位置指定道路とは何？ 2項道路との違いも徹底解説！

「位置指定道路」と聞いてもよく分からない人が多いかもしれません。
不動産の取引や建物を建てるとき、この言葉を理解することはとても大切です。
位置指定道路は、建築許可や土地利用に大きな影響を与えるため、知らないと予期しないトラブルに直面する可能性があります。
本記事では、位置指定道路についてわかりやすく説明します。

1. 位置指定道路の基本的な定義とルール: 位置指定道路が何なのか、どんなルールがあるのかを簡単に説明します。
2. 位置指定道路と2項道路と・みなし道路の違い: 「位置指定道路」、「みなし道路」と「2項道路」は似ていますが異なります。それぞれの違いや使い方を説明します。
3. 位置指定道路に関する注意点とその解決方法: 不動産取引や管理でよくある問題と、その対処方法を紹介します。

位置指定道路とは？

位置指定道路とは、都市計画に基づいて道路の位置、幅員、形状などが指定されている道路のことです。
これは、地域の交通網の整備や都市開発の進行をスムーズにするために設けられる制度で、都市計画法や道路法に基づいて定められています。

出典元：国土交通省

位置指定道路の要件

位置指定道路になるための主な要件は以下の通りです。

1. 都市計画において道路として位置指定がなされている
2. 幅員が一定の基準以上であることが多く、その幅は計画によって異なる
3. 道路の用途や機能に応じて、交通の流れや安全性を考慮した設計がされている

位置指定道路のメリット

位置指定道路は、地域の交通をスムーズにしたり、住みやすい環境を作るためにあります。
位置指定道路のメリットをいくつか紹介します。
例えば、新しく分譲する住宅地で位置指定道路を作ることで、接道義務を満たすことができます。
接道義務とは、土地が公道に面している必要があるという決まりです。
この条件を満たすことで、新しい建物を建てたり、土地を分けて売ったりと、土地を有効に使うことができます。
位置指定道路に面していることで、建築許可が取りやすくなり、土地の価値が上がったり、開発のコストを減らせたりするというメリットがあります。
また、位置指定道路を整備することで、交通の流れが良くなり、土地を有効に使えるようになり、都市の機能も良くなることが期待できます。

位置指定道路のデメリット

位置指定道路には良いところもありますが、デメリットもあります。

開発の制限

位置指定道路の計画によって、土地の一部が道路として使われるため、その土地の使い方が限られてしまうことがあります。
例えば、庭として利用しようと思っていた土地が道路になることで、家族のプライベートスペースが減ってしまうことがあります。
また、駐車スペースや建物の配置など、細かな計画にも影響が出ることがあるため、事前にしっかりとした確認が必要です。

費用の問題

道路を整備するにはたくさんのお金がかかり、その費用を土地の持ち主や地域の人たちが負担しなければならないことがあります。
特に、道路の舗装や排水設備の整備など、維持管理のために継続的な支出が発生することがあります。
これにより、個人や地域の財政に大きな負担がかかることがあり、合意形成が難しいケースも少なくありません。
加えて、維持管理が不十分だと、道路の老朽化による安全面の問題も生じる可能性があります。

再建築の制限

位置指定道路に面した土地で建物を建てるときは、道路法のルールに従う必要があり、そのために計画通りに建てることが難しくなることがあります。
例えば、建物の高さや位置についての制限があるため、希望する設計ができない場合があります。
また、セットバック（建物を道路から一定の距離離すこと）が必要になることが多く、建物の敷地が狭くなってしまうこともあります。
そのため、再建築の際には専門家と相談しながら進めることが大切です。

近隣住民とのトラブル

さらに、位置指定道路に関するトラブルとしては、近隣住民との意見の食い違いが挙げられます。
例えば、道路の幅を広げる必要がある場合、それに伴う土地の提供について住民間で合意が得られないことがあります。
このような状況では、話し合いによる解決が必要ですが、時間と労力を要することが多いです。
また、位置指定道路の利用目的が変わることにより、周囲の環境が大きく変わる可能性があり、それが生活に影響を及ぼすこともあります。
これらのデメリットに対処するためには、事前の情報収集と周到な計画が欠かせません。
地域住民とのコミュニケーションを大切にし、合意形成を図りながら、位置指定道路の活用を進めていくことが求められます。
専門家のアドバイスを受けることで、予期せぬトラブルを避け、より良い住環境を作り上げることが可能です。
位置指定道路のデメリットを理解し、その上で適切な対策を講じることが、将来的な安心・安全な生活につながります。

