事故物件のリフォームの費用はいくら？相場や注意点を解説！

事故物件のリフォームを検討しているけれど、「費用がどのくらいかかるのか分からない」「リフォームの相場と工事の流れを知りたい」とお悩みではありませんか？
実は、リフォーム費用の目安を知るだけでなく、リフォーム後も続く告知義務や信頼できる業者の選び方を理解しておくことも重要です。
本記事では、特殊清掃や内装・水回りのリフォームにかかる費用相場を具体的に解説するとともに、リフォームの流れ、リフォーム後の告知義務や注意点も分かりやすくまとめています。
これから事故物件のリフォームを検討している方や、トラブルを回避したい方に役立つ情報を網羅していますので、ぜひ最後までお読みください！

事故物件のリフォームは必要？

事故物件とは、住宅として用いられる不動産などで人が死亡する事件・事故が起こってしまった物件を指します。
不動産を借りる・買う場合、その不動産で過去に人が亡くなっていることを知ると契約を考えなおす人もいます。
そのため、売主・貸主と不動産業者に一定の範囲の人の死については、取引相手（買主・借主）にその事実を伝える義務（告知義務）があります。
国土交通省のガイドラインでは告知義務について以下のように記載されています。

また、以下のケースは通常、告知義務がありません

国土交通省の死因別統計データによると、自宅での死因の9割以上が老衰や持病によるものとされています。
しかし、遺体の発見が遅れて長期にわたって放置されていた場合や、短期でも夏の高温などで遺体が腐敗し、体液が漏れ出て死臭が発生していた場合には事故物件として扱われます。
死臭は特殊清掃を行っても除去が難しく、完全に除去するためには大がかりなリフォームが必要です。
次の項目では、事故物件のリフォームにかかる費用の相場について解説します。

事故物件のリフォームにかかる費用の相場

事故物件のリフォームにかかる費用は、大きく次の3つの項目に分かれます。

それぞれの費用相場については次のとおりです。

特殊清掃の費用

特殊清掃とは通常の清掃で汚れを落とすことが難しい場合に行う清掃のことを指します。
孤独死で発見が遅れて腐敗してしまったり、事故死（他殺など）で血痕が付いたりと、事件・事故等による死亡で汚損された部屋の清掃の場合には特殊清掃が必要になります。
特殊清掃の費用は部屋の間取り・汚損の程度によりますが、8〜60万円が相場とされています。
また、一般社団法人日本少額短期保険協会のデータによると特殊清掃1件あたりの平均金額は47万円というデータもあります。
特殊清掃は主に以下の作業を行います。

不用品などの残置物の撤去も依頼が可能ですが、別料金になることもあるため、確認が必要です。

内装リフォームの費用

内装リフォームについては、下記のリフォームがメインです。

クロスの張り替えは1㎡あたり1,000〜2,000円、ワンルーム物件であれば3〜5万円程度が相場です。
フローリングの張り替え相場は1㎡あたり3,000～4,000円、6畳であれば3〜4万円程度が相場です。
クッションフロアの場合は少し価格帯が広く、1㎡あたり2,000～4,500円、6畳であれば2〜4万円が相場となります。
畳は1畳あたり1〜2万円、6畳の和室で6〜12万円が相場です。
また、血痕や体液が飛び散っていて建具交換も必要であれば、襖など1枚あたり6,000円〜が相場です。
まとめると、和室・洋室ともにワンルーム物件の内装リフォームの相場は10〜17万円程度です。

浴室・トイレのリフォーム費用

浴室・トイレなどでも遺体が発見されることが多いですが、水回りはユニットごとの交換が必要になり費用が高額になります。
相場は次のとおりです。

規模やグレードによりリフォーム費用は変動し、ファミリータイプになると、更に高額（〜150万円程度）となります。

信頼できるリフォーム業者の選び方

インターネットで検索すると多くのリフォーム業者が見つかり、どの業者を選べばよいか迷うこともあるでしょう。
事故物件のリフォームは次の売却・賃貸への重要な工事であり、不動産価値に大きく影響するため慎重に選ぶ必要があります。
信頼できるリフォーム業者を選ぶには、以下のポイントを重視すると良いでしょう。

それぞれについて、詳しく解説します。

事故物件の対応経験がある業者

事故物件のリフォームを依頼する場合には、事故物件の対応経験がある業者に依頼しましょう。
理由は大きく2つあります。

どちらも大切な要素のため、業者HPでは「過去の事故物件リフォームの実績」、「施工事例」が掲載されているかを必ず確認しましょう。
施工事例についてはプライバシー上の理由でHPで公表していなくても、見積もりの際に提示してくれる場合があります。
見積もり依頼の際に施行事例を見せてもらえないか確認してみましょう。

