事故物件の探し方ガイド｜避けたい人も安く住みたい人も必見！

「事故物件」と聞くと、少し怖いイメージを持つ方が多いかもしれません。
一方で、あえて事故物件を選ぶことで、相場より安く住めるというメリットもあります。

この記事では、事故物件の基礎知識から、事故物件を避けたい人と安く住みたい人、それぞれの目的に合わせた探し方まで解説します。

事故物件の基礎知識と告知義務のルール

まずは、事故物件がどのような物件を指すのか、そして不動産取引においてどのようなルールが定められているのか、基本的な知識を整理します。

事故物件とは？4つの瑕疵（かし）との関係性

事故物件とは、一般的にその物件で過去に殺人、自殺、火災による死亡などがあった物件を指します。
不動産業界では、このような物件が持つ欠陥を「瑕疵（かし）」と呼びます。

瑕疵には4つの種類がありますが、事故物件は主に「心理的瑕疵」に該当します。

瑕疵の種類	内容	具体例
心理的瑕疵	買主・借主が心理的な抵抗を感じる可能性のある欠陥	殺人、自殺、事故死、特殊清掃が必要な孤独死など
物理的瑕疵	建物や土地の物理的な欠陥	雨漏り、シロアリ被害、地盤沈下、土壌汚染など
環境的瑕疵	物件の周辺環境に問題がある状態	騒音、振動、悪臭、日照阻害、近隣からの嫌がらせなど
法的瑕疵	法律や条例の制限により自由な利用ができない状態	接道義務違反、建ぺい率・容積率オーバー、市街化調整区域など

このように、心理的瑕疵は「住むことに心理的な抵抗を感じるかどうか」が重要なポイントとなります。
買主や借主の判断に影響を与えるため、不動産会社にはその事実を伝える義務が課せられています。

国土交通省ガイドラインに基づく告知義務の範囲と期間

不動産取引におけるトラブルを防ぐために、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を定めています。
このガイドラインでは、告知義務の範囲や期間は以下のように記載されています。

まず、告知義務の対象となるのは、殺人や自殺、事故死などです。
病死や老衰といった自然死や、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落など）、原則として告知義務の対象外ですが、発見が遅れて特殊清掃が必要になった孤独死などは例外的に告知義務が発生します。

告知すべき期間については、取引形態によって異なります。
賃貸物件の場合は、原則として事案の発覚から3年間が目安とされています。
ただし、事件の社会的影響が大きい場合などは3年を過ぎても告知が必要になることがあります。

一方で、売買契約の場合は告知義務が定められていません。
過去の判例では、約50年前に起こった殺人事件を告知せずに売買して、告知義務違反が認められたケースもあります。

事故物件を避けたい？住みたい？事故物件の探し方

ここからは、目的に合わせて事故物件の探し方を解説します。
「事故物件を絶対に避けたい人」は、心理的瑕疵のない物件を見抜く方法を、「事故物件に安く住みたい人」には、事故物件の相場と探し方をご紹介します。

【事故物件を避けたい人】安全な物件を見抜く方法

事故物件を確実に避けたいなら、複数の方法を組み合わせて慎重に調査することが不可欠です。

STEP1：ネットで調べる

まずはインターネットを活用して、気になる物件やエリアに問題がないか調べましょう。
例えば、事故物件情報サイト「大島てる」では、地図上で事故物件を手軽に確認できます。
ただし、情報はユーザー投稿が中心であるため、情報の正確性は保証されていないため、あくまで参考情報の一つとしてください。

また、気になる物件の住所や建物名に「事件」や「事故」といったキーワードを加えてインターネットで検索してみましょう。
過去に大きな事件や事故があった場合、ニュース記事などで情報が見つかることがあります。

STEP2：不動産会社に聞く

インターネットの情報はあくまで参考のため、不動産会社に直接確認することが重要です。
このとき、「この物件は事故物件ですか？」と漠然と聞くだけでなく、「過去にこの物件や建物内で、事件や事故、火災などはありませんでしたか？」と具体的に質問しましょう。

不動産会社は、買主や借主の判断に重要な影響を及ぼす事実について、知っていることを説明する義務があります。
少しでも気になることがあれば、遠慮せずに質問することが大切です。

