違法建築の事例5選｜よくあるパターンと発覚のきっかけ・手放し方まで解説

「建物を相続したら、違法建築だった」
「増築部分が無許可だと後から知った」

違法建築は見た目では判断がつきにくく、購入時や相続時に気づかないまま何年も所有してしまうケースは珍しくありません。

しかし放置していると、売却時の融資が通らない、行政から是正指導が入るなど、思わぬ形で表面化することも。

この記事では、違法建築の基本的な定義から、実際によくある違反事例、発覚のきっかけまでを紹介。

自分の物件が違法建築だと分かった場合の対処法について解説します。

違法建築とは？

違法建築の定義や、既存不適格といった類義語との違いについて整理しておきましょう。

違法建築（違反建築物）の定義

違法建築とは、建築基準法といった法令に定められた基準を満たさずに建てられた、または建築後に法令違反の状態になった建物のことで、正式には「違反建築物」と呼ばれます。

具体的には、建ぺい率・容積率の超過、接道義務の未達成、無許可の増改築や用途変更などが該当します。

建築確認申請を行わずに工事をした場合や、確認どおりに完了検査を受けていない場合も、結果として違法状態に該当する場合があります。

建物の外観自体は問題がないように見えるため、所有者自身が違法建築だと気づかないまま長期間使用しているケースも少なくありません。

「既存不適格」との違い

違法建築とよく混同されるのが「既存不適格」です。

既存不適格とは、建築された当時は適法だったものの、その後の法改正によって現行の基準に合わなくなった建物を指します。

たとえば古い耐震基準で建てられた建物や、用途地域の変更で容積率の上限が変わったケースなどが該当します。

既存不適格は建築当時の基準を満たしていたため原則として現状のまま使用を続けられますが、現在の法規制において基準を満たしていないため、行政から是正指導や是正命令の対象となる場合があります。

違法建築かどうかを確認する方法

自分が所有する建物が違法建築かどうかは、いくつかの方法で確認できます。

まず、建築確認済証と検査済証を確認しましょう。

これらの書類がない、または建物の現況と内容が一致しない場合は違反建築の可能性があります。

また登記簿謄本に記載された床面積と、実際の建物の床面積を比較する方法も有効で、増築部分が登記されていない場合は無許可増築の可能性が疑われます。

より確実に確認したい場合は、物件所在地を管轄する自治体の建築指導課で「建築計画概要書」などの閲覧・照会を行い、過去の申請履歴と現況の整合性を調べましょう。

「建築計画概要書」
建築確認申請の際に自治体へ提出される書類で、建物の用途・構造・面積・道路との接道状況などの概要がまとめられており、確認申請の履歴も記録されているため、建物が過去にどのような内容で確認を受けたかを調べられます。
自治体の建築指導課などで閲覧・写しの交付を請求でき、現況の建物と照合することで、無許可の増改築や用途変更がないかを確認できます。

違法建築の事例5選

違法建築の内容はさまざまです。

ここでは、住宅の売却・相続の現場で実際によく見られる代表的な違反パターンを5つ紹介します。

建ぺい率・容積率オーバー

建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合、容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合のことで、用途地域ごとに上限が定められています。

増築を繰り返した結果、いつの間にか上限を超えてしまっているケースがあります。

特に離れやサンルーム、車庫などを後から追加した場合、既存の建物と合算すると容積率がオーバーになっていることも。

建ぺい率・容積率が超えている物件は、売却時に住宅ローンの審査が通りにくくなるほか、将来的な建て替えの際に現状と同じ規模の建物が建てられない可能性があります。

接道義務違反

建築基準法では、建物を建てる敷地は原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。

「接道義務」と呼び、この基準を満たしていない土地などに建てられた建物は、現行法では新たに建築確認が得られず、「再建築不可物件」となります。

旗竿地や、古い時代に区画された狭小な私道に接する土地などでよく見られます。

接道義務違反の物件は、火災や老朽化で建物を取り壊した場合、同じ場所に新しい建物を建てられないという深刻な制約を抱える可能性が高く、資産価値に大きく影響します。

「再建築不可物件」
建築基準法上の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接すること）を満たしていないために、現行法では新たに建築確認を得られず、建て替えができない土地・建物のことです。
旗竿地や狭い私道に接する土地などに多く見られます。
既存の建物を維持して使い続けることはできますが、取り壊した場合は同じ場所に新築できないため、資産価値が下がる可能性があります。

