空き家の固定資産税6倍はいつから？法改正の要点や対策を解説

「実家を相続したけど、誰も住んでいない」「遠方に住んでいて管理ができていない」そんな空き家をお持ちではありませんか？
もし、そのまま放置していると、ある日突然、固定資産税が6倍になるかもしれません。

2023年12月に施行された法改正により、空き家に対する行政の目はこれまで以上に厳しくなりました。
この記事では、空き家の固定資産税が6倍になるのはいつからなのか、その仕組みと法改正の重要なポイント、そして高額な税金を回避する方法まで、わかりやすく解説します。

空き家の固定資産税6倍はいつから？

「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正され、2023年12月13日に施行されました。
ここでは、その改正の背景や要点を解説します。

法改正で「管理不全空家」が新設された背景と影響

これまで行政が介入できるのは、倒壊の危険性が高いなど、特に状態が悪い「特定空家」に限られていました。
しかし、それでは問題が深刻化してからでないと対応できず、対策が後手に回っていました。
そこで、「特定空家」になる手前の予備軍として「管理不全空家」という区分が新設されました。

この新設により、行政はより早い段階で所有者に管理の改善を指導・勧告できるようになりました。
所有者にとっては、これまで以上に空き家に対する管理責任が重くなったことを意味します。

2023年改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」の要点

前述の通り、2023年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」の改正により、「管理不全空家」という区分が新設されました。

「特定空家」と同じく、「管理不全空家」に指定され、さらに行政から勧告を受けた場合、住宅用地の特例が解除されて固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になります。
なお、固定資産税や都市計画税が上がるタイミングは、厳密には「勧告」を受けた翌年からです。

これは空き家を所有するすべての人に関わる重要な変更であり、「まだ大丈夫だろう」という油断が、大きな経済的負担に繋がる可能性があります。

「特定空家」と「管理不全空家」の具体的な基準

今回の法改正は、年々深刻化する空き家問題に歯止めをかけるための重要な一歩と言えます。
特に注目すべきは「管理不全空家」という新しいカテゴリーの新設です。

では、どのような状態の空き家が「特定空家」や「管理不全空家」に認定されるのでしょうか。
ここでは、両者の違いについて解説します。

「特定空家」の定義

「特定空家」とは、そのまま放置すれば倒壊の危険性が著しく高い、衛生上有害となるおそれが著しい、景観を著しく損なっているなど、周辺の生活環境に深刻な悪影響を与えていると認められる空き家を指します。

自治体は特定空家に対し、助言・指導から勧告、さらには改善命令や行政代執行（強制解体）まで、強力な措置を講じることができます。

「管理不全空家」の定義

一方、「管理不全空家」は、現時点では特定空家ほど深刻ではないものの、適切な管理を怠れば将来的に特定空家になる可能性が高い状態の空き家です。

「特定空家」との違いとして、管理不全空家の段階では、勧告後に改善が見られなかった場合でも、改善命令や行政代執行までは行われないことが挙げられます。
ただし、改善されず状態が悪化し、特定空家に指定された場合は、命令や行政代執行の対象となる可能性があるため注意が必要です。

固定資産税が6倍になる行政プロセスの全段階と税額の仕組み

空き家の固定資産税は、いきなり6倍になるわけではありません。
行政は法律に基づき、段階的なプロセスを踏んで所有者に改善を促します。
この流れを正しく理解し、適切なタイミングで対応することが、増税を回避する鍵となります。

行政による空き家調査から指導・勧告までの流れ

行政が空き家に対して措置を講じるプロセスは、一般的に以下の流れで進みます。

1. 空き家の実態調査：自治体の職員が現地調査や登記情報をもとに、空き家の状況を把握します。
2. 助言・指導：問題があると判断された空き家の所有者に対し、まずは管理状況の改善を促す「助言・指導」が行われます。
3. 特定空家・管理不全空家への指定：助言・指導に従わず、改善が見られない場合、「特定空家」または「管理不全空家」に指定されます。
4. 勧告：それでも改善が見られない場合、行政はより強い措置である「勧告」を出します。
   　この「勧告」が出された時点で、翌年度からの固定資産税の住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍になります。

