大島てる氏に聞く｜事故物件市場はどう変わった？海外投資家やガイドラインの影響を語る

大島てる氏：
買うと言えば買うと思います。
ただし、「海外の人は事故物件を気にしないから買う」という話ではないと思います。

投資用不動産の場合、実際に住むのは日本人の入居者であることが多いわけです。
仮に投資家本人が気にしなくても、入居者が敬遠して空室が続けば元も子もありません。

また、「事故物件を気にするのは日本人だけだ」と言われることもありますが、決してそうではないと思います。
海外の投資家も、事故物件をかなり気にしている印象があります。
例えば、香港をはじめとするアジア圏では風水を重視する文化があります。
験担ぎや縁起を大切にする考え方は、日本以上に根強い地域もあります。

そのため、「事故物件だから選んで買う」というより、日本の不動産市場に投資する外国人が増えれば、事故物件の取引も増えるということだと思います。

大島てる氏：
結論、事故物件投資のファンド化や証券化は難しいのではないかと思います。

国土交通省のガイドラインが策定された直後に、取材で「いわゆる3年ルールが導入されると事故物件市場はどうなると思いますか」という質問を受けました。

私が当時予想していたのは、事故物件を安く購入し、告知義務の対象外となった後に賃貸運用するスキームが広がるのではないかということでした。

例えば、人が亡くなったことで売却に苦戦している物件があったとします。投資家は事故物件であることを承知のうえで、その物件を比較的安く取得します。
ただし、投資家が3年間保有する必要があるわけではありません。
重要なのは購入後の経過年数ではなく、事件や事故が発生してからの経過年数です。

そのため、すでに事故から3年以上経過している物件であれば、賃貸物件として貸し出す際に告知義務の対象外となるケースがあります。

そうなると、事故物件を安く取得し、告知義務のない賃貸物件として運用するという投資スキームが広がるのではないかと考えました。

多くの投資家が同じ発想を持てば、事故物件を取得したい人が増えます。
その結果、需要と供給の関係で、事故物件を安く買い叩くことが難しくなるはずです。

私は5年ほど前にそのような予想をしていましたが、実際に現在の市場はその方向に進んでいるように感じています。

事故物件市場の流動性が高まり、取引が活発になるという意味では、国としても想定していた流れだったのではないでしょうか。

今後ファンドや証券化といった形態が登場する可能性は否定できませんが、事故物件を買い叩くということ自体は難しくなっているわけですから、現実的には簡単ではないと思います。

大島てる氏：
大家さんは、ある意味では被害者です。
いわば「もらい事故」のような形で損失を受けることも少なくありません。

だからといって、大家さんが事実を隠してよい理由にはならないと思います。
私は、事故物件について正直に伝える義務は、法的にも倫理的にもあると考えています。

実は、正直に説明することで「信頼できる大家さんだ」「信頼できる不動産会社だ」と評価されることもあります。
むしろ、事故の事実そのものよりも、「後から嘘が分かった」ということの方が大きな損失になると思っています。

買主や借主の信頼を勝ち取ることが、長い目で見ると得なのではないでしょうか。

大島てる氏：
投資家や大家業を始める方は、物件を購入する際にさまざまなリスクを調査します。
床が傾いていないか、雨漏りやシロアリ被害はないかなど、多くの確認項目があり、その中の一つとして、「過去に人が亡くなっていないか」を調べることになります。

そうした調査の場面では、「大島てる」もお役に立てているのではないかと思います。
投資家や大家の方には、購入判断を行う上で必要な情報を確認するための手段の一つとして利用していただければと思います。