【築30年】アパート売却成功の鍵は？費用・税金対策・売る方法を解説

「築30年も経った古いアパートは本当に売れる？」
長年所有してきたアパートの売却を考えたとき、このような不安や疑問が頭をよぎるのは当然のことです。

建物の老朽化、空室の増加、修繕費の負担など、築古アパートの経営には多くの課題が伴います。
しかし、築30年のアパートでも売却することは十分に可能です。
重要なのは、築古物件特有の課題を正確に理解し、適切な戦略を立てて売却活動に臨むことです。

この記事では、築30年のアパートの売却価格が低くなる理由、高く売るための戦略、費用や税金の話、そして信頼できる不動産会社の選び方まで、アパート売却を成功に導くための情報を網羅的に解説します。

築30年アパートでも売却可能｜市場の現状と傾向

築30年のアパート売却は、新築物件とは異なる課題を抱えるため、戦略的なアプローチが不可欠です。
しかし、適切な対応を取ることで、売却を成功させることは十分に可能です。

例えば、投資家の中にはあえて築古物件を安く購入し、リフォームで価値を再生させて高い利回りを狙う層も存在します。
そのため、「古いから売れない」と諦めるのではなく、物件の持つ潜在的な価値をいかに引き出し、適切な買い手にアプローチできるかが成功の鍵となります。
立地条件や管理状態が良ければ、築年数が古くても十分に買い手は見つかるでしょう。

築30年アパートの売却価格が低くなる理由

ここでは、築30年のアパートの売却価格が低くなる理由を解説します。

建物の老朽化と修繕費用の増大

築30年を迎えると、建物の様々な箇所で老朽化が顕著になります。
外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋根の防水機能の低下、給排水管の腐食など、放置すれば雨漏りや漏水といった深刻なトラブルに繋がりかねません。

買主は、購入後にこれらの大規模修繕に多額の費用がかかることを懸念します。
将来的な出費を見越して、買主は値下げ交渉を行う傾向にあり、売却価格が低くなります。

法定耐用年数の超過による減価償却とローン審査への影響

税法上で定められた耐用年数は、木造アパートで22年、軽量鉄骨造で19年～34年です。
金融機関は、この耐用年数を融資審査の際の判断基準の1つとしています。

耐用年数を超えた物件は担保価値が低いと評価されるため、購入希望者がアパートローンを組むのが難しくなります。
融資が受けられたとしても、借入可能額が低くなったり、返済期間が短く設定されたりするため、結果的に現金で購入できる富裕層や一部の投資家に買い手が限定されてしまい、売却の難易度が上がります。

旧耐震基準の物件はさらに売却が難しい

もしあなたのアパートが1981年（昭和56年）5月31日以前の建築確認で建てられている場合、「旧耐震基準」の物件に該当します。
旧耐震基準の建物は、現行の「新耐震基準」に比べて地震への耐性が低いとされており、買主から敬遠される大きな要因となります。

旧耐震基準の物件は、耐震性の不安から買主が付きにくいだけでなく、金融機関の融資もさらに厳しくなります。
売却するには、耐震補強工事を行うか、価格を大幅に引き下げる必要があり、売却のハードルは一層高くなります。

空室率の高さと収益性の低下

築年数の経過とともに、間取りや設備が現代のニーズに合わなくなってきます。
例えば、バス・トイレが一体の2点ユニットバス、室内洗濯機置き場がない、和室中心の間取りなどは、若い世代の入居者に敬遠される傾向にあります。
その結果、空室が増加し、家賃収入が減少してしまいます。

収益物件を探している投資家にとって、空室率の高さは利回りの低下に直結する避けたいリスクです。
安定した家賃収入が見込めない物件は投資対象としての魅力が薄れ、売却価格を下げざるを得ない状況に追い込まれます。

管理状況の悪さや入居者トラブルのリスク

エントランスや廊下、ゴミ置き場などの共用部分が清掃されていなかったり、放置自転車が多かったりするなど、管理が行き届いていないアパートは、内覧時の印象が非常に悪くなります。
管理状況の悪さは、入居者の質やトラブルの発生リスクを連想させるため、買主は購入をためらいます。

また、家賃滞納者がいる、入居者同士の騒音トラブルが頻発しているといった問題を抱えている場合、それらの解決には手間とコストがかかるため、売却価格にマイナスの影響を与えます。

