借地権は売却できる？売却相場や費用、流れまで徹底解説！

「親から借地権付きの建物を相続したけれど、どう扱えばいいかわからない」「借地権は売却できるのだろうか？」といった悩みを抱えていませんか。
借地権は、一般的な所有権の不動産とは異なり、土地の所有者（地主）から土地を借りる権利です。
そのため、売却には特有のルールや注意点が存在します。
しかし、正しい知識と手順を踏めば、借地権を売却することは十分に可能です。
この記事では、借地権の基礎知識から、具体的な売却方法、費用や税金、トラブル回避のポイントまでわかりやすく徹底解説します。

借地権の基礎知識

借地権の売却を考える前に、まずはその権利がどのようなものかを正しく理解しておくことが重要です。
借地権には種類があり、適用される法律によっても内容が異なります。

借地権の種類：地上権と賃借権

借地権は、大きく「地上権」と「賃借権」の2種類に分けられます。
この2つは似ているようで、権利の性質が大きく異なります。

区分	地上権	賃借権
権利の種類	物権（直接土地を支配する強い権利）	債権（地主に対して土地の使用を請求できる権利）
性質	譲渡・転貸に地主の承諾は不要	譲渡・転貸に地主の承諾が必要
登記義務	あり	なし（建物の登記で対抗）
一般的なケース	比較的少ない	ほとんどがこれに該当

地上権は非常に強い権利で、地主の承諾なしに自由に譲渡や転貸（又貸し）ができます。
一方、賃借権は地主の承諾がなければ譲渡や転貸はできません。
日本の借地権のほとんどは、この「賃借権」にあたるため、「借地権の売却には地主の承諾が必要」と一般的に言われています。

旧借地法と借地借家法の違い

借地権を売却するうえで、自分の契約がどの法律に基づいているかを確認することも重要です。
適用される法律によって、借地権の更新ルールや地主との交渉のしやすさが異なり、売却のしやすさにも影響を与えるためです。
平成4年（1992年）8月1日より前に結ばれた借地契約には「旧借地法」が、それ以降の契約には「借地借家法（新法）」が適用されています。
それぞれの特徴は以下のとおりです。

区分	旧借地法	借地借家法
適用対象	1991年以前の契約	1992年以降の契約
主な借地権	旧借地権（更新型）	普通借地権、定期借地権
契約の更新	自動更新されやすい	条件付きで更新または更新なし
売却のしやすさ	買主が慎重になりやすく、地主の承諾も得にくい場合あり	契約内容が明確で、比較的スムーズに売却可能
主な注意点	契約書の内容が曖昧なことが多く、承諾交渉に時間を要する	定期借地の場合は原則更新不可で、売却に不向きなこともある

なお旧借地法では、契約書が古く不明確だったり、地主の理解が得られなかったりと売却時に交渉が難航する可能性もあります。
一方、借地借家法では契約内容が明文化されており、買主にとってのリスクも相対的に低いため、売却の際にも比較的スムーズに進みやすい傾向があります。
このように、借地権を売却する際は、自身の契約が「どの法制度に基づいているか」を把握することが適切な判断につながります。

借地権は売却できる？

結論から言うと、借地権は売却できます。
しかし、所有権の不動産のように自由に売却できるわけではありません。
ここでは、いくつかの重要な前提条件を解説していきます。

地主の承諾が必要

前述の通り、日本の借地権の多くは「賃借権」です。
賃借権を第三者に売却（譲渡）する場合、民法の規定により地主の承諾を得ることが必須となります。
もし地主の承諾を得ずに無断で売却してしまうと、地主は借地契約を解除する権利を持ちます。
無断譲渡は深刻な契約違反となってしまいます。
売却を検討し始めたら、まずは地主にその意思を伝え、承諾を得るための交渉を始めましょう。

譲渡承諾料が発生する場合あり

地主から売却の承諾を得る際には、「譲渡承諾料（名義書換料）」という費用を地主に支払うのが一般的です。
これは、地主が借地人の変更を承諾することへの対価であり、新たな借地人との関係構築にかかる手間やリスクを考慮したものです。
法的に支払いが義務付けられているわけではありませんが、慣習として広く認められています。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の概ね10%程度とされていますが、地主との交渉によって金額は変動します。