特殊清掃業者と連携している業者

事故物件のリフォームを依頼する場合には、特殊清掃業者と連携している業者がおすすめです。
理由は3点あります。

このように、事故物件のリフォーム業者を探す際には、「連携している特殊清掃業者を紹介してくれるか」も意識して探しましょう。

費用の詳細な内訳を明示してくれる業者

業者選びでは費用の詳細な内訳を明示してくれるかも重要です。
リフォームでトラブルになる原因として、請求された費用が高額であったり、追加工事で費用が上がったりするケースが挙げられます。
費用に関するトラブルを防ぐ方法は、事前に詳細な内訳のある見積書を作成してもらうことです。
もちろん、現場によって想定外のことが起こるかもしれませんが、できれば現場を確認して見積もりを出してくれる業者が良いでしょう。
特に、「クロス1㎡あたり3,000円」といった詳細な内訳を出してくれる業者であれば、現場の広さと工程を考えて見積もりを作成していることが伺えるため、信頼できる業者の可能性が高いと考えられます。

口コミや事例が豊富な業者

過去の依頼者の口コミや事例が豊富ということは、多くのユーザーに利用されていることを表しています。
施工事例については上記でも紹介したとおり、施工の仕上がりをイメージできるためにできるだけ確認したいポイントです。
また、口コミからは業者のコミュニケーション力、顧客満足度、トラブル時の対応力を知ることができます。
「〇〇で困っていたところ助けてもらった」「△△さんの対応がとても良かった」「安心して依頼できた」といった褒める口コミに加えて、「✕✕のトラブルが起きたけど真摯に対応してくれた」のように具体的な内容が書いてある業者も最後まで責任もって対応してくれる姿勢が評価できます。
事故物件の工事は、業者との密なコミュニケーションが必要なため、顧客対応の評判が良い業者を選ぶことが大切です。

事故物件のリフォームの流れ

事故物件のリフォームの流れは次のようになります。

それぞれの段階の概要、注意点は以下のとおりです。

1.特殊清掃を行う

事故物件のリフォームでは、特殊清掃を最初に行います。
理由は、事故物件は遺体が運び出された後も、残留物や付着した体液からの死臭、感染症など衛生上の問題もあり、そのままでは作業ができないからです。
そのため、できるだけ早く特殊清掃を行いましょう。

2.リフォーム業者を選ぶ

特殊清掃により部屋の原状回復が完了すれば、リフォーム業者を選びます。
大前提、事故物件や特殊清掃が入った物件のリフォーム業者を選ぶようにしましょう。
通常のリフォーム会社の場合、依頼後に事故物件の話が出て「ウチは事故物件のリフォームは対応しておりません」と中止になることもあるため、注意しておきましょう。
また、特殊清掃を依頼した業者から提携しているリフォーム会社を紹介してもらう、若しくはリフォーム会社を先に探した時に提携業者の特殊清掃業者を紹介してもらう、という方法もおすすめです。
いくつかの候補が出てきた場合には、見積もりを取って、費用や内容を比較するようにしましょう。
無料で見積もり作成をしてくれる業者も多くあります。
上記の「信頼できるリフォーム業者の選び方」に書いてあるポイントも是非参考にして、信頼できるリフォーム業者を選んでください。

3.リフォームを行う

施工見積もりを確認し、契約を締結すればリフォームが始まります。
工事は騒音が発生し、車両の出入りも激しくなるため、施工業者が事前に挨拶周りをしてくれますが、少なくとも同フロアと上下階の方へは所有者の方からも直接挨拶をしておいた方が良いでしょう。
こういった対応のことも含めて、事故物件のリフォームに慣れたリフォーム業者がおすすめです。

4.物件の引き渡しを行う

リフォーム工事が完了すれば、物件の引き渡しを行います。
物件の引き渡しを受ける際は、鍵の受け渡しだけでなく必ず現地で仕上がり、臭いの有無を確認し、気になる点があればその場で遠慮なく指摘しましょう。
床下など見えない部分については施工業者に工事前・工事後の写真を撮影を依頼しておき、完了後に確認できると安心です。
また、万が一不具合が発生した場合に備え、アフターサービスが充実している業者を選ぶと良いでしょう。
依頼前にアフターサービスの内容、対応期間・保証期間なども確認しておきましょう。

