共有名義で不動産を相続するとどうなる？よくあるトラブルと共有状態を解消する方法

親が亡くなり、実家を兄弟姉妹で相続することになったとき、「とりあえず全員の共有名義にしておこう」と考える方もいらっしゃるでしょう。

公平に見えて手続きも簡単なため、よく選ばれる方法です。

しかし、共有名義の不動産は売却や解体に原則として共有者全員の同意が必要になるため、後から「売りたくても売れない」「誰も管理しない空き家になってしまった」という悩みにつながるケースがあります。

この記事では、共有名義で不動産を相続するとどのような状態になるのか、よくあるトラブル、共有を避ける遺産分割の方法、すでに共有になった不動産を整理する方法まで、分かりやすく解説します。

共有名義で不動産を相続するとはどういう状態？

共有名義とは、1つの不動産を複数人がそれぞれの「持分（所有権の割合）」で所有している状態のことです。

相続でどのように共有名義になるのか、共有者にどんな権限があるのかを整理しておきましょう。

相続で共有名義になる主なパターン

相続で不動産が共有名義になるパターンは、大きく分けて2つあります。

1つ目は、遺産分割協議（相続人全員で遺産の分け方を決める話し合い）がまとまらないまま、法定相続分どおりに相続登記をするケースです。

たとえば子ども3人が相続人なら、それぞれ3分の1ずつの共有名義になります。

2つ目は、話し合いの結果「平等に分けたいから」とあえて共有を選ぶケースです。

どちらも手続き自体はシンプルですが、将来その不動産をどうするかを決めるたびに、共有者全員で足並みをそろえる必要が生じる点に注意が必要です。

共有者が単独でできること・全員の同意が必要なこと

共有不動産に関する行為は、民法上おおむね3つに分けられます。

雨漏りの修理など現状を維持する「保存行為」は、共有者が単独で行えます。

短期の賃貸や軽微なリフォームなど、利用・改良にあたる「管理行為」は、持分の価格の過半数で決めるのが原則です。

そして、売却・解体・大規模な増改築など物件の形や性質を大きく変える「変更行為」には、原則として共有者全員の同意が必要です。

つまり、空き家を売りたい・壊したいと思っても、1人でも反対すれば進められない可能性があるということです。

2023年の民法改正で共有ルールの一部が見直された

共有不動産が動かせず放置される問題を受けて、2023年4月施行の改正民法で共有に関するルールが見直されました。

たとえば、形や効用を大きく変えない「軽微な変更」は、全員の同意ではなく持分の過半数で決められるようになりました。

また、所在が分からない共有者がいる場合に、裁判所の手続きを経てその共有者を除いて管理事項を決めたり、持分を取得・譲渡したりできる制度も設けられています。

以前より共有状態を動かしやすくなった面はありますが、要件や手続きは複雑なため、専門家への相談をおすすめします。

共有名義で相続した空き家によくあるトラブル

共有名義は「公平」に見える一方で、実際の管理や売却の場面ではさまざまなトラブルの原因になりがちです。

特に誰も住まない空き家では、問題が表面化しやすくなります。

売る・残す・貸すで相続人の意見がまとまらない

「維持費がかかるから早く売りたい」
「思い出のある実家を残したい」
「賃貸に出して収入にしたい」

など、相続人それぞれの事情や思いが異なるため、方針がまとまらないケースは珍しくありません。

共有名義では売却に全員の同意が必要なため、1人でも反対すれば話が止まってしまいます。

その間にも固定資産税の支払いや草刈り・換気といった管理の手間は発生し続け、近くに住む相続人だけが負担を抱えることも。

こうした不公平感が積み重なり、兄弟姉妹の関係が悪化してしまうケースもあります。

相続で共有者が増えて連絡が取れない人が出てくる

共有名義のまま年月が経つと、共有者の誰かが亡くなり、その持分がさらにその配偶者や子どもへと引き継がれていくことを「数次相続」といいます。

最初は兄弟3人だった共有者が、甥や姪、面識のない親族にまで広がり、10人以上になることもあります。

