土地と建物の名義が違う家は売れる？3つの売却方法と名義の一本化が難しいときの対処法

「実家を相続したら、土地は父、建物は自分の名義になっていた」
「土地は親から借りていて、建物だけが自分の名義」

土地と建物で名義が違う不動産は、実は珍しいケースではありません。

土地と建物の名義が違っていても、不動産を売却することは可能です。

ただし通常の売却よりも手順が複雑になりやすく、名義人同士の協力が得られない場合、一本化が難しくなることも。

この記事では、土地と建物の名義が違う不動産の売却方法を解説し、それぞれのメリット・デメリット、注意すべきポイントなどについて紹介します。

土地と建物の名義が違う不動産は売却できる？

結論、土地と建物の名義が違っていても売却は可能です。

ただし「誰の名義の不動産をどう売るか？」によって、必要な手続きや関係者の同意の取り方が変わります。

土地と建物の名義が違う状態は、おもに次のようなケースで発生します。

• 親から土地を借りて子が建物を建てた
• 相続の際に、土地は配偶者、建物は子など、分けて名義変更した
• 二世帯住宅を建てる際に、親と子で土地・建物の名義を分けた
• 共有名義だった不動産の遺産分割で、土地と建物の名義人が分かれた

買主にとっては土地と建物の権利をそれぞれ別々に取得しなければならないため、大きな手間です。

そのため、通常の売却よりもハードルが上がるのです。

土地と建物の名義が違う不動産を売却する3つの方法

土地と建物の名義が違う不動産の売却方法は、大きく分けて3つあります。

それぞれ関係者の合意の取りやすさや、売却にかかる期間が異なります。

方法1：名義を一本化してから売却する

売却前に、土地と建物のどちらかの名義に統一してから売る方法です。

たとえば建物の名義人が土地を買い取る、または土地の名義人が建物を買い取るなどして、単独名義にしてから不動産を売却します。

名義が一本化されるため、買主にとっても負担が少なく、売却しやすくなるでしょう。

一方で、名義人同士での買い取り交渉や資金の準備が必要になるため、時間と費用がかかりやすい場合があります。

方法2：名義が違うまま同時に売却する

土地の名義人と建物の名義人がそれぞれ別の売主として契約し、同一の買主に対して同時に売却する方法です。

契約書は土地用・建物用に分けて作成されるのが一般的です。

名義を一本化する手間がかからない一方、土地の名義人・建物の名義人の双方が「同じ条件で・同じタイミングで」売却に合意する必要があります。

方法3：土地・建物をそれぞれ単独で売却する

土地だけ、建物だけを別々の買主に売却する方法です。

たとえば借地権付き建物であれば、建物のみを買主に売却し、買主が地主と新たに借地契約を結ぶ、といった流れになります。

名義人ごとに独立して売却できるため調整の手間は少ない反面、「建物だけ」「土地だけ」という物件は買い手が限定されやすく、価格が下がりやすい傾向があります。

各売却方法のメリットとデメリット

3つの方法にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、自分の状況と照らし合わせ、どの方法が現実的かを検討しましょう。

