空き家の固定資産税は無料にできる？免除や減免の方法と補助金制度を紹介

空き家の所有は、多くの人にとって大きな悩みの種でしょう。
特に、毎年課される固定資産税は、活用していない不動産であればあるほど重い負担となります。

空き家の固定資産税を完全に無料にできるケースは非常に限定的です。
しかし、適切な手続きや対策を講じることで、税負担を大幅に軽減したり、実質的にゼロに近づけたりする方法は存在します。

この記事では、空き家の固定資産税が免除・減免される条件から、2023年の法改正による増税リスク、そして税負担を軽減・解消するための方法まで解説します。

補助金制度や売却時の節税特例など、知っているだけで数十万、数百万円の差がつく情報も網羅していますので、ぜひ最後までご覧ください。

空き家の固定資産税が「無料」になる限定的なケース

空き家の固定資産税が完全に無料になる、つまり非課税となるのは極めて稀なケースです。
ここでは、法律上で定められている非課税・免除の条件について解説します。

固定資産税の基本的な仕組み

固定資産税は、毎年1月1日時点で土地や家屋を所有者している人に課される税金です。
取得した翌年から毎年支払い義務が発生します。

納税額は土地と建物の評価額に対して税率1.4%を乗じた金額ですが、住宅用地の特例が適用されている場合、土地の面積に応じて課税標準額が軽減されます。

評価額が免税点未満なら固定資産税はかからない

固定資産税には「免税点」という制度があります。
これは、同一市区町村内に所有する土地、家屋、償却資産それぞれの課税標準額の合計が一定額未満の場合、固定資産税が課税されないという仕組みです。

以下の表に資産の種類と免税点をまとめました。

資産の種類	免税点（課税標準額）
土地	30万円
家屋	20万円
償却資産	150万円

例えば、所有する空き家の評価額が20万円未満で、その土地の評価額が30万円未満であれば、固定資産税は課税されません。
しかし、ほとんどの空き家はこの免税点を超えるため、この制度によって税金が無料になるケースは非常に少ないのが現実です。

災害による損壊と固定資産税の減免・免除

災害によって家屋が滅失等した場合、固定資産税が減免または免除される制度があります。
自治体によって要件や減免の割合が異なるため、空き家が所在する自治体に問い合わせてみましょう。

空き家の固定資産税の計算方法と住宅用地特例の効果

空き家の固定資産税負担を理解する上では、基本的な計算方法と「住宅用地の特例」という軽減措置について知っておくことが不可欠です。

空き家の固定資産税の計算方法

固定資産税は、以下の計算式で算出されます。

固定資産税額 = 課税標準額 × 税率（標準税率1.4%）

課税標準額とは、固定資産税評価額（市町村が3年ごとに見直す公的な価格）を基に算出される、税額計算の基礎となる金額です。
税率は多くの自治体で標準税率の1.4%が採用されていますが、一部地域では異なる場合があります。
都市計画区域内にある場合は、これに加えて都市計画税（上限0.3%）が課されます。

住宅用地の特例の仕組みと減免効果

「住宅用地の特例」とは、人が住むための家が建っている土地の固定資産税を軽減する制度です。
空き家であっても、建物が存在し、適切に管理されていればこの特例の対象となり、税負担が大幅に軽くなります。

土地の面積によって特例率は異なります。

この特例があるため、「建物を解体して更地にすると固定資産税が上がる」という現象が起こります。
建物がなくなることで、土地に対する税金の優遇措置が受けられなくなるからです。
この特例を維持することが、空き家の税負担を抑えるための基本戦略となります。

【法改正】特定空家・管理不全空家と固定資産税6倍のリスク

「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、2023年12月より、管理が不十分な空き家は税金が跳ね上がるリスクに直面しています。

2023年の空家法改正で新設された「管理不全空家」

今回の法改正で最も重要なポイントは、「特定空家」に至る前段階である「管理不全空家」という新たな区分が創設されたことです。

• 特定空家：倒壊の危険性が高い、衛生上有害、景観を著しく損なうなど、周辺の生活環境に深刻な悪影響を与えていると認められる空き家
• 管理不全空家：そのまま放置すれば「特定空家」になる恐れがある状態の空き家

