共有持分だけ売却できる？共有名義の不動産を手放す方法

相続をきっかけに、実家や空き家が兄弟姉妹・親族と「共有名義」になっている方は少なくありません。

いざ売却しようとしても、

「共有名義だと勝手に売れないと聞いた」
「他の相続人と連絡が取れず話が進まない」

といった理由から、手続きが止まってしまうケースも。

しかし、共有名義の不動産は必ずしも全員の同意がなければ一切動かせないわけではなく、共有持分だけを売却するという方法もあります。

この記事では、共有名義の不動産を売却するための基本ルールと、同意が得られないときの具体的な解決策を分かりやすく解説します。

不動産の共有持分だけ売却できる？

共有持分とは？

共有名義である1つの不動産を複数人で所有する場合に、各共有者が持つ所有権の割合のことです。

たとえば兄弟2人が均等に相続した場合は、それぞれの共有持分は2分の1ずつとなります。

共有持分はあくまで「割合的な権利」であり、物理的に建物のどの部分を所有しているかを示すものではありません。

共有名義とは？

1つの不動産を複数人がそれぞれの割合（共有持分）で所有している状態を指します。

相続人が数人いる場合、不動産は相続開始時から遺産分割が完了するまで共有状態となります。

相続登記は、この共有状態を登記簿に反映する手続きです。

共有名義の不動産では、共有者それぞれが「持分」という権利を持っており、この持分の割合に応じて売却代金や管理費用の負担が決まります。

遺産分割協議
故人の遺産の分け方について、相続人全員で話し合って決める手続きのことです。
不動産が法定相続分どおりに共有名義で登記されていても、相続人全員の合意があれば、協議によって特定の1人が単独で相続する形に変更できるケースがあります。
協議が成立した内容は「遺産分割協議書」としてまとめ、相続登記の際に使用します。

共有名義の不動産全体を売却するには？

共有名義の不動産を「物件全体」として売却する場合は、民法上、共有者全員の同意が必要です。

1人でも反対する共有者がいた場合、物件全体の売買契約を結ぶことはできません。

一方で、自分が持っている持分だけであれば、他の共有者の同意を得ずに単独の判断で売却することができます。

つまり共有名義の不動産全体を売却するためには全員の同意が必要ですが、自身の持分であれば、単独でも売却が可能なのです。

共有名義の不動産を売却する3つの方法

共有者全員の同意を得て物件全体を売却する

最も一般的で、かつ高値での売却が期待できるのが、共有者全員の同意を得たうえで物件全体を売却する方法です。

仲介を利用すれば広く買主を募ることができ、共有持分のみの売却に比べて市場価格に近い金額での取引が期待できます。

ただし、共有者全員から合意を得るには時間がかかりやすく、売却の条件（価格・時期・仲介会社の選定など)について事前にしっかり話し合っておく必要があります。

売却代金は、原則として共有持分の割合に応じて分配します。

共有者の人数が多い場合や、それぞれが遠方に住んでいる場合は、実印や印鑑証明書のやり取り、決済日当日の立ち会いなど、事務的な調整だけでも相応の時間がかかる場合があるため注意が必要です。

自分の共有持分だけを売却する

他の共有者との話し合いがまとまらない、あるいはそもそも連絡が取りづらいという場合には、自分の共有持分だけ売却する方法があります。

共有持分の売却なら他の共有者の同意は不要で、自分の意思だけで手続きが進められます。

ただし買主にとっては、共有持分だけを買い取っても物件全体を自由に使えるわけではないため、一般の個人買主が購入するケースはほとんどないといってよいでしょう。

そのため、共有持分の買取を専門とする不動産会社への売却がおすすめです。

ただし売却価格は、物件全体の評価額に持分割合を単純に掛けた金額よりも低くなるのが一般的で、信頼できる不動産会社に相談しない場合、様々なトラブルが生じる可能性があるため注意が必要です。

【共有持分を第三者へ売却したケースでの体験談】
不動産の共有者の一部が第三者に持分を売却してしまったため、当該第三者と相続人との間で紛争になったことがあります。
特に、持分を売却した業者がいわゆる悪徳業者で、他の相続人に対して嫌がらせのような対応をしてきたため対応に苦慮しました。
また不動産を共有状態にしてしまったために、売却の際にかなり時間がかかりました。
相続人間で売却先について意見がまとまらなかったり、相続人の一部が「そこに売るならこの条件を飲め」のように、不動産売却とは全く違う問題を引き合いに出してきて話が進みません。
最終的に意見がまとまらないため、共有物分割訴訟にまで発展し、そこでも意見がまとまらず、判決で競売が命じられて終結したことがあります。