名義を一本化する場合のメリット・デメリット

土地と建物が単独名義の不動産として市場に出せるため、買主が見つかりやすく、価格も適正に評価されやすい点がメリットです。

住宅ローンを利用したい買主にとっても、名義がシンプルなほうが融資の審査が通りやすいでしょう。

デメリットは、名義人同士での売買や贈与によって一本化する必要があり、資金力や交渉次第では実現が難しい場合がある点です。

また、一本化の過程で贈与とみなされ、贈与税が発生するリスクにも注意が必要です。

同時に売却する場合のメリット・デメリット

名義を移し替える手間や費用をかけずに、現状のまま売却を進められる点がメリットです。

名義を一本化するための資金準備がいらないため、比較的スピーディーに進めやすい方法といえるでしょう。

デメリットは、土地の名義人と建物の名義人、双方の合意形成に時間がかかりやすいことです。

売却価格の配分（按分）についても双方の納得が必要になり、意見が割れると交渉が長引くおそれがあります。

それぞれ単独で売却する場合のメリット・デメリット

名義人ごとに独立してそれぞれを売却するため、他の名義人の同意を待たずに自分の意志で動きやすい点がメリットです。

特に名義人同士の関係があまり良好でない場合に有効といえるでしょう。

デメリットは、「土地のみ」「建物のみ」という物件は使い道が限られるため、一般の仲介市場では買い手が見つかりにくく、価格も下がりやすい点が挙げられます。

名義が違う不動産の売却で注意すべきポイント

土地と建物の名義が違う不動産を売却する際に、起こりやすい注意点とポイントについて解説します。

代金の按分を誤ると贈与税が課税されるリスクがある

土地と建物を同時に売却する場合、売却代金を土地の名義人と建物の名義人それぞれに按分して配分します。

この按分割合が実際の権利割合や時価と大きくかけ離れていると、多く受け取った側が少なく受け取った側から贈与を受けたとみなされ、贈与税が課税される可能性があります。

按分方法に明確な決まりはありませんが、固定資産税評価額や不動産鑑定士による査定額をもとに、合理的な根拠を持って配分することが大切です。

売却する金額が大きい場合は、税理士などの専門家に相談しておくと安心です。

「固定資産税評価額」
市区町村が固定資産税を算定するために、土地・建物それぞれに定める評価額のこと。
実際の売買価格（時価）とは異なり、土地の場合は一般的に時価の70%程度が目安とされます。
3年に一度見直され、毎年送付される固定資産税納税通知書や、市区町村役場で取得できる「固定資産評価証明書」で確認できます。

相続登記が義務化されている

2024年4月から相続登記が義務化され、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内の登記申請が必須となりました。

正当な理由なく登記を怠った場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

相続によって土地と建物の名義が分かれたケースでは、相続登記が未了のまま放置されている可能性があります。

売却を検討する際は、まず名義が最新の状態になっているかを確認し、未了であれば早めに手続きを進めましょう。

「相続登記の義務化」
相続によって不動産を取得した相続人に対し、その事実を知った日から3年以内に相続登記の申請が義務付けられました。
2024年4月1日から施行され、正当な理由なく期限内に登記しないと10万円以下の過料が科される可能性があります。
2024年4月より前に発生した相続も対象です。

名義人同士の協力が得られない場合の対処法

土地と建物の名義人が違う場合、売却には双方の協力が欠かせませんが、協力が得られにくいケースもあるでしょう。

代表的な3つのパターンと対処法を紹介します。

名義人が音信不通・行方不明になっている場合

名義人と長年連絡が取れない、住民票の住所に住んでいないといったケースでは、本人に売却の同意を直接得ることができません。

この場合、家庭裁判所に申し立てて「不在者財産管理人」を選任してもらい、その管理人が本人に代わって売却手続きを行います。

手続きには数か月単位の時間がかかるため、早めに弁護士や司法書士に相談し、見通しを立てておきましょう。

共有者・家族間で意見が対立し話し合いが進まない場合

「売りたい人」と「売りたくない人」で意見が分かれ、話し合いが進まないケースです。

任意の話し合いで解決しない場合、最終的には共有物分割請求訴訟によって裁判所の判断を仰ぐ方法があります。

ただし訴訟は時間・費用ともに負担が大きいため、まずは第三者（不動産会社や専門家）を交えて、それぞれの希望を整理しながら落としどころを探る方が、短期間かつ負担が少ない方法といえるでしょう。

「共有物分割請求訴訟」
共有名義の不動産について、共有者間の話し合いで売却や分割の合意が得られない場合に、裁判所に分割方法の決定を求める訴訟です。
裁判所は現物分割（土地を物理的に分ける）・代償分割（一人が他の共有者の持分を買い取る）・代金分割（不動産を売却して代金を分ける）のどれがふさわしいかを判断します。
話し合いによる解決が難しい最終手段であり、解決までに数か月〜1年以上かかることもあるため、訴訟を実施する前に、第三者の専門家を交えた協議が望ましいでしょう。

認知症などで意思確認ができない場合

名義人が認知症などにより判断能力を欠いている場合、本人の意思確認ができないため、そのままでは売買契約を締結できません。

家庭裁判所に成年後見人の選任を申し立て、後見人が本人に代わって法律行為を行う必要があります。

なお居住用不動産を売却する場合は、後見人が選任されていても別途家庭裁判所の許可が必要になる点に注意が必要です。

売却しないまま不動産を放置するリスク

名義の調整が面倒だからと売却を先送りにすると、時間の経過とともに様々なリスクが深刻化します。

固定資産税や維持費が発生し続ける

不動産を売却せずに保有し続ける限り、使用していない不動産であっても固定資産税・都市計画税の負担は毎年発生し続けます。

名義人が複数いる場合、誰がどの割合で負担するかを巡ってトラブルになることもあります。

具体的には、不動産の維持費の内訳として以下などがあります。

費用項目	年間費用の目安	備考
固定資産税・（都市計画税）	（固定資産税評価額により異なる）	空き家であっても毎年課税される税金。 地価が高いエリアの場合、相場より税額が高くなることも。
水道光熱費	5万円～15万円	使用しない場合でも、水道・電気・ガスの基本料金が毎月発生します。 完全に解約すると再開時に工事費がかかるケースもあるため、維持か解約かの判断が必要です。
管理費	5万円～30万円	遠方に在住している場合、定期的な草刈り・清掃・建物点検などを管理会社に委託する場合にかかる費用です。
火災保険・地震保険料	1万円～5万円	空き家は居住用物件より保険料が割高になるケースが多く、加入を断られることも。 未加入のまま火災・地震が発生した場合、修繕・解体費用がすべて自己負担になるおそれがあります。
修繕積立金・維持管理費	5万円～20万円	屋根・外壁・設備の経年劣化に備えた費用です。 放置期間が長いほど一度に発生する修繕費が膨らむため、定期的な点検と小まめな修繕がおすすめです。

