空き家の行政代執行とは？解体費用は所有者負担って本当？リスクと回避策を解説

空き家を所有していていると、「このままで本当に大丈夫なのだろうか？」と不安に感じることがあるかと思います。
実際に空き家を放置していると、最悪の場合、行政による強制的な執行（行政代執行）の対象になることがあります。
しかし、その対応方法を正しく理解している人は意外と少ないのが現状です。
この記事では、空き家の行政代執行の流れと回避するための具体的な対策を詳しく解説します。
空き家に関するリスクを正しく把握し、大切な資産を守るためにも、ぜひ最後までご覧ください。

空き家の行政代執行とは？

少子高齢化や地域の過疎化が進む近年では、空き家を保有するリスクは多くの人にとって身近な問題となっています。
遠方に住んでいて頻繁に行けない、相続で突然所有することになった、人手や予算が足りないなど、空き家を所有することは手間と時間、経済的な観点からも大きな課題です。
また、忙しい日常の中で空き家のことを考える余裕がなく、対応も疎かになりがちかと思います。
一方、行政にとっても、空き家の増加は大きな問題です。
家の劣化が進み、倒壊の危険が高まると、通行人や近隣住民の安全が脅かされます。
管理されていない空き家はゴミの投棄場所になりやすく、衛生面でも問題が出てきます。
また、空き家が増えると景観が悪くなり、地域の魅力の低下につながります。
こうした問題を防ぐために、行政は「空き家の行政代執行」に踏み切ることがあります。
これは2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家等対策特別措置法）」で定められた手続きで、行政が所有者に代わって建物の保全対策を実施し、その際に生じた費用を所有者に請求できる法制度です。
具体的には、行政が所有者に代わって家の解体や修繕を行います。
この作業は専門の業者が行い、安全性や景観が保たれるよう対応しますが、その費用は最終的に所有者の負担になります。
このような状況を回避するためには、売却する、賃貸する、あるいは適切に管理するなど、課題を先延ばしせず、適切に対応することが重要です。
結果として行政代執行を避け、不要な支出を避けることにつながります。
それでは、空き家の行政代執行とはどのようなものか、より詳しく、実際の事例を交えて見ていきましょう。

空き家に対する行政代執行の流れ

行政代執行の流れを理解することは、空き家問題を未然に防ぐために非常に重要です。
どのようなプロセスを踏むのか、具体的に解説します。

⒈   特定空き家への指定

まず、建物が荒廃し、周囲に悪影響を与える状態にあるかどうかの調査から始まります。
倒壊の危険性がある、景観を著しく損ねている、不法投棄の温床となっているなど、公共の安全や健康に重大な影響を与える恐れがある場合、自治体はその物件を特定空き家に指定します。
この指定を受けると、所有者は自治体から直接通知を受け、是正を求められることとなります。

⒉   助言・指導

特定空き家に指定された物件に対して、自治体は助言と指導を行います。
これは所有者に対して適切な建物管理を促すための穏やかな措置であり、問題の原因や必要な対処について具体的なアドバイスを提供します。
所有者はこの段階で、自ら対応することで、事態の悪化を防ぐことが可能です。
この助言と指導は、所有者にとって最も低コストに空き家問題を解決する機会であり、積極的に受け入れることが肝心です。
タイムリーな対応が、後の強制的な執行を避ける鍵となります。

⒊   勧告・命令

助言や指導を行っても、所有者が適切な対応を取らない場合、自治体は次のステップとして、勧告や命令を発します。
勧告は所有者に対して具体的な改善策を講じるよう強く促すものであり、所有者にはその内容に従う義務があります。
命令に至る場合は、より強制力があり、自治体は改善措置を指示し、期限を定めてその遂行を求めます。
この段階で所有者が適切な対処を行えば、行政代執行を防ぐことができます。
しかし、勧告や命令を無視した場合、行政代執行へと進むリスクが高まります。
また、空き家の所有者が行政からの勧告を受けた場合、空き家の固定資産税が上がる場合があります。
これは、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づく措置として実施されるものです。
固定資産税が上がる理由としては、特定空き家に指定されると、その土地に対する固定資産税の優遇措置が解除される場合があるからです。
通常、住宅用地には税負担を軽減する特例が適用されていますが、特定空き家に指定されると、この特例の適用が除外されるため、税率が引き上げられます。
この措置は、空き家の適切な管理を促進し、放置を防ぐために設けられています。
具体的な影響としては、通常、住宅用地として評価される土地には次のような特例措置が適用されていますので、物件に照らし合わせて確認してみましょう 。