共有者が増えるほど全員の同意を集めるのは難しくなり、中には連絡先が分からない人や海外在住の人が含まれることも。

数字相続が続けば、売却どころか話し合いのスタートラインに立つことすら難しくなる可能性があります。

相続時に共有名義を避けるための遺産分割の方法

これから相続手続きを行う方は、そもそも共有名義にしない分け方を検討するのが最も確実なトラブル対策です。

代表的な3つの遺産分割の方法を紹介します。

現物分割

現物分割とは、「実家は長男、預貯金は次男」というように、遺産をそのままの形で各相続人に割り振る方法です。

不動産を1人が単独で相続するため、共有名義を避けられ、手続きも比較的シンプルです。

ただし、不動産の評価額が他の遺産より大きい場合、相続人間で取り分に差が出やすく、不公平感から話し合いがまとまらないこともあります。

遺産の大半が実家だけというケースでは使いにくい方法ともいえるため、他の方法とあわせて検討するのが現実的でしょう。

代償分割

代償分割とは、1人の相続人が不動産を単独で相続し、その代わりに他の相続人へ持分に相当するお金（代償金）を支払う方法です。

不動産を単独名義にしつつ、相続人間の公平も保ちやすい点がメリットです。

一方で、不動産を取得する相続人に代償金を用意できるだけの資金が必要です。

また、代償金の額は不動産の評価額によって変わるため、「いくらで評価するか」をめぐって意見が割れやすい点にも注意が必要です。

査定を取るなどして、客観的な目安を共有しておくとスムーズです。

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して現金化し、売却代金から諸経費を差し引いた金額を相続分に応じて分ける方法です。

誰も住む予定のない空き家の場合、1円単位で公平に分けやすく、相続後の管理負担からも解放されるため、有力な選択肢といえるでしょう。

ただし、売却が完了するまでは相続人全員の協力が必要です。

なお、売却のためにいったん共有名義で相続登記をするケースもありますが、事前に「売却する」という方針を遺産分割協議書に明記しておくことで、後の行き違いを防ぎやすくなります。

すでに共有名義で相続した不動産を整理する方法

「すでに共有名義になってしまった」という方も、あきらめる必要はありません。

共有状態を解消する方法はいくつかあるため、状況に合ったものを選びましょう。

共有者間で持分を売買・贈与して単独名義にまとめる

最も穏やかな解決方法は、共有者同士で持分を売買・贈与して、1人の名義にまとめることです。

たとえば、実家を使いたい兄弟が他の兄弟の持分を買い取れば、単独名義になり自由に売却や活用ができるようになります。

親族間の取引は価格や支払い方法を柔軟に決めやすい一方、相場より著しく低い価格で売買すると、差額が贈与とみなされて贈与税がかかる可能性があります。

持分を無償で譲る場合も、受け取る側に贈与税が発生することがあるため、事前に税理士へ相談しておくと安心です。

所在不明の共有者がいる場合は裁判所の制度を検討する

共有者の中に連絡の取れない人がいる場合は、2023年の民法改正で設けられた「所在等不明共有者の持分取得・譲渡」の制度を検討できます。

裁判所の決定を経て、所在不明の共有者の持分を他の共有者が取得したり、第三者へ譲渡したりできる仕組みです。

ただし、相続によって共有になっている不動産（遺産分割前の状態）の場合は、原則として相続開始から10年が経過していないと利用できないなど、要件が細かく定められています。

まずは戸籍の附票などで所在を調べたうえで、司法書士や弁護士に相談するのがおすすめです。

共有物分割請求で裁判所に解決を求める

共有者同士の話し合いがどうしてもまとまらない場合、共有者は裁判所に「共有物分割請求」を申し立てることができます。

共有関係の解消を求める手続きで、裁判所は土地を分ける「現物分割」、一部の共有者に持分を取得させて代償金を支払わせる「賠償分割」、競売にかけて代金を分ける「換価分割」などの方法から判断します。