無許可の増改築

建築確認が必要な規模の増築や改築を行うには、事前に自治体への確認申請が必要です。

しかし「離れを増築しただけ」「ベランダを居室として改造しただけ」といった軽微な工事の場合、施主が申請は不要と判断し、工事を進めてしまうケースがあります。

無許可の増改築は、面積が増えたことで建ぺい率・容積率オーバーを引き起こしたり、構造上の安全性が確認されないまま建物が使われ続けたりする可能性があります。

特に古い木造住宅では、増築部分の接合が不十分で耐震性に影響しているケースもあるため注意が必要です。

無許可の用途変更

建物の用途を変更する場合も、規模や用途によっては確認申請が必要です。

たとえば、店舗や倉庫として建てられた建物を住宅として使用するといったケースなどです。

用途地域ごとに建てられる建物の種類には制限があるため、変更後の用途がその地域で認められていない場合、変更が認められないことも。

相続で取得した建物が、実は事務所として登録されたまま住居として使われ続けていた、というような事例も珍しくなく、売却時にトラブルの原因になりやすいでしょう。

「用途地域」
都市計画法に基づき、地域ごとに建てられる建物の用途や規模の上限を定めた区分のこと。
住居系・商業系・工業系など複数の種類があり、それぞれで建ぺい率・容積率や建築可能な用途（住宅・店舗・工場など）が異なります。
建物の用途変更や増改築を行う際には、その土地の用途地域に適合しているかを確認する必要があり、適合しない場合は工事や利用自体が制限される場合があります。

検査済証のない建物・構造基準を満たさない建物

建築確認を受けて工事を行った場合でも、工事完了後に「完了検査」を受けて検査済証の交付を受けなければ、正式に手続きが完了したことにはなりません。

検査済証がないまま使用が始まっている建物は一定数存在し、内容によっては確認どおりに施工されていない可能性も。

また、旧耐震基準（1981年以前）で建てられた建物や、増改築によって構造バランスが崩れている建物も、現行の構造基準を満たしていない場合があります。

検査済証がない建物は、住宅ローンの審査や将来的な売却において、不利になりやすいでしょう。

違法建築が起こる理由

違法建築の多くは、所有者が意図的に法令を無視したケースより、気づかないうちに違反状態になってしまうケースがほとんどです。

たとえば、施工業者が確認申請の必要性を十分に説明しなかった、費用や工期を抑えるために申請を省略した、といった背景があります。

また相続によって所有者が代わることで、建築当時の経緯や申請書類が引き継がれず、現在の所有者が違反の存在自体を把握していないというケースも。

増築や用途変更のたびに正式な手続きを踏むことの認知不足が、違法建築が生まれる大きな要因のひとつといえるでしょう。

違法建築が発覚するきっかけ

普段の生活の中では、建物が違法建築であることに気づく機会はほとんどありません。

しかし、いくつかの特定の場面で違反が発覚することがあります。

近隣トラブル・行政への通報

増改築による境界の越境や、日照・採光の悪化、騒音などをめぐって近隣住民との間でトラブルが生じ、行政に通報されるケースがあります。

行政は通報を受けると現地調査を行い、確認申請の有無や現況との整合性を確認します。

近隣との関係性のもつれが、結果として違法建築の発覚につながることがあります。

相続・売却時の調査

相続登記の手続きや、不動産会社による売却査定の過程で、司法書士や仲介会社が建築確認台帳・登記簿の内容と建物の現況を照合することがあります。

その際に、増築部分の未登記や用途変更の無申告が判明するケースがあります。

特に金融機関の融資審査では、検査済証の有無や建ぺい率・容積率の適合状況が厳しく確認されるため、売却しようとして初めて違法建築だと知る場合も少なくありません。

違法建築を所有し続けるリスク

違法建築だと分かっても「今は困っていないから」とそのまま所有や放置を続けると、いくつかのリスクが伴います。

行政指導・是正命令・罰則を受ける可能性がある

違法建築が発覚すると、自治体からまずは是正指導が行われ、改善が見られない場合は建築基準法に基づく是正命令が出されるおそれがあります。

是正命令に従わない場合、罰則の対象となるケースもあり、最終的には行政代執行によって強制的に違法部分が撤去され、その費用を所有者が負担しなければならない事態に発展することも。

「指導が来てから対応すればいい」と先延ばしにせず、早めの対策を心がけましょう。

「是正指導・是正命令」
違法建築が発覚した際に自治体が行う行政上の対応です。
まず是正指導として、違反状態の改善を促す通知や助言が行われ、改善が見られない場合は建築基準法に基づき法的拘束力のある是正命令が出される場合があります。
さらに従わなければ、罰則や行政代執行（強制撤去とその費用請求）に発展する可能性も。
段階を経て強制力が強まっていく点が特徴です。