特定空き家に指定されると、これらの軽減措置が解除され、固定資産税はその土地の本来の評価額に基づいて計算されます。
これにより、通常の住宅用地よりも高い税額になる場合があります。

⒋   文書による戒告

勧告や命令に従わない場合、自治体は文書による正式な戒告を所有者に対して行います。
これは所有者への実質的な最後通告であり、期限内に問題を自ら解決するよう要求します。
文書戒告は法的拘束力を持ち、無視すると更なる措置が取られます。 
戒告に応じて速やかに対応することが、最終的な措置を避けるための最後のチャンスとなります。

⒌   代執行令書による通知

それでも所有者が対応を怠る場合、自治体は代執行令書を発行します。
これは、所有者に代わって行政が必要な措置を行うことを公式に通知する書類です。
代執行令書には、問題の詳細、執行日、発生する費用などが明記されています。
所有者は、この費用を最終的に負担しなければなりません。
また、代執行令書が発行された段階では、所有者にとって自主的に問題を解決する機会は失われ、行政による強制執行が行われることが確定します。

⒍   行政代執行の実施

代執行令書の通知後、行政代執行が実施されます。
行政は所有者に代わって、建物の取り壊しや修繕など、必要な措置を行います。
この作業は専門業者に委託され、規模や状況に応じて適切な対応がとられます。
このような過程で生じた費用は詳細に算出され、所有者に請求されます。
さらに、所有者の登録情報にも記録され、所有者の社会的信用への影響も避けられません。
個人の社会的信頼への影響としては、以下のようなケースがあります。

公示・公告

行政代執行が行われる場合、自治体はその旨を公示したり公告したりすることがあります。
法令や規則に基づいて情報を適法に広く周知することを目的としています。
これにより、行政代執行の内容が広く知られることになります。

登記簿への記載

不動産の登記簿とは、不動産の所有権や権利関係を公に示すための記録簿であり、不動産の所在地やその権利者に関する情報が記載されています。
この登記簿は法務局が管理し、誰でも閲覧することが可能です。
行政代執行の実施やその費用が所有物件の登記簿に記載されることがあります。
例えば、行政代執行費用のための「租税債務」のように記載され、これは不動産の売買や担保設定の際に確認される重要な情報となります。

固定資産税台帳への記録

固定資産税を管理する台帳にも行政代執行に関する情報が記載されることがあります。
これにより、次に固定資産税の算定や通知が行われるときに、行政代執行の事実が反映されます。

自治体の内部記録

自治体の内部システムやデータベースには、行政代執行の実施やその経緯について詳細な記録が残されます。
これらのデータは、将来的に行政判断の基礎資料として活用されることがあります。

議会報告や公文書の保存

行政代執行が行われる際には、市町村議会などでその経緯や内容が報告されることがあり、その記録は公文書として保存されます。
これらの公的な記録が残ることによって、経済的な損失だけでなく、社会的な信頼も失うことが懸念されます。
このような状況を迎える前に、所有者は早期の対策を講じることが重要です。

空き家所有者にとっての行政代執行のリスク

続いて、行政代執行による実際のリスクをみていきましょう。
この措置には高額な費用の請求や財産の差し押さえといったリスクが伴い、所有者にとって大きな負担が生じることになります。
予期せぬ大きな支出を避けるためにも、早期に適切な対策を講じることが重要です。

高額な解体費用などの請求

行政代執行が実施されると、まず自治体が所有者に代わって空き家の解体や撤去作業を行い、その費用を所有者に請求することは既にお伝えしました。
この費用は非常に高額になることが多く、通常数百万円単位の費用負担を覚悟する必要があります。
特に老朽化が進行している建物では、解体作業が複雑化し、費用がさらに増加するケースも少なくありません。
これにより、所有者にとって予期せぬ大きな支出が発生し、経済的に困難な状況に陥ることがあります。

費用が払えない場合は財産差し押さえ

行政代執行による解体費用を支払うことができない場合、自治体は所有者の財産を差し押さえる権限を持っています。
具体的には、所有者の不動産や預貯金、給与の一部が差し押さえの対象となります。
このような状況は日常生活に大きな影響を及ぼすため、空き家の所有者にとっては最も避けなければならない事態です。
所有する空き家そのものが公売にかけられ、差し押さえられた財産を売却して解体費用を回収する手続きが取られる場合もあります。

