築40年アパートの売却方法は？高く売る方法や注意点を解説

築40年のアパートを所有していると、「このまま売れるのか」と悩む人も多いのではないでしょうか。

築古アパートは、立地や入居状況によって収益物件として売却できることもあれば、土地として活用する目的で購入されることもあります。
一方で、建物の老朽化や修繕履歴、旧耐震基準かどうかなど、築浅物件とは異なるポイントが重視されやすいです。

この記事では、築40年アパートが売れにくいと言われる理由や主な売却方法、高く売るコツ、売却時の注意点を解説します。

築40年のアパートが売れにくいと言われる理由

築40年のアパート、築浅物件と比べると売れにくい傾向にあります。
ここでは、売れにくいと言われる主な理由を解説します。

修繕費・維持費がかかる

築40年のアパートは、外壁や屋根、防水、給排水管などの老朽化が進んでいることがあります。
そのため、購入後に大規模修繕が必要になる可能性があり、買主から修繕コストを懸念されることがあります。

特に、修繕履歴が不明な物件は、慎重に購入判断されやすいため、過去の修繕内容を整理しておくことが重要です。

金融機関の融資が付きにくい

築40年のアパートは、金融機関の融資審査が厳しくなる場合があります。
耐用年数を超えている物件は、融資期間が短くなるほか、希望額まで借りられないこともあります。

融資条件が厳しくなると購入できる人が限られるため、結果として売却が長期化することがあります。

空室率が高くなりやすい

築年数が古いアパートは、設備や間取りが現在のニーズと合わず、空室が発生しやすい傾向があります。
入居率が低い物件は収益性が下がるため、投資物件としての評価が下がる原因になります。

特に、周辺に新築・築浅アパートが多いエリアでは、競争力が低下しやすいため注意が必要です。

旧耐震基準の物件がある

1981年（昭和56年）5月以前に建築確認を受けたアパートは、旧耐震基準で建てられている場合があります。
旧耐震基準の物件は、耐震性への不安から買主に敬遠されやすいです。

また、金融機関によっては融資条件が厳しくなる場合もあるため、売却価格に影響することがあります。

築40年のアパートでも売れやすい物件の特徴

築40年のアパートでも、収益性や土地価値がある物件は需要があります。
ここでは、売れやすいアパートの特徴を解説します。

満室稼働している

入居率が高いアパートは、安定した家賃収入が見込めるため、投資家から評価されやすくなります。
特に、長期間空室が少ない物件は、運営状況が良いと判断されやすく、売却につながりやすいです。

立地条件が良い・土地として需要がある

駅近や大学・工場・商業施設の近くなど、賃貸需要があるエリアのアパートは、築年数が古くても需要があります。
特に、人口が多い都市部や再開発エリアでは、収益物件としてだけでなく、土地目的で購入されることもあります。

建物よりも立地や土地活用のしやすさを重視して判断されることも多いため、エリアの需要は重要なポイントです。

利回りが高い

築古アパートは購入価格が比較的低くなるため、家賃収入とのバランスによっては高利回り物件として検討される場合があります。
投資家は築年数だけでなく、年間収入や運営コストも含めて判断するため、収益性が高い物件は売却しやすくなる可能性があります。

築40年のアパートの売却方法

築40年のアパートは、物件の状態や立地によって適した売却方法が異なります。
ここでは、主な売却方法を解説します。

オーナーチェンジ物件として売却

入居者がいる状態で、収益物件として売却する方法です。
家賃収入が発生しているため、投資家向け物件として売却しやすいです。

特に、満室に近い物件や安定した収益がある物件は、利回りを重視する買主から検討されやすくなります。

空室アパートとして売却

入居者がいない状態で売却する方法です。
買主がリフォームや建て替えをしやすくなるため、自由度が高いところが特徴です。

一方で、家賃収入がないため、投資物件としての評価が下がる場合もあります。

古アパート付き土地として売却

建物を解体せず、古アパートがある状態で土地として売却する方法です。
解体費用をかけずに売却できる点がメリットです。

購入後に買主側で解体や建て替えを行うケースもあります。

更地にして売却

アパートを解体し、更地にして売却する方法です。
土地の活用イメージが伝わりやすくなるため、戸建て用地や新築アパート用地として売却できる場合があります。

ただし、解体費用がかかる点には注意が必要です。

築40年のアパートの売却先

アパートを売却する方法として、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
それぞれ売却価格や売れるまでの期間が異なるため、物件の状態や売却目的に合わせて選ぶことが重要です。