築30年アパートは売却か継続どちらが良い？出口戦略の判断基準

ここでは、アパート経営を続ける場合のリスクや、売却を決断すべきタイミングを解説します。

アパート経営を続ける場合のリスクと対策

築30年のアパート経営を続ける選択肢もありますが、相応のリスクを覚悟しなければなりません。
今後、修繕費はさらに増大し、空室率の上昇や家賃下落によって収益性は悪化していく可能性が高いでしょう。
金融機関からの追加融資も期待しにくくなります。

経営を続けるのであれば、計画的な大規模修繕の実施や、ニーズに合わせたリフォーム（無料Wi-Fi導入、宅配ボックス設置など）で物件の競争力を維持・向上させる対策が不可欠です。
しかし、これらの投資が回収できるかどうかの見極めは慎重に行う必要があります。

築30年アパートの売却を決断すべき最適なタイミングは？

売却を決断するタイミングは、今後のアパート経営に対する展望やご自身のライフプランによって異なります。
一般的には、大規模修繕が必要になる直前は一つのタイミングと言えます。
多額の費用を投じる前に売却し、その資金を新たな投資に回すという考え方です。

また、不動産市場が活況で、少しでも高く売れる可能性がある時期も重要です。
金利が低い時期は買主がローンを組みやすいため、売却に有利に働く可能性があります。

築30年アパートを高く売るための再生戦略と売却以外の選択肢

ここでは、築30年経ったアパートの再生戦略と、売却以外の出口戦略を解説します。

アパートをリフォーム・リノベーションで価値を向上

築古アパートの価値を向上させる手段の1つがリフォーム・リノベーションです。
ただし、やみくもに費用をかけるのは禁物です。
費用対効果の高い箇所に絞って投資することが重要です。

特に、キッチン、浴室、トイレといった水回りの設備は、入居者が重視するポイントであり、最新のものに交換するだけで物件の印象は大きく変わります。
また、外壁の塗装や共用部分の清掃など、第一印象を良くするための改修も効果的です。
リフォーム費用が売却価格にどこまで上乗せできるか、不動産会社と相談しながら慎重に計画しましょう。

売却以外の出口戦略を比較

建物の状態や立地によっては、売却以外の出口戦略が有効な場合もあります。

出口戦略	メリット	デメリット
建て替え	新築アパートとして高い収益性が期待できる	多額の建築費用がかかる、現在の入居者の立ち退き交渉が必要
更地で売却	建物の管理維持費が不要になる、買主の用途が広がる	解体費用がかかる、固定資産税が上がる可能性がある

特に、建物の老朽化が著しく修繕費用が膨大になる場合や、土地としての価値が高いエリアでは、建物を解体して更地として売却する方が、結果的に手元に残る金額が多くなるケースもあります。

築古アパートの用途変更で再生の可能性

アパート経営に行き詰まった場合、建物の構造や地域の規制にもよりますが、用途を変更して再生させる道も考えられます。
例えば、トランクルームやシェアハウス、グループホームなどへのコンバージョンです。

これらの事業転換には専門的な知識やノウハウが必要となるため、コンサルティング会社や専門業者への相談が不可欠ですが、新たな収益源を生み出す可能性を秘めた選択肢として検討の価値はあるでしょう。

築30年アパートを売るなら仲介と買取どちらを選ぶべき？

築30年のアパートを売却するには、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。
それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に合った方法を選ぶことが重要です。

項目	不動産仲介	不動産買取
買主	個人投資家など一般の買主	不動産会社
売却価格	市場価格に近い価格が期待できる	市場価格の7～8割程度になる傾向
売却期間	3ヶ月～1年以上かかることも	最短数日～1ヶ月程度
手間	内覧対応や交渉などが多い	手間が少なく、現状のままでOK
契約不適合責任	売主が負うのが一般的	免除されることが多い
手数料	仲介手数料がかかる	不要な場合が多い

不動産仲介のメリット・デメリット

仲介は、不動産会社に買主を探してもらう方法です。
最大のメリットは、市場価格に近い価格で売れる可能性があることです。

一方で、いつ売れるか分からず、売却期間が長期化するリスクがあります。
また、内覧対応や価格交渉など、売主の手間が多くかかる点もデメリットです。

不動産買取のメリット・デメリット

買取は、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
最大のメリットは、スピーディーに現金化できる点です。
査定から決済まで最短数日で完了することもあります。
また、現状のまま売却でき、売却後の欠陥に対する責任（契約不適合責任）が免除されるケースが多いため、手間やトラブルの心配がありません。