位置指定道路かどうかを確認する方法は？

位置指定道路かどうかを確認することは、その土地を安全で計画的に使うためにとても大切です。
位置指定道路かどうかを確認する方法は次の3つです。

都市計画図の確認

市町村の役場や都市計画課で、その地域の都市計画図を確認し、道路が位置指定道路かどうかを調べます。

登記簿謄本の確認

不動産登記簿謄本には、土地の情報が書かれています。
そこに位置指定道路としての記載があるかどうかを確認します。

専門家への相談

不動産の専門家や土地家屋調査士に相談して、位置指定道路の有無や手続きに関する正確な情報を得ることも大切です。

位置指定道路と2項道路の違い

位置指定道路と2項道路はどちらも都市計画や建築のルールで重要な役割を持っています。
しかし、それぞれの性質と目的は大きく違います。
位置指定道路は、都市計画に基づいて事前に決められた道路です。
一方、2項道路は既存の私道などが後から公道として認められることで、道路として使われるようになります。
まず、位置指定道路は都市計画で道路の位置や幅、形が計画されて作られます。
この道路は公共の利益を目的として設置されています。
それに対して、2項道路はもともと私有地にある道が一定の条件を満たすことで公道として認められます。
例えば、位置指定道路は新しい住宅地を作るときに計画されて作られることが多いですが、2項道路はすでにある住宅地の中にある私道が公道として認められる場合にあたります。

位置指定道路とみなし道路の違い 

位置指定道路は、都市計画で公式に管理されている道路です。
一方、みなし道路は正式な道路ではないけれど、実際には多くの人が使っている道路です。　
位置指定道路は行政が維持や改修を行うため、土地を買ったり建物を建てたりする計画が立てやすく、安心して利用できます。
みなし道路は建築基準法の特例として扱われていて、維持や管理は土地の所有者や使う人たちに任されていますが、条件を満たせば公道として使えることもあります。
位置指定道路は計画的で安定しているため、将来の開発にも対応しやすいです。
一方、みなし道路は法的な保護が少なく、地域の人々の合意や行政の支援が必要です。
そのため、位置指定道路に面した土地は建築基準法を満たしやすくなりますが、みなし道路に面した土地では建物を建てるために特別な手続きや条件を満たす必要があります。

位置指定道路で再建築不可になる条件

再建築ができなくなる条件には、道路の幅の広さや建物の入り口の位置が関係しています。

建築基準法の道路に面していない

建築基準法では、建物を建てる土地は道路に面している必要があります。
例えば、新しく家を建てるときは、その土地が幅4メートル以上の道路に少なくとも2メートル接している必要があります。
ここでいう「道路に面している」とは、土地の一部が公的に認められた道路（例えば、公道や位置指定道路など）に接していることを意味します。
位置指定道路は、都市計画に基づいて特定された道路のことです。
もしこの道路に面していない場合（例えば、敷地が道路から離れている場合や、通路が狭くて位置指定道路として認められない場合）、新しい建物を建てることはできません。

間口が位置指定道路に2m以上接していない

建物の正面が位置指定道路に2メートル以上接していないと、再建築が許可されません。
これは、建物が十分に道路にアクセスできないと、緊急時に消防車などの緊急車両が近づくことが難しくなるからです。
そのため、安全のために道路に最低2メートル以上接していることが必要です。

幅員が4m以下

位置指定道路の幅が4メートル以下の場合も、再建築不可になります。
4メートルは安全に通行するための最低限の幅で、特に消防車などの緊急車両が通れるかどうかに関係しています。
道路の幅がこの基準より狭いと、緊急車両が通れない可能性があります。
そのため、建築基準法により新しい建物の建設が制限されます。

現況と申請時の道路位置が変わっている

土地の利用申請をするときに、昔と今の道路の位置が違うと問題が起こることがあります。
この変更が原因で新しく建物を建てられなくなることもあります。
多くの場合、古い計画や正しくない測量が原因です。
このような場合は、地元の建築指導課に相談し、書類を更新したり測量をやり直したりする必要があります。
また、現在の道路位置が都市計画に合っているか確認することも重要です。
さらに、関係機関と連携して手続きを進めることで、許可が下りやすくなります。

再建築不可の場合の対処法

位置指定道路における建築制限は、土地の利用価値に影響を与えることがあります。
特に、再建築が不可となると、土地所有者は大きな損失を被る可能性があります。
しかし、このような状況でも対処法は存在します。
以下は、再建築不可の土地で取り得る対策の一部です。

セットバックを行う

セットバックとは、土地の一部を道路に譲渡することで、道路の法定幅員を確保し、土地が建築基準法の要件を満たすようにする方法です。
これにより、再建築が可能になることがあります。
セットバックには以下の手順が含まれます。