空き家における行政代執行の事例

全国では、すでに多くの空き家が行政代執行の対象となっています。
ここでは、実際に行政代執行が行われた事例を紹介し、その影響について考えます。
空き家が行政の判断で解体された場合の多額の費用請求や財産の差し押えを避けるためにも、これらの事例を通じて、空き家を放置するリスクを改めて認識し、早めの対応を検討するきっかけにしてください。

事例1. 北海道旭川市の木造アパート

北海道旭川市では、老朽化が進み倒壊の危険がある木造アパートが行政代執行の対象となりました。
このアパートは昭和54年に建築された木造2階建てで、所有者が長年にわたり管理を怠り放置していたために、屋根の一部が積雪で崩落するなどの問題が発生しました。
平成29年12月、自治体は安全性を確保するため、行政代執行によってアパートを解体することを決定しました。
解体費用は約410万円に上り、所有者にはその支払いが求められました。
しかし、所有者がこの金額を支払うことができなかったため、最終的には土地が差し押さえられることとなりました。
この事例は、空き家を放置することにより、最終的に大きな経済的負担や財産を失うリスクがあることを示しています。

事例2. 千葉県柏市の鉄骨住宅

千葉県柏市では、長年空き家となっていた鉄骨造の住宅が行政代執行によって撤去されました。
昭和46年に建築された鉄骨造3階建ての建物が老朽化し、近隣住民から相談が寄せられるようになりました。
その後、頻繁な苦情を受けて、自治体は平成29年4月に強制撤去を決定します。
解体費用は約1,040万円に達し、所有者にその支払いが求められましたが、所有者である法人は実態がなく、費用を負担できませんでした。
このため、他の財産が差し押さえられる事態に発展し、土地が公売にかけられて費用が回収されました。
このような事例は、国土交通省が公開している「地方公共団体の空き家対策の取組事例2」にも記載されています。
適切な管理を怠ると、最終的には大きな経済的負担や財産喪失のリスクが伴うことが、事例からもよくわかります。

空き家への行政代執行を回避するための方法

行政代執行を回避するためには、空き家を放置せず、できるだけ早い段階で適切な対応を取ることが必要です。
空き家の所有者にとって最大のリスクは、多額の解体費用や財産の差し押さえが伴う費用負担です。
しかし、これらのリスクは早めに行動することで回避することができます。
空き家の売却、解体、修繕などの選択肢は多岐にわたります。
まずは自身の状況に最も適した選択肢を見極めることが重要です。
それでは、行政代執行を回避するための方法をみていきましょう。

買取業者に空き家を売却

空き家を所有し続けることが経済的・物理的にも困難な場合、専門の買取業者に売却するのが最も効果的な手段となります。
買取業者は、老朽化が進んだ物件や立地が悪い空き家でも積極的に購入する傾向があります。
これは、買取業者が物件の再活用やリノベーションにより付加価値を見出すことができるためです。
売却により、空き家の管理負担から解放されるだけでなく、行政代執行のリスクも完全に回避できます。
売却を検討する際は以下の点に留意することが大切です。

また、不動産の売却に際しては譲渡所得などの各種税金、タイミングや条件など、税理士等の専門家に確認しておくと、家計全体を考慮した有利な条件で売却できる場合があります。
早期の売却を実現することで、空き家の放置がもたらす様々な問題を未然に防ぐことができます。

補助金(助成金)・ローンを活用して空き家を解体

空き家の解体には高額な費用がかかるため、躊躇する所有者が多いかもしれません。
しかし、自治体の補助金や助成金を活用することで、その経済的負担を大幅に軽減することが可能です。
多くの自治体では、住環境の改善や公共の安全を目的として、空き家の解体費用の一部を助成する制度を設けています。
これにより、所有者は自己負担を軽減しながら、問題の早期解決に取り組むことができます。
また、空き家専用のローンを利用することで、一括払いの負担を軽減することも一つの方法です。
このローンは、低金利で長期返済が可能な場合が多く、経済的に余裕が無い場合でも対処が容易になります。
自治体のウェブサイトや担当部署に問い合わせて、利用できる制度を確認することが第一歩です。
これによって、放置を続けるリスクを回避し、安心して解体作業に取り組むことができます。

