訳あり物件はどんな物件？ 物件の特徴や活用方法、買取の方法を詳しく解説！

「訳あり物件」と聞くと、「何かしら問題がある物件」という印象を受ける方も多いのではないでしょうか。
実際には「訳あり」の原因はさまざまで、建築基準法上の制約や共有持分の問題、過去に事件や事故があったなど、物件ごとに様々な理由があります。
問題があるというのは事実ですが、訳あり物件だからといって一概に売れない物件というわけではありません。
本記事では、訳あり物件の定義や特徴をはじめ、具体的な活用方法、そして売却を検討するときに知っておきたい買取の方法や注意点を詳しく解説します。
訳あり物件の選択肢を広げたい方も、今ある物件の処分に困っている方も、ぜひ最後までお読みください。

訳あり物件とは？定義と基本的な特徴を解説

訳あり物件と聞くとどんな物件を想像するでしょうか？
「入居者が孤独死したアパート」「殺人事件があった家」など、人の死が関わった物件を想像するかもしれませんが、実際には様々な訳あり物件が存在します。
ここでは下記の4つの訳あり物件について一般的な定義・特徴を詳しく解説します。

なお、このような訳あり物件の「特殊な事情」は法律上「瑕疵（かし）」と呼ばれ、欠陥と同じ意味で使われます。

再建築不可物件

再建築不可物件は、建築基準法の接道義務を満たしていないなどの理由で、建て替えや新築といった建築が認められていない物件です。
建築基準法43条は、「新たに建物を建築する敷地は幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していなければならない」と規定しており、この義務を接道義務と言います。
建築基準法は昭和25年、用途地域や都市計画区域を決めた都市計画法は昭和43年にそれぞれ施行されましたが、それ以前に建てられた建物は接道義務を満たしていないケースもあります。
当時は接道義務を満たしていなくても適法だったため現在の使用に問題はありませんが、その建物を解体して再建築しようとすると、現行の接道義務を満たしている必要があります。
不動産を購入する場合、多くの方は建物を建てることが目的のため、再建築不可物件は敬遠され、価格が安くなる傾向にあります。

事故物件

事故物件は、入居者（借主、所有者など）が事故や事件などで亡くなった物件を指します。
孤独死して長期間放置されていた場合、体液や臭いが床下まで染みついているケースもあり、訳あり物件の代表例と言えるでしょう。
このように人が嫌悪感を持つような事情のある物件は、「その事情を知っていたら契約しなかった」という心理的瑕疵（かし）、すなわち心理的な欠陥を持つとされています。
売主・仲介業者は契約時にこの心理的瑕疵の原因となった事象（事件・事故）について買主・借主に告知する義務があります。
心理的瑕疵については人による差が大きいため裁判になることもありますが、国土交通省のガイドラインが作られており、病気や老衰などによる自然死は告知義務がありません。
事故物件は特殊清掃の上、リフォーム・リノベーションしてしまうと外観からは分かりませんが、近所で噂になっていたり、他に比べて価格が著しく低かったり、という特徴があります。
また、心理的瑕疵を気にしない方にとっては割安で入居・購入できるチャンスとも考えられます。

共有持分

共有持分が原因で訳あり物件になることもあります。
訳あり物件になる代表的なケースは次の2パターンです。

相続したり、分譲地で分譲業者から購入したり、という経緯で共有状態になったものの、時間が経過して関係が悪くなったり、世代が変わって疎遠になることで想定していなかった問題が発生してしまいます。
このような物件は購入してもその問題を引き継ぐだけになるため、基本的には共有状態のままでの販売は難しく、買い手がつく可能性はかなり低いでしょう。

瑕疵や法的問題がなくても訳あり物件に該当するケースも

物件そのものに瑕疵や法的問題がない場合でも、周辺環境や施設が買主・借主に契約を思いとどまらせるような事情があれば訳あり物件に該当することがあります。
このような瑕疵は環境的瑕疵と言われ、具体的には下記のようなケースです。

これらは外的要因によるものなので、基本的には原因を排除することが難しいことが特徴です。

訳あり物件の活用と売却の基本

訳あり物件はリフォームして活用したり、専門の買取業者に売却したり、解決方法は存在します。
ここでは、訳あり物件の活用と売却の基本について解説します。

訳あり物件を活用する方法

訳あり物件を活用する方法は、具体的に次のようなものです。

訳ありの原因となる事象を解決できれば良いですが、解決が難しいからこそ訳あり物件になっているので、建築確認が不要な範囲でのリフォーム若しくは建物を解体して更地の活用方法を考えると良いでしょう。
ただし、建物を解体して更地にすると後戻りできなくなるため、解体して更地にする選択は、建物を残した活用方法を十分に検討した上で、慎重に決断しましょう。