他の共有者に持分を買い取ってもらう・自分が物件全体を買い取る

共有関係そのものを解消したい場合は、他の共有者に自分の持分を買い取ってもらう、あるいは自分が他の共有者の持分をすべて買い取り、単独名義にする方法もあります。

親族間での売買であれば、市場相場より柔軟な価格設定や分割払いなどの調整がしやすいでしょう。

一方、贈与とみなされて贈与税が課される「みなし贈与」に該当しないよう、適正な価格で取引することが重要です。

親族間で話が完結するため、第三者への売却より心理的なハードルが低い方法といえます。

みなし贈与
当事者間に贈与の意図がなくても、実質的に財産が無償または著しく低い対価で移転したとみなされ、税法上は贈与とみなされて贈与税が課される仕組みです。
売買契約という形式を取っていても、対価が適正価格と比べて著しく低いと税務署に判断されれば、差額分に贈与税が課される点に注意が必要です。

共有持分の空き家を放置するリスク

相続が重なるごとに権利関係が複雑化する

共有名義の不動産をそのまま放置すると、共有者の誰かが亡くなった際、その持分がさらにその相続人に引き継がれ、共有者の数がどんどん増えていきます。

当初は兄弟2〜3人だった共有者が、次の相続で甥や姪、その配偶者にまで広がり、10人以上の共有者が存在する状態も珍しくありません。

共有者が増えるほど全員の連絡・同意を取り付けることが難しくなり、売却の難易度は少しずつ上がります。

中には、面識のない遠い親戚が共有者となり、連絡先すら分からないという状況に発展するケースもあり、物件全体の売却が困難になるでしょう。

固定資産税・管理コストの負担割合が不公平になる場合がある

共有名義の場合、固定資産税や空き家の管理コストは、共有者が連帯して納付義務を負います。

誰が管理責任者になるのか、修繕費や庭木の手入れ費用などを誰がどれくらい負担するのかが曖昧だと、共有者間で不公平感が募り、後々のトラブルの原因になるおそれがあります。

共有名義の不動産における固定資産税等は、対外的には共有者が連帯して納付義務を負うため、共有者間での費用負担と精算方法をあらかじめ決めておくことが重要です。

特定空家に指定されるリスクがある

管理者が定まらないまま空き家が放置され、倒壊のおそれや衛生上有害となる状態にまで悪化すると、自治体から「特定空家」に指定されるおそれがあります。

指定されたのち、特定空家について自治体から勧告を受けた場合は、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が増えるおそれがあります。

ほか最終的には行政代執行によって、解体費用を請求されるケースもあります。

共有名義の物件は「自分だけの判断で対応できない」という事情から放置されやすく、特定空家のリスクが高まりやすい点に注意が必要です。

特定空家
特定空家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある、著しく衛生上有害となるおそれがある、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっているなど、周辺に悪影響を及ぼす状態にあると自治体から判断された空き家のことです。
自治体から勧告を受けた場合には住宅用地特例が適用されなくなり、改善されないときは命令又は代執行とその費用徴収の対象となることがあります。

共有名義を解消して売却しやすくする方法

遺産分割協議・持分放棄で単独名義に変更する

相続による共有で、遺産分割がまだ完了していない不動産であれば、相続人全員の遺産分割協議により、特定の1人が取得する形に整理できる場合があります。

他の相続人が不動産に対する権利を必要としていない場合は、代償金を支払う「代償分割」を選択したり、自分の持分を無償で手放す「持分放棄」を行ったりすることで、単独名義へ整理できるケースもあります。

なお持分放棄を選択する場合は、放棄された持分は他の共有者に帰属するため、登記及び税務上の取扱いも含めて事前に専門家へ相談することをおすすめします。

遺産分割・共有物分割請求で裁判所を通じて解決する

相続人だけで共有しており遺産分割が未了の不動産は、原則として遺産分割の手続で解決を図ります。

既に遺産分割が成立しているものの、不動産が相続人の共有状態となっている場合や相続開始から10年を経過した場合、第三者の持分が混在する場合等には、「共有物分割請求」という法的手続きを利用します。

裁判所は、現物分割または一部の共有者に他の共有者の持分を取得させる方法を検討し、これらの方法が難しい場合などには競売を命じて代金を分配することがあります。

ただし、手続きには時間と費用がかかり、競売になった場合は市場価格より安値での売却になりやすい点に注意が必要です。

共有物分割請求
共有物分割請求とは、共有者同士の話し合いで共有関係を解消できない場合に、共有者が共有物の分割を求めて裁判所へ訴訟を提起する民法上の手続きです。
裁判所の判断により、現物分割・代償分割（一部の共有者が他の持分を買い取る）・換価分割（競売により売却して代金を分ける）のいずれかの方法で解決が図られます。
話し合いが平行線のまま長期化している場合の、最終的な解決手段として利用されます。

自分の共有持分だけを専門買取業者に売却して抜ける

他の共有者との協議も、共有物分割請求のような法的手続きも進めたくない・進められないという場合は、自分の持分だけを共有名義・持分売却の専門買取業者に売却し、共有関係から抜ける方法がおすすめです。

他の共有者の同意を必要とせず、比較的短期間で現金化できるため、「これ以上関わるのは負担」「早く手放したい」という方にとって最も負担の少ない選択肢といえるでしょう。

