市街化調整区域の不動産を手放したい｜売れない場合の売却／処分方法を解説

市街化調整区域の土地や建物を所有しているものの、「売れない」「買い手が見つからない」と悩んでいる方は少なくありません。
市街化調整区域は建築制限や用途変更の規制があるため、一般的な不動産より売却が難しい傾向にあります。

この記事では、市街化調整区域の不動産が売れにくい理由や、手放すための方法、売却時の税金や費用について分かりやすく解説します。

市街化調整区域とは？知っておきたい基礎知識

市街化調整区域とは、都市の無秩序な開発を抑えるために指定されているエリアのことです。
市街化区域とは異なり、原則として建築や用途変更に制限が設けられています。
そのため、一般的な住宅地と比べて活用方法が限られやすく、買主も見つかりにくい傾向があります。

ただし、市街化調整区域だからといって、必ずしも活用できないわけではありません。
例えば、既存宅地として扱われる場合や、自治体の条例・開発許可など一定条件を満たす場合は、建築や活用が認められることがあります。

なお、市街化調整区域のルールは自治体ごとに異なるため、具体的な活用可否や売却方法については、不動産会社や自治体へ確認しましょう。

市街化調整区域の不動産が売れにくい理由

市街化調整区域の不動産は、一般的な住宅地と比べて売却が難しいです。
ここでは、市街化調整区域の不動産が売れにくい主な理由を解説します。

建築や用途変更に制限があり活用しづらい

市街化調整区域では、原則として新たな建築が制限されています。
現在建物が建っている場合でも、老朽化による建て替えや再建築の際に許可が必要な場合があり、条件によっては再建築できないこともあります。

また、用途を変更する場合にも制限が設けられています。
購入後に自由に活用できない可能性があるため、一般的な住宅地と比べて買主が限られやすい点が特徴です。

買主が住宅ローンを組みにくい

市街化調整区域の不動産は、金融機関から担保評価を低く見積もられ、住宅ローン審査に通らないことが多いです。
住宅ローンを利用できない場合、現金購入できる買主に限定されるため、売却のハードルが高くなりやすいです。

インフラや利便性に課題がある

市街化調整区域は、一般的に市街地から離れた郊外や農村部が指定されています。
そのため、以下のような課題を抱えていることがあります。

• 最寄り駅や商業施設が遠い
• 下水道やガスなどのインフラが整っていない
• 道路幅が狭い
• 公共交通機関が少ない

生活利便性を重視する買主から敬遠されやすく、売却期間が長引く要因になることがあります。

市街化調整区域でも売却できる不動産の特徴

市街化調整区域の不動産は売れにくい傾向がありますが、条件によっては売却できます。
ここでは、市街化調整区域でも売却しやすい不動産の特徴を紹介します。

既存宅地として利用できる

以前から住宅が建っていた不動産などは、既存宅地に該当する可能性があります。
既存宅地の場合、建て替えや再建築が認められる可能性があるため、一般的な市街化調整区域の不動産よりも買主が見つかりやすいです。

資材置き場・駐車場需要がある

市街化調整区域の不動産でも、建築を伴わない用途であれば需要が見込めます。
例えば、以下のような用途が挙げられます。

• 資材置き場
• トラック置き場
• 月極駐車場
• 太陽光発電用地

ただし、場合によっては自治体の許可が必要となることがありますので、事前に確認しましょう。

隣地所有者に需要がある

一般の買主には需要が少ない不動産でも、隣地所有者にとっては価値がある可能性があります。
例えば、敷地を拡張したい場合や、幅員4m未満の道路に接している不動産で、接道義務を満たすために隣地を取得したい場合などがあります。

特に、形状が悪い不動産や狭小地でも、隣地所有者への売却であれば成立しやすい傾向にあります。

開発許可が見込める

不動産の条件によっては、建築を行うための開発許可を取得できる可能性があります。
開発許可を取得できれば、購入を検討されやすくなるでしょう。

ただし、許可には自治体ごとの基準や法律上の条件があるため、市街化調整区域に詳しい不動産会社や行政書士へ相談しながら進めることが大切です。

市街化調整区域を手放す方法

市街化調整区域の不動産は売却が難しいですが、不動産の状況に合った方法を選ぶことで、手放せる可能性があります。

不動産会社に仲介を依頼する

まず一般的なのは、不動産会社へ仲介を依頼して買主を探す方法です。
既存宅地として利用できる不動産や、立地条件が良い不動産であれば、個人の買主が見つかる可能性があります。