訳あり物件を売却する際の選択肢

訳あり物件を売却する際の選択肢は2つです。

ただし、訳あり物件は売却に際して次のようなデメリットがあります。

不動産業者が仲介に入る場合、彼らの利益は売買価格から一定の割合で発生する手数料のみです。
そのため、売買価格が低く手間がかかり、リスクも高い物件と判断されると積極的な販売活動には期待できないかもしれません。
一方、買取業者の場合はこのようなデメリットを知った上で買取してくれるため、訳あり物件であれば買取業者への売却がおすすめです。
詳しくは次の章で解説します。

訳あり物件の買取を依頼するメリット

訳あり物件の買取を依頼するメリットは次の3つです。

それぞれについて、詳しく解説します。

早期売却が可能になる

買取業者は売買金額の交渉が決まれば、すぐに売買手続きに入るため、早期売却が可能になります。
早期売買が可能になれば「いつ売れるか分からない」という不安が無くなり、現金化のスケジュールも立てられるために転居など次のステップへスムーズに進むことができます。
一般的な仲介で買主を探す場合は売却成約まで3〜6ヶ月かかると言われていますが、買取業者であれば最短数日で売買契約締結ということもあります。

契約不適合責任を回避できる

不動産仲介会社による売却の場合は売主にも契約不適合責任があるため、買主が購入後1年以内に瑕疵を発見した場合には売主は修繕等の対応を行う必要があります。
しかし、買取業者（宅地建物取引業者）と一般の方が売主として売買契約する場合、特約により売主の契約不適合責任は免責されます。

売却に関する経費を抑えられる

買取業者は買取後に再販するため必要となる費用や利益を含めた上で、買取金額を売主に提示します。
そのため、売主にとっては売却に関する経費を抑えられるというメリットがあります。
具体的には次のような費用を買取業者は必要経費として考えています。

特殊清掃や片付けにかかる費用

事故物件の場合には特殊清掃、遺品の片づけ費用を見込んでいます。
特に孤独死や事件で部屋が汚れた場合には一般の清掃業者では対応できないため、専門の特殊清掃業者に依頼し、費用も一般の清掃業者よりも高額になり、8〜60万円が相場とされています。
しかし、残留物や臭いを除去してくれるため、事故物件の処理には必要な作業です。

建物の解体やリフォームにかかる費用

更地にする場合は解体費用、建物をリフォームして再販する場合にはリフォーム費用が必要です。
解体費用は地域差・施工場所の難易度によって変わりますが、木造30坪の建物で相場が100〜150万円です。
アスベスト撤去や外構撤去費用を含めると更に高額になります。
リフォーム費用はリフォーム箇所ごとで変わりますが、建物全体をリフォームする場合には新築と同程度かそれ以上かかることもあるようです。
一般の方が売れるかどうか分からない物件に費用を使ってリフォームすることは難しいでしょう。

訳あり物件の買取業者おすすめ業者5選

この章では訳あり物件の買取業者おすすめ業者を5つ、概要や特徴などを紹介します。

訳あり不動産相談所

運営会社名	株式会社ソーシャルバリュープロパティ
会社HP	https://wakearifudosan.com/
所在地	東京都港区
特徴	・訳あり物件・事故物件メインの買取業者です。 ・共有名義物件、再建築不可物件、事故物件、空き家やゴミ屋敷など、通常の市場では売却が困難な物件に対応しています。 ・士業と連携しているため、法務・税務面からのサポートも受けられます。 ・対応エリアは北海道から沖縄までの日本全国です。

アルバリンク

出典：https://albalink.co.jp/

運営会社名	株式会社AlbaLink(アルバリンク)
会社HP	https://albalink.co.jp/
所在地	東京都江東区
特徴	・空き家の買取再販をメインに行う買取業者です。 ・再建築不可物件、事故物件、共有持分、借地・底地など様々な訳あり物件を買取しています。 ・全国に11の支店を持ち、47都道府県に対応しています。

ワケガイ

出典：https://wakegai.jp/

運営会社名	株式会社ネクスウィル
会社HP	https://www.nexwill.co.jp
所在地	東京都港区
特徴	・「売りたいのに売れない不動産をゼロにする」をビジョンにかかげ、共有持分や底地、再建築が出来ない物件などの訳あり不動産を買取り、再販している買取業者です。 ・空き家について、「売りたい人」と「買いたい人」をオンライン上でマッチングさせるプラットフォーム（空き家のURI・KAI）も運営しています。

