法定地上権とは？仕組みと注意点をわかりやすく解説！

土地と建物の所有者が異なるケースで、突然問題になることがある「法定地上権」。
この記事では、法定地上権の仕組みや成立要件、明け渡しの可否、実際に起こりやすいトラブルと対策まで、分かりやすく解説します。

法定地上権の基本情報

法定地上権とは、民法の解釈に基づき、土地と建物が異なる所有者に分かれた場合に、建物の所有者に法律上当然に認められる土地の使用権のことです。
契約によらず、一定の条件を満たすと自動的に成立します。

地上権との違い

地上権と法定地上権の大きな違いは、「契約で決めたかどうか」です。
地上権は、土地の所有者と建物の所有者があらかじめ話し合って契約することで成立します。
そして、登記すれば他の人に対しても「この土地を使える権利がある」と主張できます（物権）。
一方で、法定地上権は契約がなくても一定の条件を満たせば自動的に認められるものです。
登記されていないことも多く、たとえば土地だけを買った人が、あとから「実は他人が建物を建てる権利を持っていた」と知ってトラブルになることもあります。

賃借権との違い

賃借権（貸借権）は、「土地を使わせてもらう約束を交わす」ことで生まれる契約上の権利です。
これはあくまで借りている状態であり、第三者にはその権利を主張できません（債権）。
これに対して、法定地上権は法律で守られた「物権」であり、第三者にも「この土地を使える権利がある」と主張できます。
たとえば、土地の所有者が変わっても、法定地上権があれば引き続き建物を建てたり使ったりすることができます。

法定地上権・地上権・賃借権の違いをまとめると、以下の通りです。

項目	法定地上権	地上権	賃借権
成立方法	法律で自動成立	契約で設定	契約で設定
権利の性質	物権	物権	債権
第三者への主張	可	登記すれば第三者に主張可	登記しても原則第三者に主張不可

法定地上権はなぜ必要？

もし建物だけの所有権を持っていて、その下の土地を利用する権利がなければ、土地の所有者から建物の撤去を求められる恐れがあります。
そうなれば、せっかくの建物もその価値を失い、取り壊さなければならなくなります。
法定地上権は、このような事態から建物の所有者を守るための制度です。
また、登記の手間やコストを省きつつ、実態に合わせた法的安定性を確保するために必要な制度でもあります。

法定地上権の4つの成立要件

法定地上権は、契約に基づかずに当然に発生する特殊な権利であるため、成立の可否は非常に重要です。
以下の4つの要件をすべて満たした場合に限り、法定地上権が認められる可能性があります。

土地と建物がもともと同一人の所有であったこと

これは、もともと土地とその上の建物が同じ所有者に属していたことを意味します。
この前提がなければ、土地と建物が別々の所有者になったときに、そもそも地上権の引き継ぎという考えが成り立たないため、法定地上権は成立しません。

土地と建物の一方のみが第三者に譲渡されたこと

法定地上権は、「土地と建物の所有関係が分かれる」という特殊な状況で成立します。
具体的には以下のような場合が該当します。

このように、同一所有だった土地と建物が第三者によって分離されたときに限り、建物の利用を守る目的で法定地上権が成立する余地が生まれます。

建物が土地の上に現に存在していること

ここでいう「現に存在」とは、土地の上に実際に建物が建っており、使用可能な状態であることを意味します。
空き地や更地では法定地上権は成立しません。
また、建物の登記がない場合でも、現況として物理的に存在すればこの要件は満たされるとされています。

売買や相続など、権利分離の際に特別な合意がなかったこと

これは、土地と建物が分離された際に、「地上権を認めない」あるいは「使用を許可しない」といった明示的な合意がなかったことを指します。
仮に当事者間で「地上権は設定しない」「建物は立ち退くものとする」などの明確な取り決めがあれば、法定地上権は成立しません。
つまり、黙示的にでも建物の存続を前提に譲渡が行われたと見なせる場合に限り、法定地上権は成立するのです。

法定地上権の確認方法

法定地上権は登記簿に明示されることが少なく、外見からは存在の有無がわからない権利です。
しかし、売却や再開発、相続時に見落としていると、後からトラブルになる可能性があります。
そのため、複数の資料や状況証拠をもとに法定地上権の有無を慎重に確認することが不可欠です。