共有名義の空き家の売却なら「訳あり不動産相談所」へ

共有名義・持分売却に特化した豊富な買取実績

訳あり不動産相談所は、共有名義の不動産をはじめ、再建築不可物件・相続未登記物件・事故物件など、一般の不動産会社では扱いにくい「訳あり物件」の買取に特化したサービスです。

共有名義特有の複雑な権利関係についても数多くの取り扱い実績があり、状況に応じた適正価格での買取をご提案できます。

他の共有者の同意が得られなくても持分のみ買取可能

他の共有者と連絡が取れない、話し合いに応じてもらえない、といった場合でも、「訳あり不動産相談所」ではご自身の共有持分のみを買い取ることが可能です。

物件全体の売却には共有者全員の同意が必要ですが、持分だけであれば単独の判断で手続きを進められるため、これ以上共有者間の調整に時間や労力を割きたくない方も、スムーズに手放すことができます。

相続登記・遺産分割協議も士業と連携してワンストップ対応

共有名義の不動産は、相続登記が未了だったり、遺産分割協議がまとまっていなかったりするケースも少なくありません。

訳あり不動産相談所では、弁護士や司法書士などの専門家と連携し、相続登記の手続きから遺産分割協議のサポート、売却手続きまでワンストップで対応できる体制が整っています。

何から手をつければよいか分からないという方も、まずは無料相談から問い合わせてみましょう。

共有名義の空き家売却に関するよくある質問

相続人の一部が音信不通・海外在住などで連絡が取れない

共有者の中に連絡先が分からない相続人や、海外在住で連絡が取りづらい相続人がいる場合、物件全体の売却に向けた同意を取り付けるのは非常に困難です。

このようなケースでは、専門家に依頼して戸籍の附票などから所在を調査する方法もありますが、時間がかかるため、ご自身の持分だけを先に売却するとよいでしょう。

なお、所在等不明の共有者がいる場合でも、裁判所の手続を利用して不動産全体の売却を目指せる場合があるため、事情に応じて弁護士等の専門家へのご相談もご検討ください。

売却時期や希望価格について意見が分かれる

「今すぐ売りたい」「もう少し様子を見たい」「もっと高く売れるはずだ」など、共有者間で意見が食い違うこともあるでしょう。

全員の意見を一致させるのが難しい場合は、無理に足並みをそろえようとせず、持分だけを売却して共有関係から抜けることも検討してみましょう。

一部の共有者が物件を使用中で売却に反対している

共有名義の物件に住んでいる人や、事業で使用している人がいる場合、建物の売却に強く反対するケースがあります。

物件全体の売却は難しくても、使用していない共有者が自分の持分だけを売却することは可能です。

共有持分だけを売ると他の共有者に迷惑がかかる？

共有持分を第三者（買取業者など）に売却すると、新たな共有者が加わることになるため、他の共有者にとっては見知らぬ第三者と共有関係を続けることへの不安が生じる場合があります。

また、持分を取得した第三者が他の共有者に対して共有物分割を求めることにより、他の共有者が持分を買い取るか、物件全体を売却するかの判断を迫られる可能性もあります。

そのため判断に迷われた際は、まずは専門家に相談することをおすすめします。

共有持分の売却に反対されたらどうすればいい？

共有持分の売却には他の共有者の同意は法律上必要ありません。

反対されたとしても、自分の持分を売却する権利自体は制限されません。

とはいえ今後の関係性を考慮し、可能であれば事前に売却の意向を伝えておくことをおすすめします。

共有名義のまま相続放棄はできる？

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、家庭裁判所へ申述を行う手続きです。

裁判所から相続放棄が認められるか否かは、相続登記の有無ではなく、熟慮期間経過の有無や相続財産の処分の有無などを踏まえて決定されます。

既に法定相続分に応じた持分での相続登記を完了している場合、そもそも相続放棄が認められない可能性もあるため、相続放棄を選択する場合は、登記手続きを行う前に、早めに専門家に相談しましょう。

相続放棄
相続放棄とは、被相続人の遺産に対する相続権をすべて放棄する家庭裁判所での手続きです。
プラスの財産（不動産や預貯金）だけでなく、借金などのマイナスの財産も含めて一切を相続しない選択となり、原則として相続開始を知った日から3ヶ月以内に申述する必要があります。

まとめ｜共有持分の売却で困ったらまずは専門家に相談を！

共有名義の不動産は、物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要ですが、共有持分だけであれば単独の判断で売却できます。

他の共有者と連絡が取れない、意見がまとまらないといった事情で売却が進められずにいる場合でも、共有物分割請求、持分だけの買取など、状況に応じた出口は複数存在します。

「全員の同意が取れないから諦めるしかない」とあきらめる前に、まずはご自身の持分だけでも売却を検討しましょう。

「訳あり不動産相談所」では日本全国にある共有名義の不動産を査定・買取しているため、まずは無料相談で、自身にとっての最適解を見つけてみてください。