成仏不動産

出典：https://jobutsu.jp/tadashiikaitori/

運営会社名	マークスライフ株式会社（英語表記:MarksLife Co., Ltd.）
会社HP	https://jobutsu.jp/tadashiikaitori/
所在地	東京都中央区
特徴	・自社での特殊清掃・遺品整理に加えて、神社やお寺のお祓い・供養までワンストップで手配してくれる、事故物件に特化した買取業者です。 ・不動産売却に必要な諸経費を売却代金で相殺する「持ち出し0円プラン」が魅力的です。 ・全国対応見積もり無料、最短で即日現金化可能というスピード感も特徴で、相談実績件数6,200件以上と、実績もあります。

クランピーリアルエステート

出典：https://c-realestate.jp/

運営会社名	株式会社クランピーリアルエステート (ClamppyRealEstate,Inc.)
会社HP	https://c-realestate.jp/
所在地	東京都中央区
特徴	・共有名義不動産の問題解決をメインとする買取業者で、共有名義不動産・底地・借地・再建築不可物件・老朽化物件・低収益物件にも対応しています。 ・弁護士・不動産鑑定士・司法書士と連携しており、法律が絡む不動産問題に強いという特徴があります。 ・年間相談件数3,000件以上と多くの相談を受けています。

信頼できる買取業者を見つける方法

インターネットで買取業者を検索すると沢山出てきますが、信頼できる買取業者を見つける方法があります。
その方法は次の3つです。

買取実績が豊富な業者を選ぶ

訳あり物件の買取は一般的な物件の買取に比べてその業者の買取実績がとても重要です。
理由は、豊富な買取実績があればそれだけ多くの訳あり物件を解決（再販）してきたということであり、適正価格での買取が期待できるからです。

地域の物件事情に詳しい企業を選ぶ

不動産を売却するときは、その土地に精通した業者を選ぶこともおすすめします。
地域の物件事情に詳しい企業であれば物件の外観的な事情だけでなく、周辺の特性から判断して、適正な買取額を提示してくれるでしょう。

行政処分を受けていないか確認する

不動産業者は国土交通省の管轄下にあり、法律違反やトラブルを起こした場合には都道府県知事または国土交通大臣から行政処分を受けることがあります。
国土交通省のネガティブ情報等検索サイトでは、不動産業者の過去の行政処分歴等が確認できます。
もしも行政処分を受けている買取業者であれば行政処分の時期・内容を確認して、状況によっては他の買取業者を探すようにしましょう。

不動産の査定から売却完了までの流れ

不動産の査定から売却完了までの流れは次のとおりです。

査定依頼時に必要な書類と注意点

登記簿関係は不動産会社でも取得可能なので、提出できなくても大丈夫です。
ただし、それ以外の書類はできるだけ提出しましょう。
特に住宅ローンの残高がある場合は買取できないケースもあるため、必ず提出しましょう。
また、建築確認申請書も当時の建築法規に適合しているか、どういった構造・配置だったかが分かる貴重な資料のため、是非探してください。

買取業者と契約する際の流れ

買取業者と契約する際の大まかな流れは次のとおりです。

どれも重要なステップですが、複数の買取業者に査定依頼をする場合は全ての業者の買取額が出た上で、基本的にはもっとも買取額の高い業者を選ぶと良いでしょう。
ただし、契約不適合責任の免責条項の有無、他社と違った条件がないかを確認し、契約締結は慎重に行いましょう。

特殊清掃やリフォーム費用の相談

事故物件の場合、部屋が汚れたまま放置していると体液などが床下にまで染みこみ、物件の価値が下がり、リフォーム費用が増えることになります。
そのため、特殊清掃はできるだけ早く依頼することが大切です。
また、リフォームを既に完了させていて結局使わなくなったので買取を依頼することもあるでしょう。
このような場合、特殊清掃・リフォームを既に行っていることを伝え、買取額に加味してもらうよう相談しましょう。

まとめ：訳あり物件の買取は訳あり不動産相談所まで

訳あり不動産では建築不可物件、事故物件、共有持分などの訳あり不動産専門の買取業者です。
訳あり不動産を多く取り扱っておりノウハウもあるため、他の買取業者が気づけない活用方法を駆使して、高い買取金額を提案いたします。
事故物件・再建築不可物件などの訳あり物件の買取は、訳あり不動産相談所へご相談ください。