ただし、市街化調整区域の不動産は専門知識が必要になるため、市街化調整区域の売買実績がある不動産会社へ相談することをおすすめします。

不動産会社に買取を依頼する

早く手放したい場合は、不動産会社に売却する方法もあります。
買取の場合、不動産会社が直接購入するため、買主を探す必要がありません。

一般的な仲介より売却価格は低くなる傾向ですが、以下のようなメリットがあります。

• 短期間で売却できる（最短1ヶ月程度）
• 契約不適合責任を免責にできることが多い
• 管理状態が悪い不動産でも売却しやすい

特に、仲介で長期間売却できない不動産では、検討する価値があります。

空き家バンクを活用する

自治体によっては、空き家バンクを運営している場合があります。

空き家バンクとは、空き家や空き地を「売りたい人／貸したい人」と「買いたい人／借りたい人」をつなぐ制度です。
一般市場では買主が見つかりにくい不動産でも、地方移住希望者の目に留まる可能性があります。

ただし、自治体ごとに登録条件や利用方法が異なるため、事前確認が必要です。

無償譲渡を検討する

どうしても売却が難しい場合は、無償譲渡という選択肢もあります。
譲渡先としては、隣地所有者や親族、地域住民、法人・事業者などが挙げられます。

固定資産税や管理負担を減らしたい場合は、売却価格にこだわらず、引き取ってもらう方法を検討しても良いでしょう。
ただし、費用負担の取り決めや契約条件などを整理する必要があるため、専門家に相談しながら進めることが大切です。

市街化調整区域の不動産を放置するリスク

市街化調整区域の不動産は、売れないからとそのまま放置されるケースも少なくありません。
しかし、利用予定がない不動産でも、所有している限り維持管理の負担は続きます。

固定資産税や管理費がかかり続ける

不動産を所有していると、毎年固定資産税が発生します。
また、空き家や空き地の場合でも、以下のような維持費がかかる可能性があります。

• 草刈り費用
• 建物修繕費
• 清掃費
• 火災保険料
• 水道や電気の基本料金

利用していない不動産でも維持コストは継続するため、長期間放置すると負担が大きくなりやすいです。

近隣トラブルに発展する可能性がある

空き家や空き地を放置すると、管理不十分によりトラブルが発生するおそれがあります。

例えば、雑草や樹木が隣地へ越境するほか、害虫や害獣が発生する可能性があります。
また、不法投棄・景観悪化によって苦情につながることもあります。

特に、老朽化した建物は倒壊リスクもあるため、定期的な管理が必要です。

相続時に権利関係が複雑化しやすい

売却できない不動産を放置したまま相続が発生すると、権利関係が複雑になることがあります。
相続人が増えることで共有名義になり、売却や処分の意思決定が難しくなるケースも少なくありません。

また、相続人が遠方に住んでいる場合は、管理負担を巡ってトラブルになることもあります。
将来的な負担を減らすためにも、不要な不動産は早めに売却や処分を検討することが重要です。

市街化調整区域を高く売る方法

事前準備や売却方法を工夫することで、市街化調整区域の不動産でもより良い条件で売却できる可能性があります。

権利関係を整理する

権利関係が複雑な不動産は、買主から敬遠されやすいです。
例えば、相続登記が未了の場合や、共有名義になっている場合は注意が必要です。

事前に名義整理を行うことで、売却手続きを進めやすくなり、買主の不安軽減にもつながります。

利用用途を明確にする

市街化調整区域の不動産は、利用方法が分かりにくい場合、買主が集まりづらくなります。
そのため、どのような用途で活用できる不動産なのかを整理しましょう。

例えば、既存宅地として利用できるのか、駐車場や資材置き場に向いているのか、農地利用が可能なのかなどを明確にしておくことで、購入を検討されやすくなります。

また、自治体へ確認した内容や許可状況なども整理しておくと、購入希望者へ説明しやすくなります。

複数社へ査定依頼する

市街化調整区域の不動産は、不動産会社によって査定額や販売方針が大きく異なることがあります。

1社だけで判断すると、相場より安く売却してしまう可能性もあります。
そのため、複数の不動産会社へ査定を依頼し、価格や販売方法を比較することが大切です。

特に、仲介と買取の両方を比較すると、状況に合った売却方法を選びやすくなります。

調整区域の売買実績がある会社を選ぶ

市街化調整区域の不動産は、一般的な住宅地とは異なる知識や経験が必要になります。
そのため、市街化調整区域の売買実績がある不動産会社へ依頼することをおすすめします。

実績がある会社であれば、開発許可の可否や不動産の利用方法などを確認した上で、どのような買主へ売却を進めるべきか、不動産の状況に応じた販売方法を提案してもらえるでしょう。

市街化調整区域の不動産売却にかかる税金・費用

市街化調整区域の不動産を売却する際に、税金や費用も発生します。
ここでは、売却時にかかる主な税金や費用について解説します。

不動産の売却にかかる税金｜譲渡所得税・印紙税

不動産を売却して利益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。
譲渡所得は、以下のように計算されます。

譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

• 取得費：物件の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙税など、売却に直接かかった費用

税率は、物件の所有期間によって大きく異なります。

区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

なお、譲渡所得が発生しない場合や、特別控除の適用を受ける場合は、譲渡所得税が課税されない可能性があります。

また、不動産売買契約書を作成する際は、契約金額に応じて印紙税がかかります。
契約書に収入印紙を貼り付けて納める税金で、税額は売買金額によって異なります。

なお、電子契約の場合は紙の契約書を作成しないため、原則として印紙税はかかりません。

不動産の売却にかかる費用

不動産の売却では、以下のような費用が発生することがあります。

• 残置物撤去費用
• 登記費用（ローンが残っている場合）
• 確定測量費用
• 仲介手数料（不動産仲介の場合）

不動産会社へ仲介を依頼する場合は、仲介手数料が必要です。
仲介手数料は、一般的には「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が上限です。

相続土地国庫帰属制度を利用する場合の費用

相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって取得した不要な土地を、一定の負担金を支払うことで国に引き取ってもらう制度です。

申請時には土地1筆あたり14,000円の審査手数料がかかります。
また、申請が承認されると、原則20万円（一部の宅地や森林は面積に応じて変動）の負担金を納付する必要があります。

不要な土地を手放す方法として注目されていますが、すべての土地が対象になるわけではありません。
以下に主な要件をまとめました。
詳しくは法務省のページもご確認ください。

制度利用の主な要件
建物が存在しないこと（更地であること）
担保権や使用収益権が設定されていないこと
土壌汚染がないこと
境界が明確で、所有権の存否や範囲の争いがないこと
崖地など、管理に過大な費用・労力がかからないこと

要件が厳しいため、相続土地国庫帰属制度だけでなく、売却や買取、無償譲渡なども含めて比較しましょう。

市街化調整区域の売却でよくあるトラブル

スムーズに不動産の売却を進めるために、よくあるトラブルを把握しておきましょう。

境界が未確定

古くから所有されている不動産では、隣地との境界が曖昧な場合があります。
境界杭が見当たらない場合や、登記上の面積と実際の面積が異なる場合は、売却前に確定測量が必要になることもあります。

また、越境問題が見つかると、隣地所有者との協議が必要になることもあるため注意が必要です。

接道義務を満たしていない

建築基準法では、原則として幅員4m以上の道路へ2m以上接していなければ建築できません。
開発許可を取得した土地でも、上記の接道義務は満たす必要があります。

接道義務を満たしていない場合、原則再建築できなくなるため、買主が限定されるでしょう。

未登記建物が残っている

古い空き家などでは、建物登記が行われていない物件が見られます。
未登記建物がある場合、所有者確認や名義整理が必要になるため、売却手続きが円滑に時間がかかります。

特に、相続が複数回発生している場合は、権利関係が複雑になっていることも少なくありません。

農地法や条例の制限がある

市街化調整区域の不動産を売買する場合、農地法や自治体条例による制限に注意しましょう。
農地が含まれている場合は農地転用許可が必要で、農業振興地域の農用地区域（青地）に指定されていると転用がほぼ認められません。

また、自治体独自の条例によって建築条件や利用用途が制限されている場合もあります。
これらを確認せずに売却を進めると契約後のトラブルにつながるため、事前調査が重要です。

市街化調整区域を相続した場合の対処法

市街化調整区域の不動産を相続した場合、まず相続登記を済ませましょう。
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しなければ過料の対象になります。

登記が完了したら、物件の状況を整理します。
接道義務を満たしているか、農地が含まれているか、未登記建物が残っていないかなど、売却に影響する要素を事前に確認しておくことで、その後の手続きをスムーズに進められます。

売却を検討する場合は、市街化調整区域の取引実績がある不動産会社に相談することをおすすめします。
通常の市街地と異なり、買主や活用方法が限られるため、専門知識を持つ会社への依頼が結果につながります。

売却が難しい場合は、自治体への寄付や隣接地権者への譲渡、空き家バンクの活用、相続土地国庫帰属制度の利用といった処分方法も検討してみてください。
固定資産税や不動産管理の負担が続くため、放置せず早めに方針を決めることが大切です。

まとめ｜市街化調整区域を手放すなら訳あり不動産相談所へ

市街化調整区域の不動産は、さまざまな法的制限が絡み合い、通常の売却活動では買い手が見つからないことがあります。
また、一般の不動産会社では買取を断られることも珍しくありません。

訳あり不動産相談所は、再建築不可物件や築古空き家、事故物件など、売却が難しい不動産の買取を得意としています。
物件は現状のまま引き渡しが可能で、修繕やリフォームの費用は不要です。

市街化調整区域の物件を相続した、または手放したいと考えている方は、まずはお気軽にご相談ください。