デメリットは、売却価格が仲介に比べて安くなる傾向があることです。

築30年アパートを手間なく免責で即現金化するなら不動産買取

築30年のアパートは、老朽化による隠れた欠陥や入居者トラブルなど、様々な問題を抱えているケースが少なくありません。
このような物件を仲介で売却すると、売却後に買主とトラブルになるリスクがあります。

「早く現金化したい」「面倒な手続き、トラブルは避けたい」という場合は、不動産買取が最適な選択肢となります。
特に、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、他の会社で断られたような物件でもスムーズに買い取ってくれる可能性があります。

築30年アパートの売却にかかる費用と税金

アパート売却時には、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。
様々な費用や税金がかかることを理解しておく必要があります。

アパートの売却にかかる費用と税金一覧

売却時にかかる主な費用は以下の通りです。

• 譲渡所得税：売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
• 仲介手数料：仲介で売却した場合に不動産会社に支払う成功報酬です。
• 印紙税：売買契約書に貼付する印紙代で、契約金額によって異なります。
• 登記費用：ローンが残っている場合の抵当権抹消登記などにかかる費用です。
• その他：測量費用、建物解体費用、立ち退き料などが状況に応じて必要になります。

譲渡所得税の計算方法と税率（短期/長期）

アパートを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 – ( 取得費 + 譲渡費用 )

• 取得費：物件の購入代金や購入時の諸費用から、建物の減価償却費を差し引いた金額
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙税など、売却に直接かかった費用

税率は、物件の所有期間によって大きく異なります。

区分	所有期間	税率
短期譲渡所得	5年以下	39.63%
長期譲渡所得	5年超	20.315%

投資用アパート売却で利用できる節税対策

投資用アパートの売却では、居住用財産のような3,000万円特別控除は利用できません。
しかし、取得費や譲渡費用を漏れなく正確に計上することで、課税対象となる譲渡所得を圧縮し、節税に繋げることができます。
購入時の契約書や領収書は大切に保管しておきましょう。

また、一定の条件を満たせば、譲渡益への課税を将来に繰り延べられる「事業用の資産を買い換えたときの特例」を利用できる可能性があります。
適用要件が複雑なため、税理士などの専門家への相談をおすすめします。

確定申告のプロセスと必要書類リスト

アパートを売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、確定申告を行う必要があります。
給与所得者であっても、不動産を売却した場合は申告が必須です。

申告には、売買契約書の写し、取得費や譲渡費用がわかる領収書、登記事項証明書などが必要となりますので、事前に準備しておきましょう。

入居者がいたらどうする？トラブルゼロで売却を進める秘訣

ここでは、入居者がいるアパートの売却について解説します。

入居者がいる状態での売却（オーナーチェンジ）の可否

入居者がいる状態のままでもアパートを売却することは可能です。
これを「オーナーチェンジ」と呼びます。
買主にとっては、購入後すぐに家賃収入が得られるというメリットがあるため、投資家向けの売却では一般的な方法です。

ただし、売主にとっては、入居者がいるため買主が室内を自由に内覧できないというデメリットがあります。
これにより、物件の状態が伝わりにくく、価格交渉の材料にされる可能性も考慮しておく必要があります。

入居者への通知タイミングと安心してもらえる説明方法

入居者へのオーナーチェンジの通知は義務付けられていませんが、新オーナーと入居者がスムーズにやり取りできるように通知を行うことが多いです。

売却活動中に入居者に知られると、退去に繋がったり、不安からトラブルになったりする可能性があります。
そのため、一般的には売買契約が成立し、物件の引き渡し日が確定した後に、新旧オーナーの連名で書面にて通知します。

通知の際は、オーナーが変わるだけで、賃貸借契約の内容はそのまま引き継がれること、今後の家賃の振込先が変わることなどを事務的に伝えるのがポイントです。
入居者に余計な不安を与えないよう配慮しましょう。

賃貸借契約の引き継ぎ方法と法的注意点

オーナーチェンジの場合、既存の賃貸借契約は、家賃や契約期間、敷金なども含めて全て新しいオーナーにそのまま引き継がれます。
売主は、買主に対して賃貸借契約書や入居者情報を正確に引き継ぐ義務があります。

特に敷金は、売主から買主へ精算（引き継ぎ）され、将来入居者が退去する際には新しいオーナーが返還義務を負います。
売買契約時に、賃貸契約書の敷金の取り決め事項を確認しておくことがトラブル回避のために重要です。

