再建築不可物件の売却方法とは？相場・流れ・後悔しないための注意点を解説

「相続した実家が再建築不可物件だった」
「不動産会社に持ち込んだら、再建築不可を理由に断られた」

このような経験から、売却を諦めかけている方もいるのではないでしょうか。

再建築不可物件は、一般的な不動産に比べて売却のハードルが高い傾向にありますが、正しい方法を選べば売却できる可能性があります。

この記事では、再建築不可物件の売却方法、相場、売却の流れ、そして後悔しないための注意点まで詳しく解説します。

再建築不可物件は売却できるのか？

再建築不可物件でも売却は可能

再建築不可物件は「売却できない」わけではなく、買い手が見つかりにくい傾向にあるのです。

建て替えができないという制約はあるものの、現在建っている建物をそのまま使いたい人や、隣地を拡張したい人、専門知識を持つ買取業者など、需要が全くないわけではありません。

売却価格は通常の物件に比べて低くなる傾向がありますが、方法を工夫することで、時間をかけずに現金化することも、条件次第で好条件での売却を目指すことも可能です。

まずは「売れない」とあきらめず、自分の物件に合った売却方法を検討することが大切です。

一般の買取業者・仲介業者では売却しにくい理由

再建築不可物件の売却が難しい最大の理由は、購入希望者が住宅ローンを利用しにくい点にあります。

金融機関は再建築不可物件を担保として評価しにくいため、融資審査が通らない、あるいは通っても金利が高く設定されるケースが多く、現金での購入が前提になりがちです。

また、老朽化した建物を建て替えられないという制約から、長く住み続けたいと考える一般の個人買主からは敬遠されやすく、通常の不動産会社が扱う仲介市場では、なかなか買い手がつかないまま長期間売れ残ってしまうことも。

こうした事情から、再建築不可物件は通常の物件の5〜7割程度の価格になることが多いとされています。

再建築不可物件の売却方法

不動産の買取業者・仲介業者に相談して売却する

最も現実的な方法のひとつが、不動産会社への相談です。

とくに再建築不可物件を専門に扱う買取業者であれば、自社での再生・再販ノウハウを持っているため、一般の仲介市場では売れにくい物件でも買い取ってもらえる可能性が高くなります。

仲介の場合は買い手を探すのに時間がかかりやすい一方、買取であれば業者が直接買主となるため、短期間での現金化が可能です。

「時間をかけてでも高く売りたい」のか「多少価格が下がっても早く手放したい」のか、自分の優先順位に応じて選びましょう。

隣地所有者へ売却する

再建築不可物件は、隣接する土地の所有者にとって価値のある不動産になる場合があります。

隣地を買い足すことで駐車場や庭として活用できたり、条件によっては接道義務を満たして再建築可能な土地に変えられたりするためです。

不動産会社を介さず直接交渉できれば、仲介手数料を抑えられるメリットもあります。

ただし、そもそも隣地所有者に購入の意思がなければ実現しませんし、個人間売買は契約内容の取り決めが曖昧になりやすくトラブルの原因にもなるため、専門家を交えて進めることをおすすめします。

空き家バンク・掲示板サイトに登録する

価格にこだわらず、とにかく手放したいという場合は、自治体が運営する空き家バンクや、個人間売買を仲介する掲示板サイトへの登録も選択肢のひとつです。

移住希望者やDIYでのリノベーションを前提とした購入希望者など、一般の不動産市場とは異なる層にアプローチできる可能性があります。

ただし成約までの期間が読みにくく、個人間でのやり取りになるため、トラブル防止の観点からも契約書の整備は必須です。

再建築不可物件を再建築可能にしてから売却する方法

再建築不可の原因を解消し、再建築可能な状態にしてから売却できれば、通常の物件に近い価格・需要での売却が期待できます。

セットバックで接道義務を満たす

接道している道路の幅員が4m未満の場合、道路の中心線から2m後退した位置まで敷地を後退させ、その部分を道路として提供することで接道義務を満たす方法です。

後退した部分には建物を建てられないため敷地面積は減りますが、再建築が可能になります。

隣地の一部を取得・借地して接道義務を満たす

自分の土地だけでは接道幅が足りない場合に、隣接する土地の一部を買い取る、または借りることで接道義務を満たす方法です。

隣地所有者の協力が前提となるため交渉が必要ですが、実現すれば再建築可能な土地として資産価値の向上が見込めます。

43条但し書きの許可を受ける

接道義務を満たしていなくても、周囲の状況から安全上支障がないと特定行政庁が認めれば、例外的に建築が許可される制度です。

敷地の周囲に広い空地がある場合などに認められる可能性がありますが、審査には専門的な知識と手続きが必要で、必ず許可されるとは限りません。

いずれの方法も、実現すれば売却条件は大きく改善しますが、費用・時間・手間がかかり、必ず成功するとは限らない点には注意が必要です。

「再建築可能にしてから売る」ことにこだわりすぎず、専門の買取業者へそのまま相談する方法とあわせて検討することをおすすめします。

再建築不可物件を売却する際の注意点

空き家をすぐに解体しない

更地にした方が売れやすいと考え、空き家を解体する際には注意が必要です。

再建築不可物件は、更地にしてしまうと新たに建物を建てられなくなるため、駐車場など限られた用途でしか活用できなくなり、かえって買い手がつきにくくなるケースがあります。