空き家の修繕による状態改善

空き家を適切に修繕することで、その寿命を延ばし、行政代執行の対象外とすることが可能です。
特に屋根や外壁など、建物の基礎的な部分を補修することで、安全性を確保し、さらなる劣化を防ぐことができます。
最低限の管理を行うことで、自治体からの指導や法的措置を回避することが可能です。
さらに、この修繕後に物件を賃貸に出すことで、新しい収益源として活用することができます。
賃貸物件として活用するためには、内装の改修や設備の更新も考慮しなければなりませんが、その費用は賃貸収入によって回収することが可能です。
修繕を決断する前に、まず専門の業者による査定を受け、必要な修繕箇所とその費用を見積もってもらうことが重要です。
また、空き家を賃貸として活用する場合の将来的な収益性を計算しておきましょう。
これにより、具体的な修繕計画を立てることができ、予期せぬ損失を未然に防ぐことができます。
修繕後の活用方法を積極的に検討し、空き家を資産として再生することができます。

行政代執行に関するよくある質問

空き家の行政代執行はあまり身近な行政手続きではないため、多くの所有者が疑問や不安を抱えています。
特に注目されるのは、費用負担と具体的な対策方法に関する質問です。
ここでは、空き家の所有者が直面する一般的な疑問とその回答を紹介し、皆さんが適切な行動を取れるよう解説します。

空き家の解体費用は誰が払うの？

空き家が行政代執行で解体される場合、その費用は基本的に所有者が負担することになります。
これは、物件法や建築基準法等に基づき、所有者には建物の適切な管理と保全が求められているからです。
この法的義務を怠った場合、行政が強制的に解体や修繕を行い、その費用を所有者に請求するのは当然のことであり、法的にも認められた措置とされているためです。
解体費用の支払いが難しい場合には、所有者の財産に対する差し押さえが実行されるのも、このような強い法的根拠があるからです。
解体費用の額は物件の規模や状態によりますが、通常、数百万円に及ぶことが多いため、所有者にとって大きな経済的負担となります。
このため、費用がかさむ前の早期の対応が重要です。
所有者が法的義務を理解し、迅速に行動することが最善の対策と言えるでしょう。

空き家の解体にお金がないときはどうすればいい？

空き家の解体にかかる費用が準備できなくて困っている場合、自治体が提供する補助金や助成金を活用することが一つの解決策です。
空き家対策として、多くの自治体が所有者に対して経済的支援を行っています。
これにより、解体費用の一部を補助してもらえる可能性があります。
また、空き家の買い取り業者に家を売却する方法もあります。
所有者は売却代金を解体費用に充てることができ、負担を軽減することができます。
特に老朽化した建物は、土地の活用方法を見直すことで新たな需給バランスが見つかることもありますので、まずは自治体や専門の業者に相談することをおすすめします。

すでに行政代執行が決まってしまった場合、取り消せる？

一度行政代執行が決定されると、その取り消しは基本的に不可能となります。
行政代執行は法的に定められた段階的なプロセスを踏んだ措置であり、所有者の要求によって解除されることはありません。
状況が進行しているため、所有者が自主的に解体や修繕を行ったとしても、決定を覆すことは難しいです。
したがって、迅速かつ効果的な対応が重要であり、行政代執行が決定される前に対応を進めておくことが肝心です。
万が一、行政代執行に至った場合は、その手続きを円滑に進めるために専門家のアドバイスを求め、できる限り、対応を講じることが必要です。
プロセスがスムーズに進行するよう尽力することが、今後の負担軽減につながります。

空き家問題を未然に防ぐにはどうすればいい？

空き家問題を未然に防ぐためには、まずは物件の再利用を検討してみるのが一つの方法です。
定期的な管理とメンテナンスを実施し、賃貸、もしくは自分で使用することを検討しましょう。
特に、老朽化が進む前に定期的な修繕を行うと、将来的な大規模な修理費用を抑えることができます。
自治体が提供する空き家対策のサポートや助成金を利用するのも有効です。
また、地域の不動産会社に相談し、その地域の市場状況に応じて最適な利用方法を見つけることも手段の一つです。
すべての対策は早期行動が鍵となり、これにより空き家を保有するリスクを未然に防ぎ、自己資産の防衛と生活の安定を確保することができます。

まとめ

空き家の保有リスクへの対応は、早めに行動することが何より大切です。
特に、行政からの通告があった際には放置せずに適切な対応を取ることで、自分の財産を守るとともに、地域社会の安全と美観の維持にも貢献できます。
早期に課題に取り組み、自治体や専門家のサポートを積極的に活用しながら、前向きに空き家問題に取り組むことが、最善の解決策です。
空き家を保有することになった場合でも、この記事を参考に、まずは一歩を踏み出してみましょう。