1. 土地測量士による正確な土地測量を行う
2. 土地の一部を道路用地として市町村に寄付または譲渡
3. 建築計画を再申請し、建築許可を取得

このプロセスを通じて、土地所有者は道路に隣接する土地の利用価値を高めることができます。

2項道路の認可を受ける

2項道路とは、公共の用に供されることが明確に認定された私道です。
位置指定道路での建築が制限されている場合、2項道路の認可を申請することで、再建築できる可能性あります。
2項道路の認可を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 道路が一定の幅員と長さを持っている
• 道路が実際に公共の交通に供されていることを証明できる

専門の買取業者に買い取ってもらう

再建築不可の土地や問題を抱える不動産に特化した買取業者に売却することも一つの解決策です。
これらの業者は、通常の不動産市場では買い手が見つかりにくい物件を評価し、適正な価格で買取を行います。
専門の買取業者を利用する利点は以下の通りです。

• 迅速な買取が可能で、資金化までの時間を短縮できる。
• 法的な問題や建築制限がある物件でも、専門的な知識を持つ業者が適切に対応してくれる。
• 土地の状態や立地条件を考慮した適正価格での取引が期待できる。

各対処法の実行には専門家との協力が必須であるため、法律家や不動産専門家との相談をおすすめします。
訳あり不動産相談所は、再建築不可の問題を抱えた不動産の買取に特化しています。
このような物件は、通常の市場では売却が困難ですが、訳あり不動産相談所では、再建築不可の物件も含め、他社では買い取ってくれない訳あり物件の買取を積極的に行っています。

位置指定道路に関するトラブル例

位置指定道路には、様々なトラブルが発生することがあります。以下のような例が含まれます。

不十分な道路幅員による交通の混雑

特に狭い道路では、車両がすれ違う際に問題が発生しやすく、事故や渋滞の原因となることがあります。
道路の幅が十分でないと、緊急車両の通行も困難になり、災害時の対応にも影響が出る可能性があります。
そのため、道路幅の拡張や、通行ルールの見直しが求められています。
道路幅が狭いにも関わらず、住民が道路に駐車することで、他の車両の通行が困難になるケースが多々あります。
これにより、交通の流れが滞るだけでなく、歩行者の安全にも悪影響を及ぼすことがあります。
地域によっては、駐車場の整備や違法駐車の取り締まりが必要です。

再建築制限に関する誤解

位置指定道路沿いの土地所有者が再建築の制限を誤解しており、建築計画を進める際に法的な問題に直面することがあります。
このような誤解を避けるためには、土地所有者に対して明確な情報提供が必要です。
特に、再建築が可能な条件や必要な手続きについて、役所や専門家からの説明を受けることが重要です。
これらのトラブルを解消するには、適切な情報提供とコミュニケーションが重要です。
地域住民との協議や、法的支援を求めることで解決策を見出すことが可能です。
また、専門家の協力を得ることで、より円滑にトラブルを解消することができます。

位置指定道路に関するよくある質問

ここでは、位置指定道路に関するよくある質問をまとめました。

位置指定道路に建物は建てられる？

位置指定道路に建物を建てることはできますが、いくつかの条件があります。
建築基準法や地元のルールに従う必要があり、例えば、建物を道路から少し離して建てること（セットバック）が求められることがあります。
また、位置指定道路に面した建物は、安全を守ったり、景観を良くするためにいろいろな規制を受けることが多いので、計画段階で確認が必要です。
さらに、道路の幅や交通の状況によっては、建物の設計を変える必要がある場合もあります。
例えば、建物の高さを低くする必要があったり、道路に面した外壁の素材に関するルールがあることがあります。
これらの条件を守ることで、位置指定道路に建物を建てることができます。

位置指定道路は公道？私道？

位置指定道路は、建物を建てるために法的に決められた道路です。
多くの場合、位置指定道路は公道として計画されていて、道路の幅や使い方を市町村や都道府県が管理しています。
ただし特定の条件では、私有地の中にある道路が位置指定道路になることもあります。
例えば、周りの土地の使い方や持ち主同士の合意、または道路の幅が基準を満たさない時などです。
これらは地域の都市計画や具体的な位置指定によります。
住宅地として計画されている場所では、道路の幅が狭くても大丈夫な場合がありますが、商業地ではもっと広い道路が必要になります。

まとめ

位置指定道路は、基準を満たすことで建築基準法上の道路として認められます。
しかし、指定を受けただけでは必ずしも再建築が可能になるわけではなく、セットバックなどで接道義務を満たす必要や権利関係の問題が残るケースもあります。
こうした状況に直面した場合は、専門の買取業者に売却することも検討してみてください。
訳あり不動産相談所では、再建築不可物件を含め仲介で取り扱ってくれない物件など処分に困る不動産の買取を行っています。

「物件の処分に困っている」
「他社では相手にされなかった」
「とにかく早く手放したい」

再建築不可物件を含め、取り扱いの難しい土地の売却でお悩みの際は、訳あり不動産相談所にご相談ください。