建物とセットでの売却が基本

借地権は「建物を所有することを前提とした土地の使用権」であるため、売却は原則として建物とセットで行う必要があります。
建物がないと第三者に対して借地権を主張できず、単独では売却が難しいからです。
売却価格は、建物の価値と借地権の価値を合算して評価されるのが一般的です。
なお、建物が老朽化している場合などは、借地権部分の評価が中心になります。
ただし、後述のように借地権を「地主に売却する」場合は例外です。
たとえば、建物を取り壊し、借地権だけを地主に売却するケースでは、建物がなくても売却が成立することがあります。

借地権の売却方法

借地権の売却には、いくつかの方法があります。
どの方法が最適かは、地主との関係性や物件の状況、売却を急ぐかどうかによって異なります。

地主に売却する

最もシンプルな方法の一つが、土地の所有者である地主自身に借地権を買い取ってもらうことです。
地主が買い取れば、土地の所有権（底地権）と借地権が同一人物のものとなり、完全な所有権に戻ります。
この方法のメリットは、第三者が介在しないため話が早く、譲渡承諾料も発生しない点です。
ただし、買い手が地主一人に限られるため、市場価格よりも安く購入されてしまう可能性がある点には注意が必要です。

個人の買主に売却する

不動産仲介会社を通じて、一般の個人（第三者）に売却する方法です。市場で買い手を探すため、適正な市場価格で売却できる可能性が高いです。
しかし、借地権付き物件は所有権の物件と比べて住宅ローンの審査が厳しくなる傾向があり、買い手が見つかりにくいというデメリットもあります。
また、地主の承諾や譲渡承諾料の支払いも必要になるため、手続きは複雑になります。

不動産買取会社に売却する

借地権のような複雑な物件の買取を専門に扱う不動産会社に、直接買い取ってもらう方法です。
最大のメリットは、売却までのスピードが非常に速いことです。
買い手を探す手間がなく、現状のまま引き渡せるケースも多いため、すぐに現金化したい場合に適しています。
一方で、買取価格は市場価格の7〜8割程度になるのが一般的で、仲介で売るよりも安くなる傾向があります。

等価交換後に売却する

借地権と底地を一部ずつ交換し、土地の完全所有権を得たうえで売却する方法が「等価交換」です。
たとえば、借地人が借地権の一部を地主に渡し、地主が底地の一部を譲渡することで、双方が土地の持分を整理し、それぞれが単独所有者となる形です。
完全所有権になれば、売却時に地主の承諾が不要となり、土地の活用もしやすくなるため、買い手も見つかりやすくなります。
ただし、測量や登記などの手続きに手間がかかるうえ、地主が応じてくれないケースもあります。

借地権と底地を同時に売却する

地主と協力して、借地権と底地権をセットにして「完全な所有権」として第三者に売却する方法です。
借地権や底地権を単体で売るよりも、完全な所有権として売る方が市場価値は格段に高くなります。
そのため、最も高値での売却が期待できる方法と言えるでしょう。
ただし、この方法を実現するには、地主との良好な信頼関係と、売却価格の配分などについて円満に合意できることが大前提となります。

借地権売却の流れ

借地権の売却は、一般的な不動産売却とは異なる手順を踏みます。
地主との交渉が重要なプロセスとなるため、全体の流れを把握しておきましょう。

①契約内容の確認

まずは、すべての基本となる借地契約書の内容を詳細に確認します。
契約期間、地代、更新料、禁止事項（増改築の制限など）、譲渡に関する特約などが記載されています。
契約書が見当たらない場合は、地代の支払い記録や登記情報などから契約内容を推測し、地主と確認作業を行う必要があります。

②不動産会社に査定依頼

次に、借地権の売却価格がどのくらいになるのか、不動産会社に査定を依頼します。
このとき、必ず借地権の取引実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。
借地権の査定は専門知識を要するため、経験の浅い会社では適正な価格を算出できない可能性があります。
複数の会社に査定を依頼し、査定額だけでなく、担当者の知識や対応力も見極めましょう。