最終的な解決手段として有効ですが、時間と費用がかかるうえ、競売になると市場相場より安い価格で売却される可能性があります。

自分の持分だけを専門の買取業者に売却する

話し合いも裁判も避けたい、とにかく早く共有関係から抜けたいという場合は、自分の共有持分だけを売却する方法があります。

物件全体の売却には全員の同意が必要ですが、自分の持分だけなら他の共有者の同意なく売却できます。

ただし、持分だけを購入しても物件を自由に使えないため、一般の個人が買主になることはほとんどありません。

共有持分の買取を扱う専門業者への売却がおすすめで、価格は「物件全体の価格×持分割合」より低くなるのが一般的である点も理解しておきましょう。

共有名義のまま相続を放置するリスク

「そのうち話し合えばいい」と共有名義のまま放置していると、法律上・金銭上のリスクが少しずつ大きくなります。

相続登記の義務化で過料の対象になる可能性がある

2024年4月から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

この義務は2024年4月より前に発生した相続にも適用され、その場合は2027年3月31日が期限とされています。

遺産分割がまとまらず登記ができない場合でも、法務局に「自分が相続人である」と申し出る「相続人申告登記」を行えば、義務を果たしたものと扱われます。

まずは期限内に何らかの手続きをしておくことが大切です。

管理不全空家・特定空家に指定されるおそれがある

共有者の誰もが「自分だけでは決められない」と手をつけずにいると、空き家の傷みは確実に進みます。

放置が続くと、自治体から「管理不全空家（特定空家の一歩手前の状態）」や「特定空家（倒壊や衛生上の問題があると認定された空き家）」に指定されるおそれがあります。

指定後に勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税負担が最大6倍程度に増える可能性があります。

さらに改善されない場合は、行政代執行による解体と費用請求に発展することもあります。

空き家売却時の税金の特例を使えなくなるおそれがある

相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」を利用できる可能性があります（2024年以降の売却で相続人が3人以上の場合は、1人あたり2,000万円）。

ただし、この特例は「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却することが条件の1つになっています。

共有者間の話し合いが長引いているうちに期限を過ぎ、特例を使えなくなるケースもあるため、適用要件は早めに税理士や税務署で確認しておきましょう。

共有名義で相続した空き家の相談なら「訳あり不動産相談所」へ

「兄弟と話し合いがまとまらない」
「連絡の取れない共有者がいる」
「自分の持分だけでも手放したい」

共有名義で相続した空き家には、一般の不動産会社では対応が難しい事情が絡みがちです。訳あり不動産相談所は、共有名義・再建築不可・相続未登記など、複雑な事情を抱えた「訳あり物件」の買取に特化した専門業者です。

物件全体の売却はもちろん、他の共有者の同意が得られない場合の共有持分のみの買取にも対応しており、売却sできる可能性があります。

建物が古い、家財が残ったままという場合でも、現状有姿（リフォームや残置物の処分をせず、そのままの状態）で買取のご相談が可能です。

また、相続登記が済んでいない、遺産分割協議がまとまっていないといった段階からでも、司法書士・弁護士・税理士などの士業と連携し、手続きから売却までワンストップでサポートできる体制を整えています。

全国対応・相談無料で、資料だけで概算を出す机上査定から始められるため、遠方の実家でも何度も現地へ足を運ぶ必要はありません。

まずは状況をお聞かせいただき、売却・持分買取・名義整理など、あなたに合った選択肢を一緒に整理するところから始めてみませんか。

まとめ｜共有名義の相続は「共有にしない・放置しない」が解決の近道

共有名義で不動産を相続すると、売却や解体に原則として全員の同意が必要になり、時間が経つほど共有者が増えて動かしにくくなります。

これから相続する方は、現物分割・代償分割・換価分割で共有を避けることを検討しましょう。

すでに共有名義になっている場合も、持分の売買や裁判所の制度、持分のみの売却など出口はあります。

相続登記の義務化や税の特例には期限があるため、早めの行動が大切です。

お悩みの方は、訳あり不動産相談所の無料相談へ問い合わせてみてください。