事故物件になったタワマンの価値は？売却方法や賃貸などの活用方法も紹介！

タワーマンションは、その眺望やステータス性から多くの人にとって憧れの住まいです。
しかし、もし所有するタワマンが事故物件になってしまったら、その資産価値はどうなるのでしょうか。

この記事では、心理的瑕疵物件の定義や告知義務、タワマン特有の資産価値への影響、そして具体的な活用方法を解説します。

そもそも事故物件とは？

「事故物件」という言葉は、実は法律で明確に定義されているわけではありません。
不動産取引においては、買主や借主が心理的な抵抗を感じる可能性がある物件を「心理的瑕疵物件」と呼びます。

心理的瑕疵物件の告知義務

不動産の売主や貸主は、買主・借主に対して物件の重要な情報を伝える「告知義務」を負います。
心理的瑕疵もこの告知義務の対象です。

国土交通省のガイドラインでは、自殺や他殺、火災による死亡など、事件性の高い死があった場合は告知が必要とされています。

一方で、老衰や病死といった自然死、または日常生活での不慮の事故（階段からの転落など）は、原則として告知義務の対象外です。
ただし、自然死であっても発見が遅れ、特殊清掃などが必要になった場合は告知義務が発生します。

告知義務の期間は賃貸と売買で異なる

心理的瑕疵の告知義務の期間は、賃貸と売買で異なります。
賃貸契約の場合、告知義務の期間は人の死の発覚から概ね3年間が目安とされています。

しかし、不動産売買においては、告知義務の期間に定めはありません。
たとえ数十年前の出来事であっても、買主の購入判断に影響を与える重要な事実として、告知する義務があります。

事故後に一度誰かが住む「物件ロンダリング」と呼ばれる行為を行っても、告知義務はなくならないため注意が必要です。

事故物件になったタワマンの資産価値

タワマンは「高級」「ステータス」といったブランドイメージが価値を支えているため、事件や事故によるイメージダウンが資産価値に直結しやすいと言えます。
また、物件によっては知名度も高いため、事故の情報がメディアやインターネットを通じて拡散されることもあり、風評被害が広範囲に及ぶ傾向があります。

【死因別】資産価値の下落率の目安は1〜5割

事故物件の資産価値がどの程度下がるかは、死因によって大きく異なります。
事件性が高く、凄惨なものほど下落率は大きくなります。

以下は、事故原因別の家賃下落率の目安をまとめた表です。
なお、実際の値下げ額は事故の具体的な内容や物件の状態によって異なります。

死亡事故の内容	値下げ率（目安）
自然死・病死（特殊清掃なし）	0%～10%
不慮の事故死	20%～50%
自殺	30%～50%
他殺	50%～

特に他殺や社会的に注目を集めた事件があった場合は、下落率が5割を超えることもあります。

立地や知名度も重要｜資産価値を左右するポイント

資産価値の下落率は、死因だけでなく物件の立地や知名度にも大きく左右されます。

例えば、都心の一等地にある需要の高いタワマンであれば、事故物件であっても買い手が見つかりやすく、価格の下落幅が比較的小さく収まることがあります。
逆に、地方や需要の低いエリアのタワマンでは、下落率がさらに大きくなる可能性があります。

また、住民間のコミュニティが活発なタワマンでは、事件の噂が内部で広まりやすく、マンション全体のイメージに影響を及ぼすこともあります。

事故物件になったタワマンの活用方法

所有するタワマンが事故物件になってしまった場合、精神的な負担や経済的な損失を最小限に抑えるために、最適な活用方法を検討する必要があります。
ここでは、代表的な活用方法をご紹介します。

専門の買取業者への「売却」で早期現金化・免責

事故物件になってしまったタワマンの最も現実的な出口戦略は、事故物件を専門に扱う買取業者に売却することです。
一般の不動産市場では敬遠されがちな物件でも、専門業者は独自のノウハウで再活用できるため、適正価格で買い取ってくれます。

専門業者への売却には、早く現金化できる、家具を残して現状のまま売却できる、業者によっては契約不適合責任が免責されるといった大きなメリットがあります。
近隣に知られずに売却手続きを進められるため、精神的な負担も軽減できるでしょう。