③地主の承諾を得る

査定額を把握し、売却の意思が固まったら、地主に売却の承諾を求める交渉を開始します。
この交渉は非常にデリケートなため、個人で行うよりも不動産会社の担当者に間に入ってもらうのが一般的です。
譲渡承諾の可否だけでなく、譲渡承諾料の金額についてもこの段階で交渉し、合意形成を図ります。

④売却条件の調整

地主の承諾が得られたら、不動産会社を通じて買主を探し、具体的な売却活動に入ります。
買主が見つかったら、売却価格や引き渡し時期などの条件を調整します。
この際、売主、買主、そして地主の三者間で条件をすり合わせ、全員が納得できる形にまとめることが重要です。

⑤売買契約の締結

すべての条件が整ったら、買主と売買契約を締結します。
同時に、地主と「借地権譲渡承諾書」を取り交わします。
契約締結の際には、宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約内容を十分に理解した上で署名・捺印します。

⑥借地権の引き渡し

契約書に定めた日に、買主から売買代金の残金を受け取ります。
それと同時に、建物の所有権移転登記を行い、物件の鍵などを買主に渡して引き渡し完了です。
また、地主に対して譲渡承諾料を支払い、今後は新しい借地人が地代を支払うことを確認します。

借地権売却の相場価格

借地権の売却価格は、どのように決まるのでしょうか。
一つの目安となるのが「借地権割合」です。
これは、その土地の更地価格に対して借地権が占める価値の割合を示すもので、国税庁が公表している路線価図で確認できます。　

例えば、更地価格が5,000万円の土地で、路線価図に記載された借地権割合が60%（60Dと表記）であれば、相続税評価額上の借地権価格は3,000万円となります。
ただし実際の売却価格は、建物の状態や地主の承諾条件、再建築の可否などによって変動します。
正確な価格を知るには、借地権に詳しい不動産会社への査定依頼がおすすめです。

借地権売却にかかる費用と税金

借地権を売却する際には、様々な費用や税金が発生します。
あらかじめどのくらいのコストがかかるのか把握しておくことで、資金計画を立てやすくなります。

​​借地権売却にかかる主な費用

借地権の売却時に発生する代表的な費用は以下の通りです。

費用項目	内容	目安
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬	売買価格の3% + 6万円 + 消費税（上限）
譲渡承諾料	地主に支払う承諾の対価	借地権価格の10%程度
印紙税	売買契約書に貼付する印紙代	契約金額により異なる（例：1,000万円超5,000万円以下で2万円）
登記費用	建物の所有権移転登記などにかかる費用	司法書士報酬と登録免許税で数万円〜
その他	測量費、解体費（更地にする場合）など	ケースバイケース

借地権売却時に発生する税金

借地権を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課税されます。
譲渡所得は以下のように求めることができます。

この譲渡所得に対して、保有期間に応じた税率が適用されます。

所有期間	税率（所得税＋住民税）
5年以下（短期）	約39％
5年超（長期）	約20％

また、マイホームとして使用していた借地権付き住宅であれば、3,000万円の特別控除が使えるケースもあります。
税金の詳細は、状況により異なるため、売却前に税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

借地権の売却でよくあるトラブルと注意点

権利関係が複雑な借地権の売却では、特有のトラブルが発生しがちです。
事前に注意点を把握し、対策を講じておくことが大切です。

地主が借地権の譲渡を拒否する

最も深刻なトラブルが、地主から売却の承諾を得られないケースです。
地主が高齢で変化を好まない、あるいは関係性が悪化しているといった理由で拒否されることがあります。
この場合、すぐに諦める必要はありません。
裁判所に「借地非訟」という手続きを申し立てることで、地主の承諾に代わる許可を得られる可能性があります。
ただし、時間と費用がかかるため、まずは誠意をもって交渉することが重要です。

譲渡承諾料・名義書換料のトラブル

譲渡承諾料の金額で地主と折り合いがつかないケースもよくあって、地主が相場を大きく超える法外な金額を要求してくることもあります。
このような事態を避けるためにも、事前に相場を調べておき、不動産会社を介して冷静に交渉することが重要です。
借地非訟手続きの中でも、譲渡承諾料の金額を裁判所が決定してくれます。

権利関係が複雑で売却できない

相続した物件で、相続人が複数いるにもかかわらず遺産分割協議がまとまっていない、といったケースです。
共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要なため、権利関係が整理されない限り売却は進められません。
売却を検討する前に、相続登記を済ませ、誰が権利者なのかを明確にしておく必要があります。

