【どんな家でも買取】「売れない家」を諦めない！売却方法・注意点・税金について解説

「築年数が古すぎる」「事故物件だから」「権利関係が複雑で…」さまざまな理由で売却を諦めている不動産はありませんか？
一般の市場では買い手が見つかりにくい「訳あり物件」は、所有しているだけで固定資産税や管理費がかかり、大きな負担となり得ます。

しかし、どんな家でも売却を諦める必要はありません。
専門の不動産買取業者なら、一般市場では売れないような物件でも、スピーディーかつ確実に現金化できる可能性があります。

この記事では、なぜ専門業者ならどんな家でも買い取れるのか、その理由から具体的な売却方法、注意点、そして費用や税金についても解説します。

どんな家でも買取可能な理由｜専門買取業者だからできること

一般の不動産仲介会社が敬遠しがちな物件でも、専門の買取業者が積極的に買い取るのには明確な理由があります。
それは、買取業者が物件を再生し、価値を高めて再販・活用するためのノウハウと販路を持っているからです。
彼らは物件の「負の側面」だけでなく、その裏に隠された潜在的な価値を見出すプロフェッショナルとも言えます。

「売れない」と諦めがちな訳あり物件の種類

一般的に「訳あり物件」と呼ばれる不動産には、さまざまな種類が存在します。
これらは大きく物理的瑕疵、心理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵の4つに分類され、買い手の心理的な抵抗や、購入後の修繕費用、法的な制約などが懸念されるため、通常の不動産市場では売買が成立しにくいのが現実です。
しかし、専門の買取業者はこれらの問題に対応するノウハウを持っています。

瑕疵の種類	具体的な内容例
物理的瑕疵	雨漏り、シロアリ被害、建物の傾き、基礎のひび割れなど
心理的瑕疵	自殺、殺人、特殊清掃が必要な孤独死などがあった事故物件
法的瑕疵	再建築不可、建築基準法違反（既存不適格）、市街化調整区域など
環境的瑕疵	近隣に墓地・火葬場・ゴミ処理場、反社会的勢力の事務所があるなど

以下では、具体的な物件の状態と、それに対する買取業者の収益化方法について解説します。

築年数が古い家・空き家

築年数が経過した家は、耐震性の不足や設備の老朽化、修繕費用の問題から一般の買い手には敬遠されがちです。
特に長年放置された空き家は、建物の傷みが激しく、管理責任の問題も生じます。

専門の買取業者は、大規模なリフォームや解体を前提として物件の価値を算出します。
豊富な経験から、どの程度のコストで物件を再生できるかを正確に把握しているため、適切な価格で買い取ることができるのです。

再建築不可物件

再建築不可物件とは、建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていないなどの理由で、現存の建物を解体すると新しい建物を建てられない土地を指します。
このような物件は、住宅ローン審査が通りにくく、活用方法が限られるため、一般市場での売却は極めて困難です。

買取業者は、隣地所有者との交渉による土地の共同開発や、リフォームによる再活用など、独自のノウハウで価値を見出し、収益化を図ります。

家具などの残置物がある家やゴミ屋敷

相続した実家に家具や荷物がそのまま残っていたり、いわゆる「ゴミ屋敷」状態になっていたりする場合、片付けや清掃にかかる手間と費用は膨大です。
一般の売却では、売主の責任で室内を空にすることが求められますが、買取業者であれば残置物がある状態のまま「現状有姿」で買い取ることが可能です。
買取業者は、提携する専門業者を通じて効率的に撤去・処分を行うため、売主は一切手間をかける必要がありません。

事故物件・心理的瑕疵物件

過去に自殺や殺人事件、孤独死などがあった「事故物件」は、買主の心理的な抵抗感が強く、売却が非常に難しい物件の代表格です。
専門の買取業者は、特殊清掃やお祓い、適切な情報開示といった手順を踏むことで、物件が持つ心理的な瑕疵を浄化し、新たな価値を付与します。
賃貸物件として運用するなど、事故物件ならではの活用ノウハウを持っているため、積極的に買取を行っています。

