横浜の事故物件はいくらで売れる？告知義務やおすすめの売却方法も解説

事故物件は、その特殊性から多くの誤解や疑問を生みがちです。

この記事では、事故物件の法的な定義や告知義務の範囲といった基礎知識から、家賃の相場、そしておすすめの売却方法まで解説します。

そもそも事故物件とは？告知義務を解説

ここでは、事故物件の基本的な概念と、売主や貸主が負う法的な責任について解説します。

事故物件の定義

事故物件の明確な定義はありませんが、一般的には殺人、自殺、火災による死亡などがあった物件を指します。

そのような物件は、法律的には「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。
瑕疵とはキズや欠陥のことで、心理的瑕疵は「住む人が心理的に抵抗を感じるであろう欠陥」を意味します。

告知義務の範囲

2021年に国土交通省が策定したガイドラインにより、心理的瑕疵に関する基準が明確化されました。
原則として、殺人や自殺、事故死が起こった物件は、買主や借主に告知が必要です。

一方で、老衰や病死などの自然死は原則として告知義務の対象外ですが、例外もあります。
遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は、告知義務が発生します。

告知義務の期間

事故物件の告知義務の期間は、賃貸と売買で異なります。

契約形態	告知義務の期間	備考
賃貸契約	おおむね3年間	社会的影響が大きい事件の場合は、3年を超えても告知義務が継続する可能性あり。
売買契約	期間の定めなし	建物を解体し更地にしても義務は消滅しない。過去には50年以上前の事件でも告知義務違反が認められた判例あり。

一度誰かが住めば告知義務がなくなるという噂もありますが、これは「事故物件ロンダリング」と呼ばれる危険な誤解です。
告知を怠ると、契約解除や損害賠償請求といった深刻な事態に発展する可能性があります。

横浜の事故物件はいくらで売れる？価値の下落率を解説

事故物件は心理的な抵抗感から、周辺の物件に比べて家賃や売値が安く設定される傾向にあります。

下落率に最も大きな影響を与えるのが、物件で起こった事故の内容です。
事件性が高く、社会に与えた影響が大きいほど、下落率は高くなります。

以下は事故の内容による値下げ率の目安です。
なお、実際の値下げ額は事故の具体的な内容や物件の状態によって異なります。

死亡事故の内容	値下げ率（目安）
自然死・病死（特殊清掃なし）	0%～10%
不慮の事故死	20%～50%
自殺	30%～50%
他殺	50%～

例えば、他殺事件が発生した物件では、家賃が半額以下になることも珍しくありません。
入居希望者が極端に少なくなるため、貸主が家賃を大幅に下げざるを得ないからです。

一方で、発見が早かった自然死など、心理的瑕疵が小さいと判断される場合は、価値の下落も最小限に抑えられます。

事故物件は買取での売却がおすすめ

所有する物件が事故物件になってしまった場合、通常よりも売却は難しくなります。

一般の買主は心理的な抵抗から購入をためらうため、仲介では売却活動が長期化しがちです。
確実に早く売却するなら、不動産会社への売却がおすすめです。

買取と仲介の特徴を比較

物件の売却方法には、不動産会社に買主を探してもらう「仲介」と、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」の2種類があります。

仲介は高値で売れる可能性がありますが、いつ売れるか分からず、売却後の責任も残ります。

一方、買取は価格こそ市場より安くなりますが、迅速かつ確実に現金化でき、不動産会社によっては契約不適合責任も免除になるという大きなメリットがあります。

比較項目	買取	仲介
売却スピード	最短1ヶ月程度	数ヶ月～1年以上
売却価格	市場価格の7～8割程度	市場価格に近い
仲介手数料	不要	必要
契約不適合責任	原則免除	売主が負う
確実性	確実に売却できる	売却できない可能性あり

事故物件を確実に売りたい・免責が良い方は買取

訳あり物件に強い不動産会社は、事故物件を再生して再販するノウハウを持っています。
そのため、一般市場では買い手がつかないような物件でも価値を見出し、適正な価格で迅速に買い取ってくれます。

また、ほとんどの不動産会社では、売主の契約不適合責任は免除としており、安心して手放すことができます。
売却後に物件の欠陥が見つかっても、その責任を問われることはありません。

特殊清掃や遺品整理も不要で、現状のまま引き渡せるため、時間的・金銭的な負担を大幅に軽減できます。

確実性と安心を最優先するなら、買取一択と言えるでしょう。

お困りの方は訳あり不動産相談所へ

事故物件の売却に困っている方は、訳あり不動産相談所にお任せください。

事故物件をはじめとした訳あり物件を買い取っております。
相談や査定は完全無料ですので、お気軽にご連絡ください。

横浜の事故物件に関するよくある質問

ここでは、事故物件に関してよく寄せられる質問にお答えします。

孤独死や病死も事故物件になる？

原則として、孤独死や病死といった自然死は心理的瑕疵とはみなされず、告知義務は発生しません。

しかし、遺体の発見が遅れ、特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は例外です。
この場合は心理的瑕疵物件として扱われ、告知義務が生じます。

お祓いはした方がいい？

お祓いの実施については法的な義務はなく、完全に個人の判断に委ねられます。
売主や次の入居者の心理的な安心感を得るために行われるケースは少なくありません。

ただし、お祓いをしたからといって告知義務がなくなるわけではない点には注意が必要です。
費用もかかるため、次の居住者の意向などを考慮して、実施するかどうかを決めると良いでしょう。

まとめ

この記事では、事故物件の定義と告知義務、家賃の下落率、そしておすすめな売却方法について解説しました。

もし事故物件の売却でお悩みなら、迅速かつ確実に、そして契約不適合責任は免除で手放せる「不動産会社による買取」がおすすめです。

もし売却にお困りでしたら、相談や査定が完全無料の訳あり不動産相談所にご連絡ください。
通常の市場では売却が困難な物件もスムーズに対応いたします。