告知義務と事故物件リフォーム後の留意点

特殊清掃やリフォームを行っても、事故物件である事実が変わることはありません。
そのため、事故物件の所有者には物件の買主・借主に対して事故物件であることの告知義務があります。
事故物件の告知範囲と期間については、以前は明確な基準が無く、過去の裁判例などから個々で判断されていました。
しかし、2023年10月に国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を作成したため、現在はこのガイドラインを基準に事故物件の告知範囲と期間が運用されています。
この基準は宅地建物取引業者向けのものですが、不動産の所有者（売主・貸主）にとっても同じ基準で考えておくと良いでしょう。
ここでは、次の項目について解説します。

告知義務を怠った場合のリスク

「事故物件だと知られると売れなくなるかも・・・」「事故物件と言わなければ高値で売却できる」と考えてしまうかもしれませんが、絶対に止めておきましょう。
事故物件はリフォームで臭いを完全に除去できたとしても、「事故で人が亡くなっている」という事実は心理的瑕疵（しんりてきかし）と呼ばれます。
心理的瑕疵は雨漏りなどの物理的な瑕疵（欠陥や不具合）と違い、買主側に「住みたくない」「できれば避けたい」といった負の感情を生じる可能性のある要素を言います。
誰かが事故や事件で亡くなった事故物件については、この心理的瑕疵が存在するため、必ず相手方に告知する義務があります。
告知義務を怠った場合、契約後に事故物件だと判明すると売主、不動産売買を媒介した不動産業者も含めて契約不適合責任が問われることになります。
買主側にとっては、「心理的瑕疵を知っていればこの金額で契約しなかった」「そもそも契約しなかった」という事情が考えられるからです。
このように告知義務を怠ると売主と売主側の仲介業者は、買主の被った損害を賠償する責任を負うため、特殊清掃・リフォーム後でも必ず事故物件であることを告知しましょう。
高いお金を出してリフォームしても告知義務が残るから売却できるか分からない、と不安な方は事故物件専門の買取業者への売却を考えましょう。
事故物件専門の買取専門業者であれば、事故物件買取後のリフォーム・活用方法を熟知しているため、他の買取業者よりも高額査定の可能性が高く、告知義務についてのトラブルもありません。
面倒な手続きやリスクを含めて丸投げしたい方にはおすすめです。

リフォーム後の事故物件を貸し出す際の注意点

告知義務は売買だけでなく、リフォーム後の事故物件を貸し出す場合にも適用されます。
また、賃貸物件については告知義務の例外があります。
下記の2パターンの状況であれば原則、告知義務はありません。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案の場合には告知義務が発生する可能性があります。
告知義務の判断についてはガイドラインに沿って判断されるものの、専門的な知識と経験が必要なため、訳あり不動産相談所のような事故物件専門の買取業者への相談・売却も選択肢として考えてみましょう。

事故物件の告知範囲と期間について

国土交通省のガイドラインでは住宅として用いられる不動産（居住用不動産）で起こった下記の5つの「人の死」について、買主・借主に対する告知義務が発生するものとしています。

ただし、賃貸物件に関しては上述のとおり「共用部分で発生した人の死」と「特殊清掃等が行われた人の死で事案発生から3年以上経過した場合」は例外的に告知義務が無いとされています。
一方、売買物件に関しては下記の理由から期間に関係なく告知義務があります。

また、買主・借主に告知すべき具体的な内容は、下記の4点です。

亡くなった方や遺族等の名誉及びプライバシーへの配慮から、下記の4点は告知する必要がありません。

このように事故物件はリフォーム後にも引き続き告知義務があり、売却においては何年経過しても無くなることはありません。

まとめ：事故物件の売却なら訳あり不動産相談所！

今回は、事故物件のリフォーム費用について必要な理由、リフォームにかかる費用相場、信頼できるリフォーム業者の選び方、リフォームの流れ、告知義務とリフォーム後の留意点について詳しく解説しました。
本文で紹介したとおり、事故物件は特殊清掃・リフォームだけでなく、売却・賃貸時の告知義務など、多くの手間と費用、そして処理には専門的な知識が必要です。
売却するとしても、リフォームまで行った上で仲介業者に依頼して買主が現れることをじっと待つことになるでしょう。
また、事故物件ということで状況によっては価格を下げても買い手がつかない恐れもあります。
このような費用と時間をかけてストレスを感じながら販売活動を行うのは大変だ、と感じる方は事故物件専門の買取業者への売却を検討しましょう。
業者は買取後に、自分たちの持つ経験と知識から様々な活用方法を考えるため、売主様は土地を手放すだけでストレスなく事故物件の悩みを解消できます。
訳あり不動産相談所では、事故物件など訳あり不動産を専門に買取しています。
事故内容を告知いただいた上で、他業者より高い買取価格を提示できるケースも多いため、スムーズな売却が可能です。
気になる方は、お問合せください。