立ち退き交渉の進め方｜正当事由の例と立ち退き料の目安

建て替えや更地での売却を目的とする場合、入居者に退去してもらう必要があります。
しかし、借地借家法では入居者の権利が強く保護されており、オーナー側の都合だけで一方的に退去を求めることはできません。

立ち退きを求めるには、建物の著しい老朽化による倒壊の危険性など、法的に認められる正当事由が必要です。
その上で、入居者と交渉し、合意の上で立ち退いてもらうのが一般的です。
その際、移転費用などの補償として「立ち退き料」（家賃の6ヶ月分～1年分が目安）を支払うことになります。

築30年のアパート売却成功に向けた準備と流れ

ここでは、アパート売却の流れを解説します。

築30年のアパート売却までの全体フローと必要な書類

アパートの売却は、一般的に以下のような流れで進みます。

1. 売却相談・査定依頼：不動産会社に相談し、物件の査定を依頼します。
2. 不動産会社の選定・媒介契約：査定結果や提案内容を比較し、依頼する会社を決定し契約します。
3. 売却活動の開始：インターネット広告などでの買主探しが始まります。
4. 内覧対応・交渉：購入希望者からの内覧に対応し、条件交渉を行います。
5. 売買契約の締結：条件が合意に至れば、売買契約を結び、手付金を受け取ります。
6. 決済・物件の引き渡し：残代金を受け取り、鍵や関連書類を買主に渡して完了です。

売却にあたっては、登記済権利証（または登記識別情報）、固定資産税納税通知書、建築確認済証、賃貸借契約書などが必要となります。

無料査定であなたのアパートの価値をチェック

売却活動を始める第一歩は、自分のアパートがいくらで売れるのか、その価値を正確に把握することです。
そのためには、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。
1社だけの査定では、その金額が適正かどうか判断できません。

複数社の査定額とその根拠を比較することで、おおよその売却相場を把握でき、信頼できる不動産会社を見極める材料にもなります。
多くの不動産会社は無料で査定を行っていますので、積極的に活用しましょう。

失敗しない不動産会社の選び方

ここでは、不動産会社を選ぶポイントや、悪質な業者の例を解説します。

信頼できる不動産会社を見極めるポイント

築30年のアパート売却を成功させるには、パートナーとなる不動産会社選びが極めて重要です。
以下のポイントを参考に、信頼できる会社を見極めましょう。

• 築古・収益物件の売買実績が豊富か：築古アパートの売却には専門的なノウハウが必要です。
  　過去の取引事例などを確認しましょう。
• 査定額の根拠が明確で納得できるか：ただ高い査定額を提示するだけでなく、なぜその価格なのかをデータに基づいて具体的に説明してくれる会社を選びましょう。
• 担当者の対応が誠実でレスポンスが早いか：親身に相談に乗ってくれ、質問に対して迅速かつ的確に回答してくれる担当者は信頼できます。
• メリットだけでなくデメリットも伝えてくれるか：物件の弱点や売却活動のリスクについても正直に話してくれる会社は、誠実なパートナーと言えるでしょう。

悪質な業者の例と対処法

残念ながら、不動産業界には悪質な業者も存在します。
例えば、他社からの購入希望者を意図的に排除し、自社だけで売買を成立させようとする「囲い込み」を行う業者には注意が必要です。
不動産会社にとっては、自社だけで売買を成立させたほうが仲介手数料が増えますが、売主にとっては機会損失になるため、注意しましょう。

また、契約を急かされたり、査定の根拠が曖昧だったりした場合は、その場で即決せず、一度持ち帰って冷静に検討しましょう。
少しでもおかしいなと感じたら、別の会社にも相談してみることが大切です。

まとめ｜築30年アパートの売却は訳あり不動産相談所まで

築30年のアパート売却は、決して簡単な道のりではありません。
建物の老朽化や融資の問題など、乗り越えるべきハードルは数多く存在します。
しかし、リフォームや買取といった適切な売却戦略を選択し、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことで、売却を成功させることは十分に可能です。

この記事で解説したポイントを押さえ、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、あなたのアパートの価値を知ることから始めてみてはいかがでしょうか。
あなたの長年の資産が、最良の形で次のステップへと繋がることを願っています。

訳あり不動産相談所では、売却が難しい物件も積極的に取り扱っていますので、お困りの方はぜひご相談ください。