空き家の査定はどこに頼めばいい？方法・相場・注意点と訳あり物件の査定ポイントを解説

「実家が空き家のままになっていて、そろそろ査定を受けてみたい」
「相続した家がどのくらいの価値があるのか知りたい」

その際、どこに査定を依頼すればいいのか迷う方もいらっしゃるでしょう。

空き家の査定は依頼先によって金額も対応スピードも大きく異なります。

特に再建築不可・共有名義・相続未登記といった事情を抱えた、いわゆる「訳あり」の空き家では、一般的な査定の常識が通用しないケースも少なくありません。

この記事では、空き家査定の基本的な方法や相場、依頼前に準備しておくべきことに加え、訳あり物件ならではの査定ポイントまで解説します。

空き家の査定とは？

空き家の査定とは、不動産の専門家が空き家の市場価値を評価し、売却できる可能性のある価格の目安を算出することです。

立地や築年数・建物の状態・権利関係・空き家になってからの経過期間などを総合的に判断したうえで、査定額が算出されます。

多くの不動産会社や買取業者では査定自体を無料で行っており、査定を受けたからといって必ず売却しなければならないわけではありません。

「今の資産価値を知る」というスタンスで、気軽に依頼してみるとよいでしょう。

空き家の査定が必要になる主なシーン

空き家の査定は、売却を具体的に検討し始めたときだけでなく、次のような場面でも必要になります。

• 売却・買取を検討するとき
• 相続財産の価値を把握したいとき
• 遺産分割協議で公平な評価が必要なとき
• 固定資産税の見直しや税務申告のとき
• 空き家を放置し続けるべきか判断したいとき

特に相続がからむ場合は、他の相続人との話し合いを進めるうえでも「客観的な価格の目安」があることで、遺産分割協議がスムーズに進むでしょう。

空き家の査定方法

机上査定（簡易査定）

机上査定は、物件の所在地・築年数・面積・空き家になってからの経過期間といった基本情報をもとに、過去の取引事例やレインズ（不動産流通標準情報システム）などのデータと比較しながら概算価格を算出する方法です。

現地に担当者が訪れるわけではなく、住所・地番・面積・建築時期といった情報を伝えるだけで、早ければ即日〜数日程度で結果が出ます。

現地確認をせずに短時間で、しかも遠方に住んでいても依頼できるのが最大の特徴で、「実家の空き家を相続したものの、まだ現地に行く予定がない」「複数社に手軽に相場を聞いてみたい」といった、まずはおおよその相場感をつかみたい段階に向いています。

訪問査定（現地査定）

訪問査定は、担当者が実際に現地を訪れ、建物の外観・内装・設備の状態・日当たりや眺望・隣地との境界の状況・周辺の生活環境までを目視で確認したうえで査定額を算出する方法です。

所要時間は物件の規模にもよりますが、1件あたり30分〜1時間程度が目安で、当日中に概算額を提示してもらえることもあれば、後日書面で報告書として提示されることもあります。

机上査定では拾いきれない、雨漏りの跡・シロアリ被害・基礎のひび割れ・傾きといった建物の実際の劣化状況や、残置物の量、接道状況（間口の幅や道路の種類）まで踏まえて算出されます。

そのため机上査定に比べて精度が高く、売却価格の根拠を明確にしたい場合や、本格的に媒介契約・買取契約を結んで売却を進める段階での利用がおすすめです。

机上査定と訪問査定の使い分け

机上査定はスピードと手軽さが強みで、訪問査定は精度と信頼性が強みです。

実務的な進め方としては、まず複数社に机上査定を依頼して相場のレンジを把握し、そのなかから対応が丁寧だった会社や訳あり物件の実績がある会社を2〜3社に絞り込んだうえで、訪問査定に進む流れがおすすめです。

いきなり1社にだけ訪問査定を依頼してしまうと、他社との比較材料がないまま話を進めることになり、適正価格かどうかの判断がしづらくなります。

特に再建築不可や共有名義といった訳あり要素がある場合は、机上査定の段階では減額要因が十分に織り込まれず、金額が実態より高めに出てしまうことも珍しくありません。

「思っていたより査定額が低かった」というギャップを防ぐためにも、訳あり物件に強い業者へ相談し、訪問査定の段階でしっかりと事情を伝えましょう。

空き家の査定を依頼する方法

訳あり物件専門などの「買取業者」に依頼する

買取業者に相談することで、業者自身が物件を直接買い取ってくれます。

買い手を探す手間がないため、査定から契約、引き渡しまでを数日〜1ヵ月程度という短期間で完了できるケースもあり、仲介手数料が不要な点も大きなメリットです。

物件を「現状のまま」引き渡せる場合もあり、残置物の処分やリフォームにかかる費用・手間を省ける可能性があります。

なかでも訳あり物件を専門に扱う業者であれば、再建築不可・共有名義・相続未登記・老朽化した物件・事故物件など、一般の市場では買い手がつきにくい物件でも対応できる可能性が高いでしょう。