なお、特定空家については、勧告に従わない場合は改善を命じる「命令」が出されます。
さらに命令にも従わない場合、行政が所有者に代わって建物の解体などを行い、その費用を所有者に請求する「行政代執行」が行われる可能性があります。

行政から指導・勧告を受けた際の対応ガイド

もし行政から助言や指導、勧告の通知が届いた場合、絶対に無視してはいけません。
まずは通知に記載されている自治体の担当部署に速やかに連絡を取り、今後の対応について相談しましょう。
どのような点を改善すべきか、いつまでに対応すればよいかなどを具体的に確認し、改善計画書などを提出することで、こちらの対応意思を示すことが重要です。

誠実に対応すれば、行政も相談に乗ってくれます。
専門家の助けが必要な場合は、不動産会社に相談することも検討しましょう。

「住宅用地の特例解除」で固定資産税や都市計画税が増える仕組み

なぜ固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍にもなるのでしょうか。
それは「住宅用地の特例」という税の軽減措置が適用されなくなるからです。
この特例は、人々が生活する住宅の敷地（土地）にかかる税金を大幅に軽くするための制度です。

土地の面積	課税標準額の軽減率
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	固定資産税：6分の1に軽減・都市計画税：3分の1に軽減
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	固定資産税：3分の1に軽減・都市計画税：3分の2に軽減

例えば、課税標準額が1,800万円の200㎡の土地の場合、特例が適用されていると固定資産税の課税標準額は6分の1の300万円、都市計画税の課税標準額は3分の1の600万円として税額が計算されます。

しかし、「管理不全空家」や「特定空家」として勧告を受けるとこの特例が解除され、1,800万円の評価額そのものに税率がかけられるため、土地の固定資産税や都市計画税が大幅に増えるのです。

空き家の固定資産税6倍を回避するための対策

高額な固定資産税を回避し、空き家という資産を負債にしないためには、早めの対策が不可欠です。
対策は大きく分けて「管理」「売却」「活用」「解体」の4つが考えられます。

適切な管理で空き家の価値を守る

最も基本的かつ重要な対策は、空き家を適切に管理することです。
定期的に訪れて窓を開けて換気し、室内の清掃や庭の草むしり、郵便物の確認などを行うだけでも、建物の劣化を防ぎ、管理されていることを周囲に示すことができます。
遠方に住んでいて自身での管理が難しい場合は、空き家管理代行サービスを利用するのも有効な手段です。

売却で負の遺産を資産に変える

もし今後、その空き家を利用する予定がないのであれば、売却がおすすめです。
空き家を売却することで、固定資産税の支払いや管理の手間、将来的なリスクから完全に解放されます。
さらに、まとまった現金を手に入れることも可能です。

特に、建物が老朽化する前に売却すれば、より良い条件での取引が期待できます。
相続した空き家であれば、税制上の優遇措置が受けられる場合もありますので、不動産会社に相談してみましょう。

活用して空き家を収益物件や地域貢献の場に変える

立地や建物の状態によっては、空き家を収益源に変えることも可能です。
リフォームして賃貸物件として貸し出したり、駐車場やトランクルームとして活用したりする方法があります。

近年では、古民家カフェやシェアハウス、地域のコミュニティスペースとして再生する事例も増えています。
活用方法によっては自治体から補助金が出る場合もあります。

解体で負債を断ち切り土地の有効活用を目指す

建物が著しく老朽化しており、修繕や活用に多額の費用がかかる場合は、建物を解体して更地にすることも一つの選択肢です。
解体すれば、倒壊のリスクや管理の負担がなくなり、特定空家に指定される心配もなくなります。
ただし、更地にすると住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税は上がります。

しかし、その土地を駐車場として貸し出したり、隣地所有者に売却したりと、新たな活用の道が開ける可能性もあります。

空き家の売却は仲介よりも買取がおすすめ

空き家の売却を考えたとき、「仲介」と「買取」という2つの方法があります。
特に管理に手間がかかり、早期に手放したい空き家の場合、不動産会社が直接物件を買い取る「買取」がおすすめです。