土地・建物の権利変動の経緯

土地と建物の登記情報をそれぞれ取得し、以下を確認します。

登記には法定地上権が記載されないことが多いですが、所有権移転の経緯を時系列で把握することで、法定地上権の成立が推測できる場合があります。

契約書や遺産分割協議書の有無

土地と建物の所有者が分離した原因が売買や相続であった場合、その時の契約書類に以下のような記載があるかを確認します。

特に「地上権を否定する合意」が明確に記されていれば、法定地上権の成立が否定される可能性があります。

実際の土地の使用状況

現地を調査し、次のような点から黙示の同意や使用実態を把握します。

 実際の使用実態は、裁判などでも「黙示の地上権の存在」を判断する重要な間接証拠になります。

法定地上権の明け渡し請求とは

土地に他人の建物が建っている場合、多くの人が「土地の所有者なのだから、明け渡し請求ができるのでは？」と考えます。
しかし、法定地上権が成立している場合、土地所有者であっても建物の撤去や明け渡しを請求できないのが原則です。
ここでは、明け渡し請求の可否とその例外的な条件を詳しく解説します。

法定地上権は原則として明け渡し請求できない

法定地上権は、建物所有者に対し、土地を利用する物権（地上権）としての法的保護を与えるものです。
そのため、土地所有者が「土地を使いたい」「売却したい」などの理由で、一方的に明け渡しや建物撤去を求めても法的には拒否される可能性が高いです。

明け渡しが可能となる例外

ただし、以下のような事情がある場合には、法定地上権の存続が妥当でないとされ、明け渡し請求が認められる可能性があります。

建物所有者が地代を長期滞納した

地代の長期滞納は、信頼関係の破綻や契約解除の事由となり得ます。
判例上も、使用貸借や賃貸借契約と同様に、継続的契約関係の信頼が崩れた場合には明け渡しが認められる可能性が考えられます。

建物が老朽化し安全性が確保できない（危険建築物）

以下のような場合、行政からの指導や命令を根拠として、建物撤去や明け渡し請求が認められる余地があります。

法定地上権の期間が満了し更新しなかった

法定地上権には、法律上の明確な存続期間は定められていませんが、判例や実務上では一般的に20〜30年程度（通常の建物の経済的耐用年数）が一つの目安とされることがあります。
また、以下のような状況が重なると、黙示の更新の意思がないとみなされ、地上権の終了が認定される可能性があります。

ただし、これは一律のルールではなく、個別具体的な事情に応じて判断されます。

法定地上権が問題となるケースとその対策

法定地上権は、契約がなくても法律上自動的に発生するため、「知らなかった」ことによるトラブルが非常に多いのが特徴です。
ここでは、実際に生じやすい事例とその具体的な対処法を紹介します。

土地を相続したら見知らぬ人の建物が建っていた

親から相続した土地に第三者の建物が存在して、確認すると以前に土地だけが相続・売買され、建物は他人の名義だったというパターンです。
土地と建物の所有者が分離された際に地上権の設定が明確にされていなかった場合、法定地上権が成立している可能性があることがこのトラブルの原因です。
地上権の有無を確認し、交渉または法的手続きを検討することで対処することができます。

更地にして売却したいのに、建物所有者が立ち退かない

土地の資産価値を上げて売却しようとしたが、建物が残っており、建物の所有者が立ち退きを拒否している状況です。
このような状況に陥ってしまうのは、 建物の所有者に法定地上権が認められている可能性があることにより、勝手に撤去したり立ち退きを強制することが原則できないからです。
この場合、強制的な明け渡しは困難なので、対処するには合意形成や専門家の介入が必要です。

建て替えを巡って権利の有無で揉める

建物所有者が老朽化した建物を建て替えようとしたが、土地所有者がそれに反対することで、結果として使用権の有無が争点になってしまうケースです。
このトラブルでは、法定地上権が必ずしも無期限・無制限の権利ではないため、建て替えが認められるかどうかは状況次第であるということが原因です。
建て替え時の同意・権利の明示がトラブル防止に役立ちます。

よくある質問（FAQ）

Q. 法廷地上権と借地権の違いは？

借地権は契約によって成立しますが、法定地上権は法律上当然に成立します。
また、借地権には存続期間や更新制度があります。

Q. 土地を売却するときに法廷地上権があると不利？

はい、買主が土地を自由に使えない可能性があるため、評価額が下がる・売却が難しくなるケースもあります。

【まとめ】法定地上権を知らずに損しないためには専門家へのご相談がおすすめ！

「法定地上権」は日常生活ではあまり耳にしない方が多いと思いますが、不動産の売買・相続・投資などで大きな影響を与える権利です。
「土地の上に他人の建物があって困っている…」
「売却したいのに地上権があると言われた…」
そんなときは、個人で抱え込まずに、訳あり不動産の取り扱いに詳しい専門家へご相談されることを強くおすすめします。
訳あり不動産相談所は法定地上権をはじめとした訳あり物件専門の買取業者です！
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