一般の不動産会社に相談して「うちでは扱えません」と断られてしまった物件でも、訳あり専門の買取業者であれば、独自のノウハウやネットワークを活かして売却に成功する可能性があります。

査定を依頼する前に、訳あり物件の買取実績について確認しておくとよいでしょう。

不動産会社などの「仲介業者」に依頼する

仲介業者は、不動産会社が買い手を探し、売主と買い手を仲介してくれます。

媒介契約には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類があり、契約の種類によって1社にしか依頼できないか、複数社に同時に依頼できるかが変わります。

ポータルサイトへの掲載や広告展開を通じて広く買い手を募れるため、市場価格に近い金額での売却が期待できる一方、内覧の対応や価格交渉に応じる必要があり、成約までに数ヵ月から1年以上かかることも珍しくありません。

特に再建築不可物件や共有名義物件は、買手にとって住宅ローンの審査が通りにくかったり、権利関係の説明に買い手が難色を示したりする場合があるため、一般的な仲介では買い手が見つからないまま長期間売れ残ってしまうリスクがあります。

仲介での売却を試みたものの反応が薄い場合は、早めに買取業者への選択に切り替えることも検討しておきましょう。

不動産一括査定サイトを利用する

一括査定サイトは、物件の住所・面積・築年数などの情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できるサービスです。

1社ずつ問い合わせる手間が省け、短時間で複数の査定額を比較でき、相場感をつかむ第一歩として広く利用されています。

一方で、入力した個人情報や物件情報が複数の会社に一斉に共有される仕組みのため、査定後に多数の会社から営業の電話やメールが届くおそれがあります。

また、なかには訳あり物件の買取実績に乏しい業者も含まれています。

再建築不可・共有名義・相続未登記といった事情がある場合は、一括査定サイトだけに頼らず、訳あり物件を専門に扱う買取業者へ直接問い合わせることも並行して検討しておくと安心です。

【比較表】依頼先別のメリット・デメリット

空き家の売却において、各手段のメリット・デメリットについてまとめたため、自身の状況や手放す方針をふまえて判断しましょう。

依頼先	売却スピード	売却価格	手数料
買取業者	早い（数日〜1ヵ月程度）	市場価格の60〜80%程度	仲介手数料なし
仲介業者	数ヵ月〜1年以上かかることも	市場価格に近い水準が期待できる	仲介手数料あり（成約価格に応じて発生）
一括査定サイト	会社選定はしやすいが成約速度は依頼先次第	会社によりばらつきあり	利用自体は無料が一般的

空き家の査定額を左右する主な要素

市場における需要や動向

不動産市場の動向や金利水準、人口動態によって査定額は変動します。

同じ物件でも、売り出すタイミングによって数百万円単位の差が出ることもあり、地域ごとの需要の強弱も査定額に直結するため、市況の把握は欠かせません。

立地・交通アクセス・周辺環境

最寄り駅からの距離・バス路線の有無・周辺施設（学校・保育園等の教育施設、スーパー・コンビニ等の利便施設など）の充実度は、査定額に大きく影響します。

駅徒歩10分以内と15分超では利便性が変わってくるため、査定額にも明確な差が生じやすくなります。

また、嫌悪施設に近い物件や過疎エリアに位置する物件は、建物の状態にかかわらず査定が低くなる傾向があります。

築年数と建物の状態

税法上の法定耐用年数の関係で、木造戸建ては築22年ほどで建物価値がゼロと見なされやすくなります。

ただし、適切にメンテナンスされてきた物件は実態としての価値が残っているケースもあります。

一方で、築浅であっても雨漏りや構造的な損傷がある場合は大幅に減額されるため、築年数と建物状態はセットで評価されると考えておきましょう。

なお、築年数や維持管理の状況によって現況の建物が使用不可と判断される場合は、土地価格から建物の撤去費用等を差し引いた金額で取引されることもあります。

再建築不可・接道義務など法的な制限の有無

建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していることなど）を満たしていない再建築不可物件は、建て替えができません。

そのため、買手側にとっては購入者側の住宅ローンも通りにくく、査定額が大幅に下がる要因になります。

市街化調整区域内にある物件も、再建築・増改築に制限があることから評価が低くなりやすい点は押さえておきたいポイントです。

権利関係（共有名義・相続未登記・借地権など）

複数人が持分を持つ共有名義や、名義が故人のままになっている相続未登記、土地の権利が分離した借地権・底地などは、権利関係の複雑さから査定額が大幅に下がる場合があります。

買手が限定されやすいため、一般の不動産会社では取り扱いを断られてしまうケースも珍しくありません。

残置物・雨漏り・シロアリなど物件の瑕疵

家具・家電などの残置物が残っている場合、処分費用相当額が査定額から差し引かれます。

雨漏りやシロアリ被害、基礎のひび割れといった物理的な瑕疵は修繕費相当額が減額の対象となり、告知義務が発生する心理的瑕疵（事故物件）についても大幅な減額要因となります。