共有名義・未登記・借地権など権利関係が複雑な家

不動産が複数人の共有名義になっている場合、売却には共有者全員の同意が必要です。
一人でも反対すれば売却は進みません。
また、未登記の建物や借地権・底地といった複雑な権利関係は、トラブルに発展しやすく、一般の買い手は手を出したがらないのが実情です。

専門業者は、弁護士や司法書士など士業と連携し、法的な問題を解決しながら話を進めます。
また、共有持分のみの買取や、地主との交渉なども得意としています。

地方・遠隔地にある家

人口減少が進む地方や、都市部から離れた遠隔地にある不動産は、需要が低く買い手を見つけるのが困難です。
地元の不動産会社に相談しても、積極的に動いてもらえないケースも少なくありません。

全国対応の買取業者であれば、地域に関わらず査定・買取が可能です。
独自のネットワークとデータに基づき、その土地の特性を評価し、地域に合った活用法を見出すことで、どんな場所にある家でも価値を算出します。

【買取・仲介】売却方法の比較とメリット・デメリット

不動産を売却するには、大きく分けて「買取」と「仲介」の2つの方法があります。
それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の状況や売主の希望によって最適な方法は異なります。

仲介売却ではなぜ難しい？「訳あり物件」が売れない理由

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、買い手を探す方法です。
高く売れる可能性がある反面、訳あり物件の場合は売却が難航しがちです。
その理由は、一般の買い手が「リスク」と「不確実性」を極端に嫌うためです。

高額な修繕費用、法的な制約、心理的な抵抗感といったマイナス要素を持つ物件は、そもそも検討の対象にすらなりません。
また、仲介業者は売買契約が成立して初めて手数料を得るため、売れる見込みの低い物件には時間と労力をかけにくいという実情もあります。

「仲介」での不動産売却のメリット・デメリット

先ほど、仲介では訳あり物件の売却が難しい理由を解説しましたが、築年数が浅く立地が良い物件など、市場価値の高い不動産には適しています。
ここでは、仲介のメリットとデメリットをご紹介します。

メリット	デメリット
市場価格に近い高値で売れる可能性がある	売却までに時間がかかる（3ヶ月～1年以上）
売主が売却価格をある程度設定できる	仲介手数料がかかる
幅広い購入希望者にアピールできる	内覧対応など売主の手間がかかる
	売却後の契約不適合責任を負う必要がある
	売却活動が近所に知られてしまう

「買取」での不動産売却のメリット・デメリット

買取は、不動産会社が直接買主となるため、スピーディーで確実な売却が可能です。
訳あり物件や、すぐに現金化したい場合に特におすすめな方法です。

メリット	デメリット
最短1ヶ月程度で現金化できる	売却価格が市場価格の7～8割程度になる傾向
仲介手数料が不要	業者によって買取価格に差が出やすい
契約不適合責任が免除される	全ての物件が必ず買い取られるわけではない
内覧対応や販売活動の手間が一切ない
残置物があっても現状のまま売却できる
売却を近所に知られずに済む

家の買取の流れと売却にかかる費用・税金ガイド

不動産買取を利用する場合、どのような流れで進み、どれくらいの費用や税金がかかるのでしょうか。
ここでは、査定から決済までの具体的なステップと、見落としがちな税金のポイントを解説します。

家の買取の流れ｜査定から契約、決済まで

不動産買取は、仲介に比べてシンプルな流れで進みます。

1. 買取業者へ相談・査定依頼：まずはインターネットや電話で複数の買取業者に問い合わせ、物件の査定を依頼します。
2. 査定結果の提示・交渉：業者から買取価格が提示されたら、査定額の根拠をしっかりと確認し、希望価格があれば交渉します。
3. 売買契約の締結：買取価格や条件に合意すれば、売買契約を締結します。
   　この際、契約書の内容を十分に確認することが重要です。
4. 決済・物件の引き渡し：契約で定めた日時に、売買代金の残金が支払われ、同時に物件の鍵などを引き渡して所有権が移転します。