仲介で一般の買い手に売る

不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主を探して売却する方法です。
収益物件を探している投資家や、土地活用を目的とした買主へ売却できる可能性があります。

市場価格に近い金額で売却しやすい一方で、買主が見つかるまで時間がかかる場合があります。
また、築40年クラスのアパートは、建物状態や修繕履歴、入居率などを細かく確認されることもあります。

不動産会社に買取してもらう

不動産会社が直接アパートを買い取る方法です。
仲介と比べて売却までのスピードが早く、買主を探す必要がない点が特徴です。

買主が個人ではなく不動産会社になるため、空室が多い物件や老朽化した物件でも売却しやすいです。
ただし、買取後にかかる修繕費や解体費、再販売時の利益などを見込んで価格が決まるため、仲介で売る場合より売却価格は低くなる傾向にあります。

アパートを売るなら仲介と買取のどちらが良い？特徴を比較

仲介と買取は、それぞれ特徴が異なります。

仲介は、市場価格に近い金額で売却を目指したい場合に向いています。
特に、立地条件が良い物件や入居率が高い物件は、投資家向け物件として売却しやすいでしょう。

一方、買取は、できるだけ早く売却したい場合や、老朽化や空室で一般の買主へ売りづらい物件に向いています。

それぞれの違いを以下の表にまとめました。

比較項目	買取	仲介
売却価格	市場価格の7〜8割程度	市場価格に近い価格
現金化までの期間	最短数日〜1ヶ月程度	3ヶ月〜1年以上
売れる可能性	高い（業者が直接購入）	不明（買主次第）
契約不適合責任	免除されることが多い	買主に対して責任を負う
仲介手数料	不要	必要
向いている人	早く手放したい、手間をかけたくない	高く売りたい、時間に余裕がある

築40年のアパートを高く売る方法

売却前の準備によって、価格や売れやすさが変わる場合があります。
ここでは、築40年アパートを高く売るためのポイントを解説します。

入居率を改善してから売却する

入居率が高いアパートは、安定した家賃収入が見込めるため、投資物件として評価されやすくなります。
空室が多い場合は、募集条件の見直しや簡易リフォームなどを行うことで、売却しやすくなるケースがあります。

複数社に査定依頼を出す

不動産会社によって査定価格が大きく異なる場合があります。
収益物件として評価する会社もあれば、土地価格を重視して査定する会社もあるためです。

そのため、複数社へ査定を依頼し、価格や条件を比較することが重要です。

収支資料を準備しておく

家賃収入や管理費、修繕費などの収支資料があると、買主へ収益状況を説明しやすくなります。
特に、投資家向けに売却する場合は、年間収支や入居状況を確認されるケースが多くあります。

事前に資料を整理しておくことで、売却交渉が進めやすくなるでしょう。

アパート売却に強い不動産会社へ依頼する

築40年のアパートは、一般住宅とは異なり、収益性や土地活用も含めて売却戦略を考える必要があります。
そのため、アパートや収益物件の売却実績がある不動産会社へ依頼することが重要です。

物件状況に合わせて、仲介・買取・土地売却などの提案を受けられる場合があります。

築40年のアパート売却時の注意点

ここでは、築40年のアパートを売却する際の主な注意点を解説します。

旧耐震基準の物件は売却価格が下がりやすい

旧耐震基準のアパートは、買主から耐震性を懸念される場合があります。
また、金融機関の融資条件が厳しくなる可能性もあり、購入希望者が限られることで売却価格が下がりやすいです。

境界確定や測量が必要な場合がある

築古アパートは、土地の境界が曖昧なままになっている場合があります。
特に、土地として売却する場合や再建築を前提とした取引では、確定測量を求められることがあります。

状況によっては、測量費用や手続き期間が必要になる点に注意が必要です。

解体費用の負担が必要になることがある

建物の老朽化が進んでいる場合は、更地での売却を希望されるケースがあります。
その場合、売主側で解体費用を負担することがあります。

木造アパートでも解体費用は数百万円規模になることが多いため、事前に確認しておくことが重要です。

瑕疵や設備不良の説明義務に注意する

売却時は、雨漏りや設備故障など、把握している不具合を買主へ説明する必要があります。
築40年のアパートは老朽化している部分も多いため、設備不良や過去の修繕歴などは事前に整理しておくことが重要です。