比較項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近く、高くなる可能性がある	市場価格の7～8割程度になることが多い
売却までの期間	3ヶ月～1年以上かかることもある	最短で数日～数週間
契約不適合責任	売主が負う（後から欠陥が見つかった場合の責任）	免除されることが多い
手間・内覧対応	購入希望者の内覧対応などが必要	不要（不動産会社の査定時のみ）
売却の確実性	買い手が見つからない可能性がある	不動産会社が直接買うため確実

仲介は高く売れる可能性がありますが、買い手が見つかるまで時間がかかり、その間の管理コストや固定資産税は発生し続けます。
また、古い空き家では、売却後に雨漏りなどの欠陥が見つかった場合に責任を問われるリスクもあります。

一方、買取は価格こそ少し下がりますが、スピーディーに現金化でき、面倒な手続きや責任から解放されるという大きなメリットがあります。
問題を抱えた空き家を迅速かつ確実に手放したい場合には、買取が最適な選択と言えるでしょう。

空き家に関するよくある質問

ここでは、空き家に関するよくある質問にお答えします。

遠方に住んでいて空き家の管理が難しい場合はどうすれば良い？

ご自身で管理できない場合は、空き家管理代行サービスの利用がおすすめです。
不動産会社や専門の管理会社、地域のシルバー人材センターなどがサービスを提供しています。

月々数千円から1万円程度の費用で、定期的な巡回、換気、清掃、庭木の状態確認、郵便物の転送などを行ってくれます。
これにより、空き家の状態を良好に保ち、管理不全空家への認定を防ぐことができます。

相続したばかりの空き家でもすぐに税金が上がる？

いいえ、相続してすぐに税金が6倍になるわけではありません。
前述の通り、行政による調査、助言・指導、そして勧告という段階的なプロセスがあります。
そのため、相続後すぐに行動を起こせば、増税を回避する時間は十分にあります。

しかし、問題を先送りにせず、相続を機にご家族でその空き家をどうするのか（管理する、売る、貸すなど）を早めに話し合い、方針を決めることが重要です。

認知症の親が所有する空き家はどうすれば良い？

所有者である親が認知症などで意思能力がない場合、子どもであっても勝手に不動産を売却することはできません。
このようなケースでは、法的な手続きである「成年後見制度」を利用する必要があります。
家庭裁判所に申し立てて成年後見人を選任してもらい、その成年後見人が本人に代わって財産管理や契約行為を行います。
手続きには時間がかかるため、問題が深刻化する前に、弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

空き家解体後の土地にかかる固定資産税は？

建物を解体して更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなるため、土地の固定資産税は上がります。
一般的に、更地の固定資産税は住宅が建っていた時の3倍から4倍程度になることが多いです。

ただし、倒壊の危険がある建物の維持管理費や、特定空家に指定されるリスクがなくなるという大きなメリットがあります。
解体費用と税金の増加分、そして管理から解放されるメリットを総合的に比較検討することが大切です。

特定空家等に指定されても税金が6倍にならないケースはある？

特定空家等に指定されても、固定資産税が増えないケースもあります。
固定資産税が増えるのは、行政から「勧告」を受けた場合です。
その前段階である「助言・指導」の時点で、指摘された箇所をきちんと修繕・改善すれば、勧告には至らず、税金が上がることはありません。

行政からの通知は、あくまで状態の改善を促すためのものです。
通知を無視せず、誠実に対応することが、増税を回避する最も確実な方法です。

まとめ

2023年の法改正により、空き家を放置するリスクはかつてないほど高まりました。
固定資産税が最大6倍になるのは、行政から「管理不全空家」または「特定空家」と認定され、「勧告」を受けた翌年度からです。
この措置は、所有者に対して適切な管理を促すための強力なメッセージと言えます。

増税を回避するための対策は、「適切な管理」「売却」「活用」「解体」の4つです。
どの選択肢が最適かは、空き家の状況や所有者の意向によって異なります。

重要なのは、問題を先送りにせず、できるだけ早く行動を起こすことです。
この記事を参考に、あなたの大切な資産が負債に変わる前に、ぜひ最適な一歩を踏み出してください。

訳あり不動産相談所では、空き家の管理や売却に関する相談も受け付けておりますので、お困りの方はぜひご相談ください。