神奈川の事故物件はいくらで売れる？告知義務やおすすめの売却方法も解説

神奈川県内で事故物件を所有し、その扱いに頭を悩ませていませんか？
事故物件は、その特殊な背景から一般的な不動産と同じように扱うことはできません。
しかし、正しい知識と適切な売却方法を知ることで、スムーズに手放すことは可能です。

この記事では、事故物件の売主が必ず知っておくべき「告知義務」のルールや、事故物件の価値の下落率、おすすめの売却方法を解説します。

そもそも事故物件とは？告知義務も解説

事故物件の売却を考える上で、まずその定義と法的なルールを正確に理解することは不可欠です。

心理的瑕疵物件の定義と種類

事故物件は、法律上「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。
これは、建物自体に物理的な欠陥はないものの、過去にその場所で起きた出来事が原因で、住む人が心理的な抵抗や嫌悪感を抱く物件のことです。

具体的には、以下のような人の死があった物件が心理的瑕疵物件に該当します。

• 自殺・他殺：事件性の高い死亡事案は、特に心理的抵抗が強い瑕疵とされます
• 事故死：火災などの事故による死亡があった場合も心理的瑕疵に該当します
• 孤独死：遺体の発見が遅れて特殊清掃などが必要になった場合は、心理的瑕疵と判断されます
• その他：過去に近隣で大規模な事件があったなど、買主や借主が知っていれば契約しなかったであろう事案が発生した場合も、心理的瑕疵に該当します

これらの出来事は、たとえ物件が物理的に綺麗に修復されていても、買主や借主の契約判断に大きな影響を与えるため、法的に特別な扱いを受けます。

なお、老衰や病死などの自然死、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落など）は、告知が不要とされています。

心理的瑕疵物件の告知義務

物件に心理的瑕疵がある場合、売主や貸主は、買主や借主に対してその事実を伝えなければならない「告知義務」を負います。

告知義務の期間は、賃貸と売買で扱いが異なります。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸物件の場合は人の死の発覚から概ね3年間が告知の目安とされています。

しかし、売買契約においては、告知義務の期間は定められていません。
過去の判例では50年以上前の殺人事件でも告知義務が認められたケースがあり、事件の重大性によっては半永久的に告知が必要となります。

もしこの告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約解除といった深刻なトラブルに発展する可能性があるため、絶対におろそかにしてはいけません。

事故物件の価値の下落率を解説

家賃の下落率は、心理的瑕疵の度合い、つまり人々に与える心理的抵抗の強さに比例します。
事件性が高く、凄惨なものほど下落率は大きくなります。

以下は、事故原因別の家賃下落率の目安をまとめた表です。
なお、実際の値下げ額は事故の具体的な内容や物件の状態によって異なります。

死亡事故の内容	値下げ率（目安）
自然死・病死（特殊清掃なし）	0%～10%
不慮の事故死	20%～50%
自殺	30%～50%
他殺	50%～

最も下落率が高いのは他殺事件で、市場価格の半値近くになることも珍しくありません。
自殺がそれに続き、孤独死は発見までの期間や室内の状況によって下落幅が変わります。

事故物件は買取での売却がおすすめ

事故物件を売却するには「仲介」と「買取」の2つの方法がありますが、結論から言うと「買取」での売却をおすすめします。
その理由を、両者の違いを比較しながら解説します。

買取と仲介の違い

仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。

比較項目	買取	仲介
売却スピード	最短1ヶ月	数ヶ月～1年以上
売却価格	相場の7割～8割程度	相場に近い価格が期待できる
契約不適合責任	免責されることが多い	売主が負う
手間・費用	現状のままでOK	特殊清掃・リフォーム費用などが必要
プライバシー	近所に知られずに売却可能	広く情報が公開される
仲介手数料	不要	必要

仲介は買取よりも高値で売れる可能性がありますが、心理的瑕疵から買い手が見つかりにくく、売却が長期化しやすいのが現実です。

一方、買取は価格こそ仲介より低くなるものの、迅速かつ確実に現金化できるという大きなメリットがあります。

免責で確実に事故物件を売るなら買取

事故物件の売却で最も懸念すべきリスクは、売却後のトラブルです。
仲介で売却した場合、売主は「契約不適合責任」を負うため、後に新たな瑕疵が見つかると買主から損害賠償などを請求される可能性があります。

しかし、買取で不動産会社に売却する場合、この契約不適合責任が免責される特約を付けるのが一般的です。
また、特殊清掃や遺品整理、リフォームなども不要で、現状のまま引き渡せるため、精神的・金銭的な負担も大幅に軽減されます。

こうした理由から、リスクを回避し、確実かつスピーディーに売却したいなら、買取が最適な選択肢と言えます。

お困りの方は訳あり不動産相談所へ

事故物件の売却に困っている方は、訳あり不動産相談所にお任せください。

事故物件をはじめとした訳あり物件を買い取っております。
相談や査定は完全無料ですので、お気軽にご連絡ください。

事故物件に関するよくある質問

最後に、事故物件に関して多くの方が抱く疑問についてお答えします。

お祓いは必要？

お祓いを実施することに法的な義務はありません。
しかし、売主自身の気持ちの整理や、買主へ心理的な安心感を与えるために行われるケースは多くあります。

お祓いをしたからといって告知義務がなくなるわけではありませんが、円滑な取引のための「付加価値」と捉えることができます。
費用は3〜10万円が相場ですが、あくまで任意で行うものです。

一度住めば告知義務がなくなるって本当？

「一度誰かが住めば告知義務がなくなる」というのは誤った認識です。
特に不動産の売買契約においては、前述の通り告知義務の期間が定められていません。

間に一人入居者を挟んだとしても、心理的瑕疵の事実が消えるわけではないため、次の買主には必ず告知する必要があります。
この点を誤解していると、後々重大なトラブルに発展する可能性があるため、十分に注意してください。

まとめ

神奈川県内の事故物件の価値は、事故の内容によって市場価格から5割以上下落することもあります。
また、売却の際は、心理的瑕疵の事実を伝える「告知義務」を必ず果たさなければならず、特に売買契約ではその期間の定めがないため注意が必要です。

売却方法としては、時間がかかりトラブルのリスクもある「仲介」よりも、迅速かつ確実に売却でき、売却後の責任も免責される「買取」がおすすめです。

事故物件というデリケートな問題を抱えているからこそ、専門知識のある不動産会社に相談し、リスクを最小限に抑えながら安全に手放すことを検討しましょう。

訳あり不動産相談所では完全無料で相談を受け付けておりますので、お困りの方はぜひご連絡ください。