これまで行政の指導や勧告の対象は「特定空家」のみでしたが、今後は「管理不全空家」も対象となりました。

住宅用地特例解除で固定資産税や都市計画税が跳ね上がる可能性

「管理不全空家」または「特定空家」に指定され、自治体から改善の「勧告」を受けると、住宅用地の特例が解除され、その土地の固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になります。

この増税は、勧告を受けた翌年度から適用されます。

固定資産税以外のリスクと所有者が負う責任

管理不全の空き家を放置すると、税金の負担が増えるだけでなく、以下のような深刻な事態を招く可能性もあります。

• 行政代執行：特定空家に指定され、行政からの命令にも従わない場合、自治体が強制的に建物を解体し、その費用が所有者に請求されます。
• 過料：特定空家に対する命令違反には、50万円以下の過料が科される場合があります。
• 損害賠償責任：空き家の瓦が飛んで隣家を傷つけたり、通行人に怪我をさせたりした場合、所有者として損害賠償責任を問われる可能性があります。

これらのリスクを回避するためにも、空き家の適切な管理がこれまで以上に重要になっています。

特定空家・管理不全空家への指定を回避する管理と改善策

住宅用地の特例解除やその他のリスクを避けるためには、空き家が「管理不全空家」または「特定空家」に指定されないよう、日頃から適切な管理を心がけることが最も重要です。
遠方に住んでいるなどの自己管理が難しい場合でも対策は可能です。

具体的には、定期的な見回り、庭の草刈りや樹木の剪定、室内の換気、郵便物の処理、破損箇所の簡単な修繕などが挙げられます。

これらの管理を自分で行うのが難しい場合は、地域のシルバー人材センターや空き家管理サービスを提供している不動産会社、警備会社などに委託することも検討しましょう。
月額数千円から1万円程度で基本的な管理を代行してくれるサービスもあります。

費用はかかりますが、将来的な増税リスクやトラブルを考えれば、必要な投資と言えます。

空き家の固定資産税を現実的に減免・軽減する方法

税金を完全に無料にすることは難しくても、負担を軽減する方法はいくつかあります。
自治体の制度活用から不動産の有効活用まで、ご自身の状況に合わせて検討しましょう。

自治体独自の減免制度・補助金の種類と探し方

国が定める制度とは別に、自治体によっては独自の基準で固定資産税の減免制度を設けています。
例えば、「生活保護を受けている」「災害や盗難にあった」といったケースが対象となることがあります。

また、空き家の解体やリフォームに対する補助金を用意している自治体も多くあります。
これらの情報は、空き家の所在する市区町村のウェブサイトなどで確認できます。

適切な管理を続けて住宅用地特例を維持

最も基本的かつ重要な対策は、前述の通り空き家を適切に管理し、「管理不全空家」や「特定空家」に指定されないようにすることです。
これにより、固定資産税や都市計画税の負担が増えるリスクを回避し、「住宅用地の特例」による軽減措置を維持できます。

定期的な清掃や修繕は、税負担を抑えるだけでなく、物件の資産価値を維持するためにも不可欠です。

空き家を賃貸活用して収益化と税負担軽減を両立

空き家を賃貸物件として活用すれば、固定資産税の支払い原資となる家賃収入を得ることができます。
戸建て賃貸やシェアハウス、民泊など、立地や物件の状態に合わせた活用方法を検討しましょう。