STEP3：内見でチェックする

内見は、書類やネットではわからない物件の状態を確認できます。
特に以下の点は注意深くチェックしましょう。

• 不自然なリフォーム跡：一部屋だけ壁紙や床材が新しくないか、不自然に一部分だけ修繕されていないか確認します。
• 異臭：カビ臭さや普段感じないような臭いがないか、部屋の隅々まで確認します。
• 周辺の雰囲気：バルコニーからの眺めや、共用部の管理状態、近隣住民の様子なども、住み心地を左右する重要な要素です。

STEP4：契約書を確認する

契約前の重要事項説明では、宅地建物取引士から物件に関する重要な情報が説明され、重要事項説明書が交付されます。
事故物件である場合、重要事項説明書にその旨が必ず記載されています。

説明を聞き流さず、書類の隅々まで目を通し、少しでも不明な点や曖昧な表現があれば、必ず質問してください。
内容に納得してから署名・捺印することが、後のトラブルを防ぐ上で最も重要です。

【事故物件に安く住みたい人】事故物件の相場と探し方

心理的な抵抗がない人にとって、事故物件は家賃を抑えられる狙い目の物件となります。
ここでは、事故物件の相場や見つける方法を紹介します。

家賃はどれくらい安くなる？

事故物件の売買価格や家賃は、相場よりも1割〜5割程度安くなる傾向にあります。

ここでは、2025年9月時点のJKK東京の情報をもとに、東京都内における事故物件の家賃を紹介します。

なお、事故物件の家賃は、エリアや事故・事故の内容などによって変動しますので、以下の表はあくまで参考として捉えてください。

住所	通常家賃	軽減中の家賃 ※3年間	共益費	間取り	面積	階数
八王子市	31,400円	15,700円	2,800円	2DK	35.52㎡	4階
立川市	42,600円	21,300円	2,200円	2K	32.85㎡	5階
昭島市	54,000円	27,000円	2,400円	3DK	58.28㎡	4階
西東京市	42,000円	21,000円	2,200円	2DK	34.56㎡	5階
東久留米市	44,000円	22,000円	1,100円	3K	40.80㎡	3階
多摩市	61,300円	30,600円	3,000円	2DK	48.32㎡	4階

大手ポータルサイトでの物件検索テクニック

SUUMOやホームズといった大手不動産ポータルサイトで事故物件を探すことも可能です。
物件検索のフリーワードの欄に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」などを入力すると、事故物件を含め瑕疵のある物件を絞り込むことができます。

瑕疵の内容はサイトに記載されていないことが多いため、不動産会社に問い合わせて詳細を確認しましょう。

公的機関が運営するサイトを活用

事故物件を探すなら、公的機関が運営するサイトで、信頼できる情報をもとに物件探しをしたいという方もいるのではないでしょうか。
数は少ないですが、独立行政法人や公社が運営するサイトもあります。

例えば、UR都市機構では事故物件を「特別募集住宅」として扱っており、特設ページで紹介をしています。

また、東京都の物件に特化したJKK東京（東京都住宅供給公社）でも「特定物件」という名称で事故物件を取り扱っており、公式サイトより情報を確認できます。

訳あり物件の専門サイトを活用

事故物件に特化した不動産会社のサイトの活用もおすすめです。
例えば、「成仏不動産」のサイトでは、心理的瑕疵の度合いで物件を検索することもできます。

これらのサイトは、事故の経緯や瑕疵の程度が詳しく記載されていることが多く、専門サイトならではの掘り出し物が見つかる可能性もあります。

まとめ

事故物件は、その特性を正しく理解することが重要です。

事故物件を避けたい方は、インターネットでの調査や不動産会社への質問、内見でのチェック、契約前の重要事項説明の確認を徹底することで、知らずに住んでしまうリスクを減らすことができます。

一方で、事故物件に安く住みたい方にとっては、ポータルサイトでの検索の工夫や専門サイトの活用によって、簡単にお得な住まいを見つけられます。

どちらの選択をするにしても、正確な知識を身につけ、納得のいく物件選びをしてください。