殺人があった物件の告知義務を解説！スムーズに売却する方法も紹介

殺人があった物件は「心理的瑕疵物件」に該当し、買主や借主へその事実を伝えなければならない告知義務が発生します。
この義務を怠ると、後に大きなトラブルに発展する可能性もあります。

この記事では、殺人があった物件の告知義務の範囲や期間、そしてスムーズに売却するための最適な方法について解説します。

殺人があった物件は売却時に告知義務がある

不動産取引において、買主や借主の判断に大きな影響を与える可能性のある欠点や不具合を「瑕疵」と呼びます。
特に、自殺や殺人事件、火災による死亡などが発生した物件が持つ心理的な抵抗感を「心理的瑕疵」と言い、売主や貸主は買主や借主に対してその事実を告知する義務を負います。

告知義務の範囲と期間

国土交通省のガイドラインでは、告知が必要な基準が示されています。

老衰や病死などの自然死や、日常生活の中での不慮の事故（階段からの転落など）、通常使用しない集合住宅の共用部分での死亡は、原則として告知義務の対象外とされています。

一方で、告知が必要となるのは、自殺、他殺、あるいは火災などの事故による死亡があった場合です。
また、病死や老衰といった自然死であっても、発見が遅れて特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合は、告知義務が発生します。

告知義務の期間は、賃貸借契約と売買契約で大きく異なります。
賃貸の場合、死の発覚から概ね3年間が告知義務期間の目安とされています。

しかし、不動産売買では告知義務の期間は定められていません。
たとえ数十年前の事件であっても、売主は買主に対してその事実を告知する必要があります。

殺人の発生から3年以上経った物件でも告知すべき

前述の通り、不動産売買における告知義務には明確な期間が定められていません。
特に殺人事件のように社会に与える影響が大きく、人々の記憶に残りやすい重大な事案の場合、時間の経過で心理的瑕疵を完全に消し去ることは困難です。

告知義務のある期間は、賃貸借契約では死の発覚から概ね3年間とされていますが、売買契約では3年間以上経過しても告知すべきです。
過去には、50年以上前の殺人事件の告知を怠った売主に対し、契約解除が認められた判例もあります。

集合住宅の共用部分で起きた殺人も告知したほうが良い

マンションやアパートなどの集合住宅では、専有部分だけでなく共用部分で事件が発生するケースもあります。
国土交通省のガイドラインでは、「日常生活において通常使用する必要があり、住み心地の良さに影響
を与えると考えられる共用部分」で発生した人の死についても、告知が必要とされています。

どこまでを告知すべきかの判断は難しいですが、買主が後からその事実を知った場合、トラブルに発展するリスクは常に存在します。

たとえ法的な義務の範囲が曖昧なケースであっても、買主との信頼関係を構築し、将来的な紛争を避けるためには、知り得た情報は自主的に告知することが賢明な判断と言えるでしょう。

告知しなかった場合は契約解除や損害賠償の可能性も

もし告知義務を怠った場合、売主や貸主は法的リスクを負うことになります。
買主や借主は、契約不適合責任に基づき、契約の解除や代金の減額、損害賠償を請求することができます。

損害賠償の範囲は、礼金、保証料、引越し料、弁護士費用に加え、精神的苦痛に対する慰謝料にまで及ぶ可能性があります。
また、仲介した不動産会社も宅地建物取引業法における重要事項説明義務違反などに問われ、行政処分を受けることもあります。

軽い気持ちで事実を隠蔽してしまうと、関係者全員に大きな損害を与えますので、正直に告知するようにしましょう。

殺人があった物件は買取での売却がおすすめ

殺人があった物件は、一般の買い手が見つかりにくく、仲介だと売却活動が長期化しがちです。
また、価格交渉もシビアになり、売主の精神的・経済的負担は大きくなります。

しかし、不動産会社による買取だと、確実に短期間で売却することができます。
ここでは、買取と仲介の特徴をご紹介します。

買取と仲介の特徴を比較

仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。
最適な方法を選択するために、両者の違いを理解しておくことが重要です。

項目	仲介	買取
売却価格	相場に近い価格が期待できる	相場の7〜8割程度が一般的
売却期間	3ヶ月～1年以上かかることも	最短1ヶ月程度
買主	個人の買主	不動産会社
契約不適合責任	売主が負う	免責されることが多い
仲介手数料	必要	不要
売却の確実性	売れない可能性がある	確実に売却できる

殺人物件を確実に売りたい・免責が良い方は買取

上の表からもわかるように、買取には多くのメリットがあります。
特に重要なのが、契約不適合責任が原則として免責される点です。

これは、売却後に物件に関する何らかの問題が発覚しても、売主が責任を問われないということを意味します。
この「売却後の安心」は、何物にも代えがたい大きなメリットと言えるでしょう。

また、不動産会社はプロであるため、心理的瑕疵について十分に理解した上で物件を買い取ります。
そのため、売却活動が長期化する心配もなく、スピーディーに物件を現金化できます。

また、仲介と違って売却の際に広告掲載などを行わないため、周囲に事情を知られることなく、静かに売却手続きを進めたい方にとってもおすすめです。

お困りの方は訳あり不動産相談所へ

殺人があった物件の売却は、法的な知識や専門的なノウハウが不可欠です。
どの不動産会社に相談すれば良いかわからない、あるいは他の会社で断られてしまったという場合は、訳あり物件を専門に扱う業者へ相談することをおすすめします。

訳あり不動産相談所では、事故物件をはじめとした訳あり物件を買い取っております。
相談や査定は完全無料ですので、お気軽にご連絡ください。

まとめ

殺人があった物件を売却する際は、心理的瑕疵の告知義務があることを必ず理解しておきましょう。
この義務を怠ると、契約解除や損害賠償といったトラブルにつながる可能性があります。

一般市場での売却は困難を伴うことが多いため、スピーディーかつ確実に、そして売却後のリスクをなくしたいのであれば、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門家に相談し、精神的な負担から解放され、新たな一歩を踏み出しましょう。

訳あり不動産相談所では完全無料で相談を受け付けておりますので、お困りの方はぜひご連絡ください。