人が住むことで建物の劣化を防ぎ、管理の手間も省けます。
もちろん、住宅用地の特例も維持できるため、税負担を抑えながら収益化を目指せる一石二鳥の方法です。

初期のリフォーム費用がかかる場合もありますが、自治体の補助金が使える可能性もあります。

空き家バンクへの登録と活用メリット・デメリット

空き家バンクは、自治体が運営する空き家のマッチングサイトです。
空き家を売りたい・貸したい所有者と、買いたい・借りたい希望者をつなぐ役割を担っています。

メリット	デメリット
・無料で登録・情報掲載ができる ・自治体が運営しているため安心感がある ・登録を条件に補助金が受けられる場合がある	・利用者が少なく、成約まで時間がかかることがある ・不動産会社のような仲介サポートはない（交渉は当事者間） ・契約トラブルが発生した場合、自己責任となる

すぐに借り手や買い手が見つかる保証はありませんが、地域の活性化に貢献したい、費用をかけずに借り手や買い手を探したいという方にはおすすめな選択肢です。

リフォーム・リノベーション支援制度の活用

空き家を賃貸や自己居住用に改修する際、自治体の支援制度が利用できる場合があります。
耐震補強工事、バリアフリー化、省エネ改修などを対象に、工事費用の一部を補助してくれる制度です。

これらの補助金の多くは工事着工前の申請が必要です。
活用を考えている場合は、まず自治体の担当窓口に相談し、対象となる工事や申請条件、手続きの流れを確認しましょう。

空き家を手放して税負担をゼロにする選択肢

空き家の管理や活用が難しい場合、所有し続けること自体が負担になります。
その場合は、不動産を手放して納税義務そのものをなくすという選択肢も視野に入れましょう。

空き家の売却｜メリットと目的別の売却方法

空き家を売却すれば、固定資産税や都市計画税を支払う必要がなくなり、管理の手間からも解放されます。
また、まとまった現金が手に入るという大きなメリットがあります。

不動産の売却には「仲介」と「買取」の2種類あります。
特徴は以下の表の通りで、少しでも高く売りたい場合は「仲介」がおすすめです。
一方で、空き家が一般市場で売れるかわからない状態で、確実に早く売却したい場合や、売却後の契約不適合責任を負いたくない場合は「買取」がおすすめです。

項目	不動産仲介	不動産買取
買主	個人投資家など一般の買主	不動産会社
売却価格	市場価格に近い価格が期待できる	市場価格の7～8割程度になる傾向
売却期間	3ヶ月～1年以上かかることも	最短数日～1ヶ月程度
手間	内覧対応や交渉などが多い	手間が少なく、現状のままでOK
契約不適合責任	売主が負うのが一般的	免除されることが多い
手数料	仲介手数料がかかる	不要な場合が多い

【節税】相続空き家は3,000万円特別控除が使える

相続した空き家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」という制度が使えます。
一定の要件を満たせば、売却で得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除できるため、譲渡所得税を大幅に軽減できます。

定められた耐震基準を満たしていない場合、以前は売主が解体するか耐震リフォームを済ませる必要がありましたが、2024年1月1日以降の売却については制度が一部改正され、買主が売買後に解体や耐震改修を行う場合でも特例の対象となり、利用しやすくなりました。

ただし、相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円に減額されるなどの注意点もあります。
適用要件が複雑なため、利用を検討する際は税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

空き家を解体して更地にする場合の注意点

建物の老朽化が激しく、売却も賃貸も難しい場合は、解体して更地にするという選択肢があります。
更地にすれば、駐車場や資材置き場など、土地としての活用や売却がしやすくなるメリットがあります。

しかし、前述の通り「住宅用地の特例」が適用されなくなるため、土地の固定資産税や都市計画税が上がってしまうというデメリットを理解しておく必要があります。
解体費用も木造住宅で1坪あたり3万円～5万円程度かかります。
自治体の解体補助金が利用できるか事前に確認し、慎重に判断しましょう。

相続放棄という選択肢とその後の管理責任

空き家を相続した直後であれば、「相続放棄」という選択肢もあります。
相続放棄をすれば、プラスの財産（預貯金など）もすべて手放すことになりますが、空き家の所有権や納税義務もなくなります。

ただし、注意すべきは「保存義務」です。
相続放棄をしても、相続放棄の時点でその財産を現に占有している者は、次に相続人となる者が管理を始めるまでの間、その財産について保存義務を負います。