住宅ローンや融資が通りにくいため売却が難航する

違法建築物件は、金融機関の担保評価が下がりやすく、買主が住宅ローンの審査に通らないことも。

ローンが組めなければ現金一括で購入できる買主に限られてしまうため、一般の仲介市場では買い手が見つかりにくく、売却活動が長期化しがちに。

所有し続ける期間が延びるほど、固定資産税などの維持コストもかさみ続けるでしょう。

違法建築の空き家を手放す方法

違法建築だからといって、必ずしも売却できないわけではありません。

状況に応じていくつかの手放し方があります。

不動産の買取業者に直接売却する

不動産の買取業者へ、現状のまま直接売却します。

不動産売買の仲介とは異なり、業者自身が買主となるため住宅ローン審査の壁がなく、仲介手数料が発生しないのが魅力です。

とくに「訳あり不動産」を専門に取り扱っている業者であれば、現状有姿のまま売却に成功する可能性があります。

違法な部分を是正して適法化してから売却する

増築部分を撤去する、確認申請をやり直すなどして違法状態を解消し、適法な建物として売却します。

買主の融資が通りやすくなり、一般の仲介市場でも売却しやすくなる一方、是正工事や手続きには相応の費用と時間がかかるため、物件の状況や予算に応じた判断が必要です。

解体して更地にしてから売却する

建物を解体して更地の状態にし、土地のみ売却します。

違法建築という個別事情を切り離せるため買主を見つけやすくなりますが、解体費用が発生します。

また接道義務違反などがある土地の場合は更地にしても再建築ができず、土地としての価値が限定的になる点に注意が必要です。

無償譲渡する

売却益を求めず、無償譲渡します。

自治体の空き家バンクや個人間のマッチングサービスを利用する方法があります。

譲渡後のトラブルを防ぐため、登録の際は、違法建築であることを正直に伝えたうえで、増改築や是正にかかる負担を誰が負うのかを明確にしておきましょう。

違法建築の空き家を「もらう・購入する」場合の注意点

価格の安さや無償譲渡といった条件から、違法建築にあたる物件を購入またはもらうことを検討している人もいらっしゃるでしょう。

取得後に思わぬ負担を抱えないよう、事前におさえておきたい注意点をまとめました。

住宅ローンが組めず現金一括が必要になる可能性がある

違法建築物件は金融機関の担保評価が低く、住宅ローンの審査に通らないことが多いため、購入資金を現金で用意する必要が生じる場合があります。

取得を検討する際は、資金計画を早い段階で確認しておきましょう。

増改築・建て替え時に現行法への適合が必要な場合がある

取得後に増改築や建て替えを行う場合、現行の建築基準法への適合が求められ、既存の建物と同じ規模・形状では再建築できないことがあります。

特に接道義務違反の物件は再建築不可となるケースが多く、将来的な建物の活用方法を事前にイメージしておく必要があります。

確認済証・検査済証の有無を事前に確認する必要がある

取得前に、確認済証・検査済証が揃っているか、登記簿上の面積と現況が一致しているかを確認しておきましょう。

書類が揃っていない場合、違反の範囲や是正にかかる費用の見通しが立てにくくなるため、後々の資金計画にも影響します。

是正費用の負担の所在を事前に取り決めておく必要がある

無償譲渡や個人間売買の場合、違法部分の是正費用をどちらが負担するのかがあいまいなまま話が進んでしまうことがあります。

取得後に想定外の出費が発生しないよう、契約前に負担の所在を書面で明確にしておくことが重要です。

違法建築の空き家を手放すなら「訳あり不動産相談所」へ

違法建築の空き家は、仲介での売却が難航しやすい一方、専門の買取業者であれば現状のまま手放せる可能性があります。

「訳あり不動産」専門なら売却に成功する可能性あり！

再建築不可・共有名義・事故物件など、一般の不動産会社では取り扱いが難しいとされる物件を専門に扱ってきた実績があります。

違法建築特有の事情を理解した上での査定・買取が可能なため、他社で買取や相談を断られた物件でもぜひお問合せしてみましょう。

現状有姿での売却に成功する可能性あり！

是正工事や解体、残置物の撤去をせず、現状のまま買い取ってもらえる可能性があります。

所有者側で追加の費用や手間をかける必要がないため、時間的・経済的な負担を抑えながら手放せるでしょう。

【全国対応】まずは無料相談から！

全国の物件に対応しており、まずは無料相談から状況を伝えるところから始められます。

「これは違法建築に該当するのか分からない」という段階でも相談可能なので、一人で抱え込まず早めに問い合わせることをおすすめします。

まとめ｜違法建築の事例を知り早めの是正・手放しを検討しましょう

違法建築は、所有者に悪意がなくても起こっている場合があり、売却や相続のタイミングで初めて発覚することが多い問題です。

放置すればするほど資産価値の低下や手続きの複雑化を招きやすいため、まずは自分の物件が該当しないか確認し、当てはまる場合は早めに専門家へ相談しましょう。

建て替えができない、住宅ローンが通らないといった事情から仲介での売却が難しい違法建築物件でも、訳あり物件を専門に扱う「訳あり不動産相談所」なら、相談・査定が無料です。

ぜひ気軽にお問合せしてみてください。