買取で家を売却する際にかかる費用一覧

買取の大きなメリットは、仲介手数料が不要な点ですが、その他の費用が全くかからないわけではありません。
事前に必要な費用を把握しておきましょう。

費用の種類	金額の目安	概要
印紙税	1万円～3万円程度（売買価格による）	売買契約書に貼付する収入印紙代
譲渡所得税	売却益（譲渡所得）による	売却によって利益が出た場合に課税される
抵当権抹消費用	2万円～3万円程度	住宅ローンが残っている場合に必要（司法書士報酬を含む）
その他	引っ越し費用、残置物撤去費用など	売主の状況に応じて発生する費用

売却益にかかる譲渡所得税の計算と節税対策

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税や住民税、復興特別所得税が課税されます。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

• 取得費：物件の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を差し引いたもの
• 譲渡費用：売却時にかかった費用（買取の場合は印紙税など）

税率は物件の所有期間によって大きく異なります。
所有期間が売却した年の1月1日時点で5年を超えるかどうかで判断されます。
なお、以下は復興特別所得税として所得税の2.1％を上乗せしています。

• 短期譲渡所得（所有5年以下）：税率39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
• 長期譲渡所得（所有5年超）：税率20.315%（所得税15.315% + 住民税5%）

見落としがちな特別控除・特例活用で税負担を軽減

譲渡所得税は高額になりがちですが、国の制度である特別控除や特例を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

例えば、マイホームを売却する場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用できます。
これは、マイホームの売却で得た譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

また、相続した空き家を売却する場合には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」が適用できるケースもあります。

これらの特例には適用要件があるため、事前に不動産会社や税理士などの専門家に相談し、自身が利用できるかを確認することが重要です。

どんな家でも買い取れて信頼できる業者の選び方

大切な資産を安心して任せるためには、信頼できる業者を慎重に見極める必要があります。
ここでは、優良な業者を見分けるポイントと、避けるべき業者の特徴を解説します。

どんな家でも買い取れて信頼できる業者のポイント

信頼できる買取業者には、いくつかの共通点があります。
査定を依頼する際には、以下の点をチェックしましょう。

• 専門性と実績：所有している物件（事故物件、再建築不可など）の買取実績が豊富かどうか
• 査定価格の根拠：なぜその査定額になったのか、リフォーム費用や再販見込みなどを具体的に説明してくれるか
• 対応の誠実さ：デメリットやリスクも説明し、契約を急かさないか
• 契約条件の明確さ：契約不適合責任の免責や残置物の処理について、契約書に明確に記載されているか
• 免許：宅地建物取引業の免許番号が明記されており、行政処分歴がないか

避けるべき買取業者の例

一方で、以下のような特徴が見られる業者には注意が必要です。
安易に契約すると、後で大きなトラブルに発展する可能性があります。

• 根拠なく高すぎる査定額を提示する：最初は高い金額で気を引き、後から「想定外の欠陥が見つかった」などと理由をつけて大幅に減額してくる
• 契約をしつこく急がせる：「今決めないとこの価格では買い取れない」などと他社との比較を妨げ、冷静な判断をさせない
• 契約書の内容が曖昧：重要な項目について口約束で済ませようとしたり、売主に不利な条項が小さな文字で書かれていたりする
• 担当者の知識が乏しい・態度が悪い：質問に対して明確に答えられなかったり、高圧的な態度を取ったりする

まとめ｜「どんな家でも買取」まずは無料査定から

「売れない」と諦めていた家も、専門の買取業者に依頼することで、スピーディーかつ確実に現金化できる道が開けます。
築古、再建築不可、事故物件、ゴミ屋敷など、どんなに複雑な事情を抱えた物件でも、その価値を見出して再生するプロフェッショナルは存在します。

買取は、仲介に比べて売却価格が低くなる傾向はありますが、仲介手数料が不要で、売却後のトラブルの心配がない「契約不適合責任免責」など、金銭的な価値だけでは測れない大きなメリットがあります。
何よりも、長年の悩みから解放され、次のステップへ進むための確実な手段となり得ます。

訳あり不動産相談所では、どんな家でも無料で査定を行なっていますので、売却を検討している方はぜひご相談ください。
あなたの家の本当の価値を知ることが、問題解決の第一歩です。