解体を検討する前に、まずは専門家に相談し、解体すべきかどうかを見極めましょう。

境界・越境の有無を事前に確認する

再建築不可物件は隣地との境界が曖昧なまま長年放置されているケースが多く、塀や庭木が隣地に越境している、あるいは逆に隣地の物が越境してきているといった問題が見つかることがあります。

売却後にトラブルにならないよう、境界確定や越境の有無は事前に確認しておくことが重要です。

相続登記・共有名義を放置したまま売却活動をしない

相続した物件の場合、登記名義が故人のままだったり、複数の相続人による共有名義になっていたりすると、そのままでは売却活動を進められません。

売却には名義人全員の同意や登記の整理が必要になるため、権利関係を先に確認し、必要であれば司法書士などの専門家に相談して整理しておきましょう。

契約不適合責任について理解しておく

契約不適合責任とは、売却した不動産が契約内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

再建築不可物件は老朽化が進んでいることが多く、雨漏りやシロアリ被害など、把握していない不具合が後から見つかるリスクがあります。

把握している欠陥は契約前にすべて開示し、契約書に明記しておくとトラブル防止につながります。

契約不適合責任の免責
売買契約書に「売主は契約不適合責任を負わない」旨の特約を定め、引き渡し後に発見された不具合について売主が責任を負わないようにする取り決めです。
個人間売買や、老朽化が進んだ訳あり物件の取引で用いられることが多く、買主にとってはリスクを承知の上で購入する分、価格交渉の材料にもなります。
ただし、売主が把握していながら告げなかった不具合（既知の欠陥）については、免責特約があっても責任を免れない点に注意が必要です。

再建築不可物件の売却なら「訳あり不動産相談所へ」

再建築不可物件は、共有名義やツタが繫茂した物件などと同様に、一般の不動産業者では買取・売却の相談が難しい場合があります。

そんなときには、訳あり物件の買取実績が豊富な「訳あり不動産相談所」への相談がおすすめです。

再建築不可物件専門の買取実績が豊富

「訳あり不動産相談所」には、再建築不可物件の買取実績が豊富にそろっています。

一般の不動産会社では取り扱いを断られてしまうような物件でも、専門知識を持ったスタッフが物件の状態や立地を踏まえて適正な価格を提示してくれます。

もちろん空き家を売却するか、空き家を解体して更地にしてから売るべきかの相談も可能です。

現状有姿で売却できる可能性あり

家財道具や残置物が残ったまま、老朽化が進んだ状態のままでも、現状有姿で買取できる可能性があります。

解体費用やリフォーム費用を所有者側で負担する必要がなく、余計な出費をかけずに手放せるでしょう。

相続登記未了・共有名義でも士業と連携してワンストップ対応

相続登記が未了だったり、複数の相続人による共有名義になっていたりする物件についても、提携する司法書士・弁護士などの専門家と連携し、登記の整理や共有者間の調整も含めてワンストップで対応可能です。

権利関係が複雑で身動きが取れないという方も、まずは現状について相談してはいかがでしょうか。

再建築不可物件の売却に関するよくある質問

再建築不可物件は解体してから土地を売った方がいいの？

空き家を売るべきケースと、更地にした方が良いケースがあります。

再建築不可物件は解体して更地にすると新たな建物を建てられなくなるため、活用方法が限られてかえって売却しづらくなるケースがあります。

解体するかどうかは、専門家に相談した上で判断することをおすすめします。

再建築不可物件の売却にかかる税金は？

売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税が課税されます。

また、相続した物件を売却する場合は、相続登記にかかる登録免許税なども発生します。

税額は物件の取得費や所有期間によって異なるため、詳しくは税理士など専門家への確認がおすすめです。

再建築不可物件は個人間での売買でも問題ない？

個人間での売買自体は法律上問題ありませんが、契約内容の不備や、境界・権利関係の確認不足によるトラブルが起こりやすいというリスクがあります。

とくに隣地所有者への売却など個人間でやり取りする場合は、不動産会社や司法書士など専門家を交えて契約を進めることをおすすめします。

まとめ｜再建築不可物件は売却方法の選び方が重要

再建築不可物件は、一般の仲介市場では買い手が見つかりにくいものの、隣地所有者への売却、空き家バンクの活用、そして専門の買取業者への相談など、方法を選べば売却できる可能性があります。

再建築可能にしてから売る方法もありますが、費用や時間がかかり、必ず実現するとは限りません。

また、解体や境界確認、相続登記・共有名義の整理など、売却前に押さえておくべき注意点も多くあります。

「どの方法が自分の物件に合っているかわからない」という方は、まず専門家に相談し、物件の状況を整理することから始めましょう。

再建築不可物件の売却でお困りの方は、ぜひ一度、「訳あり不動産相談所」へご相談ください。