空き家の査定相場はどのくらい？

一般的な空き家の買取相場

買取業者が提示する価格は、仲介での市場価格の60〜80%程度が目安とされています。

業者はリフォーム費・再販コスト・利益を差し引いたうえで買取価格を算出するため、仲介と比べると価格は低くなるのが一般的です。

ただし、スピーディーに、そして手間をかけずに現金化できる点は大きなメリットといえます。

訳あり物件（再建築不可・事故物件など）

再建築不可物件は市場価格の50〜70%程度、事故物件・心理的瑕疵のある物件も同じく50〜70%程度が相場の目安です。

複数の訳あり要素が重なると、査定額はさらに下がるケースもあります。

とはいえ、訳あり物件専門の買取業者に相談することで、一般業者の査定額より高い金額が提示されることも十分にあり得ます。

空き家の査定を依頼する前に準備しておくこと

登記簿謄本・固定資産税評価証明書などの書類をそろえる

査定時にあると役立つ主な書類は、登記簿謄本・固定資産税評価証明書・公図・測量図・建物図面などです。

登記簿謄本は法務局の窓口またはオンラインで取得できます。

書類が手元にそろっていなくても査定自体は可能なケースが多いですが、事前に準備しておくことで査定の精度が上がりやすくなります。

なお、費用や手間をかけずに確認できる重要な資料として「固定資産税・都市計画税課税明細書」があります。

毎年自治体から不動産の所有者宛てに郵送されてくるものなので、納税後も保管しておくとよいでしょう。

相続登記が完了しているか確認する

2024年4月から相続登記が義務化され、相続の開始を知った日から3年以内に登記を完了しないと、過料の対象となる場合があります。

名義が故人のままでは売却・買取の手続きを進めることができないため、事前に登記の状況を確認し、未了であれば司法書士に相談して速やかに対応しましょう。

自治体から郵送されてくる「固定資産税・都市計画税課税明細書」の宛先が故人名義のままになっていないかも確認しておきましょう。

残置物・建物の状態を確認する

家具・家電・衣類などの残置物がどの程度残っているか、雨漏り・シロアリ・基礎の損傷といった不具合の有無を事前に把握しておきましょう。

訪問査定の前に現地を確認できる場合は、あらかじめ確認しておくことで話がスムーズに進みます。

空き家の査定における注意点

査定金額と売却金額は異なる

査定額はあくまで「この価格で売れる可能性がある」という目安であり、実際の成約価格とは異なります。

仲介の場合は成約までに値下げ交渉が入るケースも多く、最終的な手取り額からは仲介手数料や諸費用も差し引かれます。

査定額がそのまま「手元に残る金額」とは限らない点に注意が必要です。

また、売却した翌年の確定申告では譲渡所得税が発生する可能性があるため、この点もあわせて意識しておく必要があります。

最初だけ高い「釣り査定」に注意する

仲介契約を獲得するために意図的に高い査定額を提示し、契約後に値下げを繰り返す、いわゆる「釣り査定」に遭うおそれもあります。

査定額が他社より突出して高い場合は、その根拠を確認し、過去の成約実績や平均成約率もあわせてチェックすることをおすすめします。

空き家の査定は複数社に依頼する

査定額は業者によって大きく異なることがあります。

1社のみに依頼すると相場感がつかめず、適正価格より低い査定額のまま売却してしまうリスクもあります。

最低でも3社以上に査定を依頼し、比較したうえで判断することが望ましいでしょう。

査定額とあわせて「成約実績・買取スピード・対応範囲」で依頼先を選ぶ

査定額の高さだけで依頼先を決めてしまうと、結局は成約に至らず時間だけが過ぎてしまうリスクがあります。

重要なのは、類似物件の成約実績、対応エリアの広さ、買取完了までのスピード、そして訳あり物件への対応力です。

査定額はあくまで判断材料の一つとして、総合的な信頼性で依頼先を選ぶようにしましょう。

遠方在住・現地に行けない場合でも査定できるか確認する

空き家のオーナーが遠方に住んでいる場合や、高齢・健康上の理由で現地に行けない場合でも対応できる業者かどうかは、事前に確認しておきたいポイントです。

書類・写真・オンラインでのやり取りに対応できる業者や、全国対応の買取業者であれば、遠方の物件でもスムーズに手続きを進めることができます。

まとめ｜空き家の査定でお困りなら「訳あり不動産相談所」へ！

空き家の査定は、机上査定と訪問査定を使い分けながら、買取業者・仲介業者・一括査定サイトといった複数の依頼先を比較検討することが大切です。

特に再建築不可・共有名義・相続未登記・事故物件といった事情を抱えた空き家は、一般的な査定の枠組みでは正しく評価されにくく、対応できる業者自体が限られてしまうケースも少なくありません。

「訳あり不動産相談所」は、こうした訳あり物件の買取に特化したサービスとして、豊富な実績をもとに適正な査定額をご提案しています。

全国に対応しており無料相談も可能なので「どこに査定を頼めばいいか分からない」「一般業者に断られてしまった」という方も、ぜひ相談してみてください。