裁判所が選任（専門職も）
柔軟性	非常に高い（契約内容次第）	低い（裁判所の監督下）
不動産売却	信託契約の内容によっては受託者の判断で可能	家庭裁判所の許可が必要

積極的な資産活用やスムーズな相続を重視するなら家族信託、本人の生活全般の保護を広く求めるなら成年後見制度が適しています。
専門家と相談し、最適な対策を選択しましょう。

住宅ローン控除と団体信用生命保険で経済的メリットを最大化

親子リレーローンを組むなら、税金の控除や保険の仕組みを理解し、経済的なメリットを最大限に引き出すことが重要です。

住宅ローン控除を親子で最大限に活用する方法

親子リレーローンでは、条件を満たせば親子それぞれが住宅ローン控除を受けられます。
なお、住宅ローン控除を受けるには、原則としてその住宅にご自身が居住していることが前提です。
親子が同居している場合は問題ありませんが、子世帯が居住し親世帯が別居している場合、親は控除の対象外となるため注意が必要です。

保険で万が一に備える｜団体信用生命保険と生命保険

団体信用生命保険（団信）は、ローン契約者が死亡・高度障害状態になった際に、保険金でローン残債が完済される保険です。
しかし、親子リレーローンでは、子が主たる加入者となり、親は加入できないか、年齢制限で加入が難しいケースもあります。

このリスクに備えるため、親が別途、ローン残債に見合う死亡保険金が支払われる生命保険（収入保障保険や定期保険）に加入すると安心です。
これにより、団信の保障がない部分をカバーし、残された子の経済的負担を軽減できます。

不動産取得税と固定資産税の共有名義における注意点

不動産を取得すると、一度だけ不動産取得税が課税され、その後は毎年固定資産税が課税されます。
共有名義の場合、これらの税金は持分割合に応じて按分されますが、納税通知書は代表者一人に送付されるのが一般的です。

代表者が一旦まとめて納税し、後日、持分割合に応じて精算するケースが多いため、支払期限や精算方法について事前にルールを決めておくと、トラブル防止につながります。

親子リレーローンが使える金融機関の選び方

親子リレーローンは多くの金融機関で取り扱っていますが、商品内容や条件は様々です。
メガバンクや地方銀行、ネット銀行、そして住宅金融支援機構のフラット35が主な選択肢となります。

選ぶ際の主なポイントは、金利タイプ（変動・固定）、手数料、そして団信の加入条件です。
特に団信は、親子ともに加入できるか、保障内容はどうかといった点が金融機関によって大きく異なるため、最重要チェック項目と言えます。

複数の金融機関を比較検討し、家族の状況に最も適したローンを選ぶことが重要です。

親子リレーローンや持分割合に関するよくある疑問

ここでは、親子リレーローンを検討する際によく寄せられる質問にお答えします。

親1%子99%の持分割合は贈与税の対象になる？

持分割合が「親1%、子99%」であっても、実際の資金負担割合と一致していれば贈与税の対象にはなりません。
問題になるのは、負担割合と持分割合が異なる場合です。

例えば、親が費用の20%を負担したにもかかわらず持分を1%で登記した場合、差額の19%分が「みなし贈与」と判断され、贈与税が課される可能性があります。
割合の大小ではなく、負担と登記の一致が最も重要です。

親子リレーローンを組んでから持分割合を変更したい場合はどうすれば良い？

持分割合の変更は法的には可能ですが、「贈与」または「売買」として扱われ、税金が発生します。
例えば、親の持分を子に無償で移す場合は贈与税、有償で譲渡する場合は譲渡所得税などが課されます。
さらに、いずれの場合も不動産取得税がかかるほか、所有権移転登記に伴う登録免許税が必要です。

自己判断で行うと予期せぬ高額な税金が発生するリスクがあるため、必ず税理士や司法書士などの専門家に相談してから進めましょう。

親が認知症になり、共有名義の不動産を売却したい場合はどうすれば良い？

親が認知症で意思能力がないと判断された場合、不動産の売買契約はできません。
この場合、家庭裁判所に「成年後見人」の選任を申し立てる必要があります。
選任された後見人が、本人の代理人として法律行為を行いますが、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が別途必要です。

手続きには時間と費用がかかり、必ずしも売却が認められるとは限りません。
このような事態を避けるためにも、親が元気なうちに家族信託を検討することが最善の策です。

まとめ｜親子リレーローンは持分割合の最適解を見つけよう

親子リレーローンは、親子の協力によってマイホームの夢を叶える力強い手段です。
借入額を増やし、月々の返済を抑えられるなど、多くのメリットがあります。

しかし、その成功の鍵は「持分割合」を資金負担の割合と一致させることにあります。
これが一致していないと、高額な贈与税や将来の相続トラブルという大きなリスクを招きかねません。また、団信の保障範囲の確認や親の認知症対策など、長期的な視点での備えも不可欠です。

複雑な税金や法律が絡むため、自己判断は禁物です。
計画段階から税理士や司法書士などの専門家に相談し、家族全員で納得できるプランを構築することが、安心して未来の住まいを築くための最も確実な道筋となるでしょう。

訳あり不動産相談所では、共有持分も積極的に買い取っていますので、お困りの方はぜひご相談ください。