契約書や登記に不備があり進まない

古い借地権の場合、契約書を紛失していたり、そもそも作成していなかったりするケースがあります。
また、建物の登記がされていなかったり、登記上の名義が前の所有者のままだったりすることも。
このような状態では、買主や地主の信頼を得られず、売却は困難です。
契約内容の再確認や、正しい情報での登記を早めに行っておきましょう。

借地権をより高く、スムーズに売却するには？

いくつかのポイントを押さえることで、複雑な借地権売却を成功に近づけることができます。

必要書類を事前に準備する

査定や売却活動をスムーズに進めるために、関連書類をあらかじめ手元に揃えておきましょう。
具体的には、「借地契約書」「建物の登記簿謄本（全部事項証明書）」「固定資産税評価証明書」「測量図や境界確認書」などです。
これらが揃っていると、不動産会社も正確な査定や迅速な対応がしやすくなります。

信頼できる専門業者に相談する

借地権の売却は、専門知識と交渉力が成否を分けます。
一般的な不動産売買の経験しかない会社では、地主との交渉や複雑な手続きに対応できない恐れがあります。
「訳あり不動産相談所」では、借地権など「訳あり物件」に困っている方を丁寧にサポートしています。
借地権にお悩みの方は、ぜひご相談ください。
借地権や底地の取引実績が豊富な不動産会社をパートナーに選ぶことが、最も重要な成功の秘訣と言えるでしょう。

底地権との関係も整理しておく

地主との関係性は、売却価格や手続きの円滑さに直結します。
日頃から地代の支払いを滞りなく行い、良好なコミュニケーションを心がけることが大切です。
また、売却を検討する際には、地主が底地をどうしたいと考えているか（買い戻したい、売りたいなど）を探ることも、より良い売却方法を見つけるヒントになります。

査定は複数社に依頼して相場を知る

不動産の価値は、一社だけの査定で決まるものではありません。
特に借地権は評価が難しいため、会社によって査定額に大きな差が出ることがあります。
最低でも2〜3社の専門業者に査定を依頼し、提示された金額と、その根拠を比較検討しましょう。
これにより、適正な売却相場を把握し、有利な条件で売却できる可能性が高まります。

【よくある質問】借地権付き物件の売却Q&A

最後に、借地権の売却に関してよく寄せられる質問にお答えします。

Q. 地主の承諾なしに売却できる？

A. 原則としてできません。
日本の借地権のほとんどを占める「賃借権」の場合、地主の承諾なしに第三者へ売却（譲渡）することは民法で禁じられています。
無断で売却すると、地主から契約を解除される正当な理由となり、最悪の場合、土地の明け渡しを求められる可能性があります。

Q. 借地権の価値はどうやって決まる？

A. 借地権の価値は、「更地価格 × 借地権割合」が一つの目安になります。
しかし、これはあくまで基準であり、実際の取引価格は土地の立地や形状、建物の状態、借地契約の残存期間、地代の額、そして地主との関係性といった様々な要因を総合的に考慮して、個別に決定されます。

Q. 買い手が見つかりにくいのは本当？

A. はい、所有権の物件に比べて見つかりにくい傾向があります。
その理由は、①住宅ローンの審査が通りにくい、②所有権ではないため資産価値が低いと見なされがち、③地代の支払いや更新料、各種制限など、購入後の負担や制約が多い、などが挙げられます。
だからこそ、借地権付き物件の販売ノウハウを持つ専門の不動産会社に依頼することが重要になります。

まとめ｜借地権の売却に悩んだら専門家への相談が近道！

借地権は、所有権のある不動産とは異なり、地主の承諾や譲渡承諾料など、いくつかの制約や注意点があります。
しかし、「売却できない」というわけではありません。スムーズな売却を目指すには、借地権取引に詳しい専門家のサポートを受けるのが安心です。
もしご不安やお悩みがある場合は、是非「訳あり不動産相談所」へご相談ください。
複雑な手続きや地主とのやり取りも、経験豊富なスタッフが丁寧に対応し、トラブルを避けながら納得のいく形での売却をお手伝いします。