相続人が増え、権利関係がさらに複雑化する

名義人が亡くなり相続が発生するたびに、権利を持つ人数は増えます。

当初は親子2人の名義だったものが、世代を経て10人近い相続人が関わる状態になることも。

関係者が増えるほど全員の同意を得ることは難しくなり、売却のハードルはどんどん上がります。

特定空き家に認定されるリスクが高まる

名義調整に時間がかかり建物が空き家のまま放置されると、倒壊の危険や衛生上の問題があると判断された場合に「特定空き家」に認定される可能性があります。

指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除され、税負担が実質最大6倍になるおそれもあります。

「特定空家」
「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、倒壊等の危険がある、衛生上有害である、著しく景観を損なっているなど、周辺に悪影響を及ぼすおそれがあると市区町村が判断した空き家のこと。
指定されると、行政からの助言・指導、勧告、命令、行政代執行の対象となる可能性があります。
勧告を受けた時点で固定資産税の住宅用地特例（最大1/6の減額）が解除され、税負担が実質的に増加する可能性があります。

名義が違う不動産の売却なら「訳あり不動産相談所」へ！

土地と建物の名義が違う特殊な不動産は、一般の仲介会社や買取業者では取り扱いを断られたり、名義の一本化が前提条件とされたりする場合が少なくありません。

「訳あり不動産相談所」では、複雑な権利関係の不動産に特化して買取相談を受け付けています。

名義人同士の交渉・一本化を待たずに買取相談ができる

名義を一本化してから売却すると、交渉や資金準備に長い時間がかかります。

訳あり不動産相談所では、名義が分かれた現状のままでも相談・査定を受け付けており、名義人同士の話し合いが整う前の段階から並行して準備を進められます。

土地のみ・建物のみでも現状のまま買取対応

「建物だけ売りたい」「土地だけ手放したい」といった単独名義部分のみの売却相談にも応じてくれます。

一般の仲介市場では買い手が付きにくい物件でも、現状有姿での売却に成功する場合があります。

士業と連携し相続登記・按分計算までワンストップで対応

相続登記が未了の場合や、売却代金の按分方法に迷う場合も、提携する司法書士・税理士と連携しながらワンストップでサポートしてくれます。

贈与税のリスクを避けるための按分方法についても、専門家の視点からアドバイスを受けられます。

土地と建物の名義が違う不動産の売却に関するよくある質問

名義人が海外在住・遠方在住の場合でも売却手続きはできる？

不動産の売却自体は可能です。

委任状やオンラインでのやり取りを活用することで、名義人が海外や遠方に住んでいても手続きを進められるケースがあります。

ただし書類のやり取りに時間がかかるため、早めに動き出したほうが良いでしょう。

名義人の一人が売却に反対している場合はどうすればよい？

土地・建物どちらかの単独名義部分のみを売却する、反対している名義人の持分だけを買い取ってもらうなど、全員の合意がなくても進められる方法があります。

まずは反対している理由を整理したうえで、専門家に相談しながら現実的な落としどころを探ることが大切です。

名義が違う土地・建物は無償譲渡できる？

無償での譲渡（贈与）自体は可能ですが、土地の名義人と建物の名義人がそれぞれ別に手続きを行う必要があります。

また譲渡を受ける側には贈与税が課される可能性がある点に注意が必要です。

売却との比較も含めての検討がおすすめです。

まとめ｜土地・建物の名義が違っても売却自体は可能

土地と建物の名義が違う不動産は、名義を一本化する、名義が違うまま同時に売却する、それぞれ単独で売却するという3つの方法によって売却が可能です。

ただし代金の按分や相続登記など、売却における注意点があり、名義人同士の協力が得られない場合には家庭裁判所の手続きが必要になることも。

「名義人同士の話し合いがまとまらない」「そもそも誰の名義になっているか分からない」という状態でも、放置すればするほど税負担や権利関係は複雑化します。

まずは「訳あり不動産相談所」の無料相談で、現状の整理と売却の見通しを確認することから始めてみてください。