もし管理を怠って第三者に損害を与えた場合、賠償責任を負う可能性があるため、安易な選択は禁物です。

自治体の空き家対策支援制度と専門相談窓口の活用

空き家問題は社会的な課題となっており、多くの自治体が対策に力を入れています。
所有者一人で悩まず、行政が提供する支援制度や相談窓口を積極的に活用しましょう。

自治体が提供する空き家関連の補助金・助成金の種類

自治体が提供する支援策は多岐にわたります。
以下に代表的なものを挙げます。

• 解体費用補助金：老朽化の進んだ危険な空き家の解体費用の一部を補助
• リフォーム・改修補助金：耐震改修、バリアフリー化、省エネ改修などの費用を補助
• 家財道具処分補助金：空き家バンク登録などを条件に、残置物の撤去費用を補助
• 移住・定住促進補助金：若者世帯や子育て世帯が空き家を購入・改修して移住する場合に補助

これらの制度は予算に限りがあるため、年度の早い時期に受付を終了することもあります。
各自治体のウェブサイトで最新情報を確認しましょう。

無料で相談できる専門窓口の探し方と活用術

多くの自治体では、空き家に関する無料の相談窓口を設置しています。
どこに相談すればよいか分からない場合は、まず市区町村の役所の「空き家対策担当課」や「住宅政策課」といった部署に問い合わせるのが第一歩です。
専門家の視点から、ご自身の空き家に最適な解決策について具体的なアドバイスがもらえるでしょう。

空き家の固定資産税に関するよくある質問

最後に、空き家の固定資産税に関してよく寄せられる質問にお答えします。

相続した空き家の税金はいつから発生する？

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。
例えば、前年中に親が亡くなり空き家を相続した場合、相続登記が完了していなくても、翌年の1月1日時点で相続人であれば納税義務が発生します。
納税通知書は通常4月～6月頃に送付されます。

遠方の空き家でも減免申請できる？

遠方の空き家でも減免申請はできます。
固定資産税に関する手続きは、その不動産が所在する市区町村の役所で行います。
減免申請などの手続きは、郵送で対応してくれる自治体がほとんどです。
まずは電話で担当部署に問い合わせ、必要な書類や手続きの方法を確認しましょう。

固定資産税を滞納するとどうなる？

固定資産税を滞納すると、納期限の翌日から延滞金が発生します。
督促状が送付されても納付しない場合、最終的には給与や預貯金、不動産などの財産が差し押さえられ、公売にかけられる可能性があります。

支払いが困難な場合は、滞納する前に必ず役所の納税課に相談してください。
分割納付などの相談に応じてくれる場合があります。

共有名義の空き家の固定資産税は誰が払う？

共有名義の不動産の場合、共有者全員が連帯して納税義務を負います。
ただし、納税通知書は代表者1名に送付されるのが一般的です。

空き家を解体すると固定資産税はいつから上がる？

固定資産税の課税基準日は毎年1月1日です。
そのため、例えば2025年中に建物を解体した場合、固定資産税が上がるのは翌年の2026年度分からとなります。
2026年1月1日時点で建物が存在しないため、「住宅用地の特例」が適用されなくなり、土地の税額が高くなります。

まとめ｜空き家にお困りの方は訳あり不動産相談所へ

空き家の固定資産税を完全に無料にすることは難しいですが、適切な管理や活用、そして行政の支援制度をうまく利用することで、税負担を軽減することは可能です。
重要なのは、放置して「管理不全空家」や「特定空家」に指定される前に、早めに行動を起こすことです。

売却、賃貸、解体、補助金の活用など、選択肢は多岐にわたります。
どの方法が最適かをご自身で判断するのが難しい場合は、一人で悩まずに自治体の無料相談窓口や、信頼できる不動産会社へ相談することをおすすめします。

本記事が、あなたの空き家問題解決の一助となれば幸いです。
訳あり不動産相談所では、空き家の無料査定や買取を行っていますので、お困りの方はぜひご相談ください。