家賃を下げて「賃貸」に出し収益を得る

事故物件になってしまったタワマンを売却するのではなく、賃貸として活用し続ける選択肢もあります。
賃貸であれば告知義務も死の発覚から概ね3年間で済むため、その期間を乗り越えれば通常の条件で貸し出せる可能性もあります。

ただし、告知期間中は空室が続くリスクや、事故があった物件を所有し続けることへの精神的な負担も考慮しなければなりません。
また、管理費や修繕積立金、固定資産税などの維持費も継続して発生します。

タワマン特有の問題と法的な注意点

タワーマンションが事故物件となった場合、一般的な住宅とは異なる特有の問題や法的な注意点があります。

管理組合との連携は必須

タワーマンションの運営において、管理組合は中心的な役割を担っています。
事故が発生した場合、特殊清掃やリフォームの実施、他の居住者への説明など、管理組合との密な連携が不可欠です。

特に共用部分に関わる対応については、管理規約に従い、組合の承認を得ながら進める必要があります。
円滑なコミュニケーションを保ち、協力体制を築くことが、問題解決への第一歩となります。

タワマンの共用部分で起きた事案も告知したほうが良い

事故が起きたのが専有部分（個別の部屋）ではなく、エントランスや廊下といった共用部分である場合は注意が必要です。

通常使用しない集合住宅の共用部分での死亡は、原則として告知義務の対象外とされています。
しかし、社会的な影響が大きい事案の場合は、心理的瑕疵に該当すると判断される可能性があります。

トラブルを未然に防ぐためには、買主や借主から質問があった場合はもちろん、自主的に告知しましょう。

告知しなかった場合は契約解除や損害賠償の可能性も

告知義務があるにもかかわらず、その事実を隠して契約を結んだ場合、「契約不適合責任」を問われることになります。

買主や借主から契約の解除を求められたり、高額な損害賠償を請求されたりするリスクがあります。
過去の判例では数千万円の賠償が命じられたケースもあり、告知義務違反の代償は計り知れません。

事故物件になったタワマンに関するよくある質問

ここでは、事故物件になったタワマンに関するよくある質問にお答えします。

住宅ローンが残っているタワマンでも売却できる？

住宅ローンが残っていても売却は可能です。
売却によって得た資金でローンを完済できれば問題ありません。

しかし、売却価格がローン残債を下回る「オーバーローン」の状態になることもあります。
その場合は、差額を自己資金で補填するか、任意売却などを行う必要があります。

まずは査定を受けて、売却可能額とローン残高を正確に把握することが重要です。

特殊清掃や遺品整理の費用は誰が負担する？

特殊清掃や遺品整理にかかる費用は、原則として物件の所有者または相続人が負担します。
これらの費用は高額になるケースも少なくありません。

ただし、事故物件専門の買取業者に売却する場合は、業者が費用を負担するほか、買取価格に含めて調整することがほとんどです。
特殊清掃や遺品整理に困っている方は、事故物件専門の買取業者に相談してみましょう。

大島てるに掲載された情報を削除することは可能？

事故物件公示サイト「大島てる」に掲載された情報の削除は、掲載内容が事実無根のデマであれば、運営に削除を依頼することで削除可能です。

しかし、掲載されている情報が事実である場合、削除依頼しても削除してもらえないケースが多いです。
削除依頼に応じてもらえない場合は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しましょう。

まとめ

タワーマンションが事故物件となってしまった場合、その資産価値は死因や立地によっては5割以上下落する可能性もあります。
特にタワマンはブランドイメージや知名度が価値に大きく影響するため、風評被害には注意が必要です。

売却を検討する際は、一般市場での売却は難しい傾向にあるため、事故物件を専門に扱う買取業者に相談するのが最も現実的な選択肢です。
専門業者であれば、迅速な現金化、契約不適合責任の免責、近隣への配慮など、所有者が抱える多くの問題を一度に解決できます。

困難な状況でも、正しい知識を持って専門家と連携することで、必ず最適な解決策は見つかります。
まずは一人で悩まず、信頼できるプロに相談することから始めましょう。

訳あり不動産相談所では完全無料で相談を受け付けておりますので、お困りの方はぜひご連絡ください。