不具合を伝えずに売却した場合、引き渡し後のトラブルや契約不適合責任に問われる可能性があります。

融資が付きづらく買主が限られる場合がある

築古アパートは、買主がローンを利用しづらい傾向にあります。
金融機関によっては、築年数や建物状態を理由に融資額を抑えるほか、審査条件を厳しくする場合があります。

その結果、現金購入できる投資家などに買主が限られ、売却しづらくなることがあります。

築40年アパートの売却価格を左右するポイント

築40年のアパートは、築年数だけで価格が決まるわけではありません。
立地や入居状況などによって、売却価格が大きく変わる場合があります。

立地条件・土地の価格

築40年のアパートは、建物価値より土地の価値を重視して査定されるケースがあります。
そのため、住宅需要が高いエリアや再開発エリアなどは、売却価格が維持されやすい傾向があります。

また、土地が広い物件や整形地は、戸建て用地や新築アパート用地として検討される場合もあります。

建物の状態や大規模修繕の実施状況

外壁や屋根、防水、給排水管などの状態や修繕状況は、建物評価に影響します。
特に、大規模修繕が実施されている物件は、管理状態が良いと判断されやすくなります。

反対に、修繕履歴が不明な物件は、修繕費リスクを考慮され価格交渉される場合があります。

入居状況・利回り

築40年のアパートは、どの程度収益が出ているかによって査定額が変わる場合があります。

特に、入居率が高く安定した家賃収入がある物件は、収益物件として売却しやすくなります。
一方で、空室が多い物件は収益性が低いと判断され、売却価格が低くなる可能性があります。

また、購入価格に対して家賃収入のバランスが良い物件は、投資目的で購入を検討する買主から需要があります。

再建築可否

再建築できる土地かどうかも重要なポイントです。
接道義務を満たしていない土地などは、再建築不可物件として扱われる場合があります。

再建築できない物件は土地活用が制限されるため、売却価格に影響するケースがあります。

築40年のアパートの売却に関するよくある質問

ここでは、築40年のアパートの売却に関するよくある質問にお答えします。

築40年のアパートは取り壊した方が売れやすい？

物件やエリアによって異なります。
立地条件が良く、収益物件として需要がある場合は、建物付きのまま売却できるケースがあります。

一方で、老朽化が進んでいる物件や土地需要が高いエリアでは、更地にした方が売却しやすくなる場合もあります。
ただし、解体費用がかかるため、事前に不動産会社へ相談しながら判断することが重要です。

築古アパートはリフォームした方が良い？

大規模リフォームを行っても、かけた費用分だけ売却価格が上がるとは限りません。
そのため、売却前に無理に全面リフォームを行う必要はありません。

一方で、室内清掃や簡易的な設備交換などは内覧時の評価につながる可能性があるため、必要最低限の修繕や清掃がおすすめです。

築40年のアパートは空室が多くても売却できる？

空室が多いアパートでも売却できる可能性はあります。
特に、土地活用やリフォーム、建て替えを前提とした買主が購入を検討する傾向にあります。

また、不動産会社は、リフォームや入居者募集、建て替えなどのノウハウを持っているため、空室が多い物件でも買取対象としている場合が多いです。

築40年のアパートは売却と建て替えはどちらがおすすめ？

建物状態や立地、資金状況によって異なります。

空室率が高く修繕費も大きい場合は、売却を検討しても良いでしょう。
一方で、賃貸需要が高いエリアでは、建て替えによって収益改善を目指す選択肢もあります。

まずは、現在の資産価値や収益状況を確認したうえで判断することが重要です。

まとめ｜アパートの売却でお悩みの方は訳あり不動産相談所へ

築40年のアパートでも、立地条件や入居状況によっては売却できる可能性があります。

ただし、築古アパートは建物の老朽化や空室率、旧耐震基準であることなどを理由に、売却価格や売れやすさへ影響する場合があります。
そのため、建物付きで収益物件として売却するのか、土地として売却するのか、また仲介と買取のどちらが向いているのか、物件状況に合わせて判断することが重要です。

訳あり不動産相談所では、築古アパートや空室が多い物件など、一般的に売却が難しい不動産も積極的に買い取っております。
アパートの売却でお悩みの方は、まずは一度ご相談ください。