埼玉の事故物件はいくらで売れる？告知義務やおすすめの売却方法も解説

「所有している物件が事故物件になってしまった」といったお悩みをお持ちではないでしょうか。
事故物件は一般的な不動産とは異なり、売却価格や売却方法について専門的な知識が必要です。

この記事では、埼玉県で事故物件を所有してお困りの方へ向けて、心理的瑕疵物件の定義から、売却時に最も重要な告知義務、売却価格、そして最適な売却方法まで解説します。

そもそも事故物件とは？

事故物件という言葉を耳にすることはあっても、その正確な定義を理解している方は少ないかもしれません。
不動産取引において、事故物件は「心理的瑕疵物件」と呼ばれます。
まずは、その定義と具体的な種類について理解を深めましょう。

心理的瑕疵物件の定義

心理的瑕疵物件とは、物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去にその場所で起きた出来事が原因で、買主や借主が心理的な抵抗や嫌悪感を抱く可能性のある物件を指します。
具体的には、室内での殺人、自殺、火災による人の死が発生した物件が該当します。

また、自然死や不慮の事故死であっても、遺体の発見が大幅に遅れ、特殊清掃などが必要になった場合も心理的瑕疵物件として扱われます。
詳しくは、国土交通省が策定したガイドラインをご確認ください。

心理的瑕疵物件の告知義務

心理的瑕疵物件を取引する上で、最も重要なのが告知義務です。
これは、物件に心理的瑕疵がある事実を、売主が買主や借主へ事前に伝えなければならないという法的な義務です。
この義務を怠ると、契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約解除といった深刻なトラブルに発展する可能性があります。

告知義務の期間は、賃貸と売買で大きく異なります。
賃貸物件の場合、ガイドラインでは死が発覚してからおおむね3年間が告知義務の目安とされています。

しかし、売買契約では、告知義務の期間は定められていません。
たとえ事件から数十年が経過していても、告知義務は継続します。
なお、建物を解体し更地にしても、告知義務が残る点は特に注意が必要です。

事故物件の価値の下落率

事故物件の価値の下落率は、発生した事故の内容によって大きく異なります。
心理的な抵抗感が強い事案ほど、下落率は高くなる傾向にあります。

以下は、事故原因別の家賃下落率の目安をまとめた表です。
なお、実際の値下げ額は事故の具体的な内容や物件の状態によって異なります。

死亡事故の内容	値下げ率（目安）
自然死・病死（特殊清掃なし）	0%～10%
不慮の事故死	20%～50%
自殺	30%～50%
他殺	50%～

他殺や自殺といった事件性の高い事案は、心理的瑕疵が大きいと判断され、家賃を大幅に下げなければ買い手や入居者を見つけることは困難です。
一方で、特殊清掃が不要な自然死であれば、下落率は比較的小さく済みます。

事故物件は買取での売却がおすすめ

事故物件を売却しようと考えたとき、主に「仲介」と「買取」の2つの選択肢があります。
しかし、事故物件の特殊性を考慮すると、不動産会社による「買取」が最も現実的でメリットの大きい選択肢と言えます。

買取と仲介の違いを解説

物件の売却方法のうち、「仲介」は不動産会社が買主を探す方法です。
市場価格に近い値段で売れる可能性がありますが、時間がかかる上に売れないリスクもあります。

一方、「買取」は不動産会社が直接物件を買い取るため、迅速かつ確実に売却できます。

項目	仲介	買取
売却価格	相場に近い価格が期待できる	相場の7〜8割程度が一般的
売却期間	3ヶ月～1年以上かかることも	最短1ヶ月程度
買主	個人の買主	不動産会社
契約不適合責任	売主が負う	免責されることが多い
仲介手数料	必要	不要
売却の確実性	売れない可能性がある	確実に売却できる

事故物件を確実に売りたい・免責が良い方は買取

事故物件は仲介で売却しようとしても、心理的瑕疵が原因で一般の買い手は敬遠しがちです。
売却活動が長期化し、その間の維持費や精神的な負担は計り知れません。
また、売却後に隠れた瑕疵が見つかった場合に負う「契約不適合責任」のリスクもあります。

一方、不動産会社による買取であれば、事故物件の価値を正しく評価し、スピーディーに現金化してくれます。
さらに、最大のメリットは、多くの不動産会社では契約不適合責任は免責にしていることです。
売却後は物件に関する一切の責任から解放されるため、安心して次のステップに進むことができます。迅速・確実・安心の3点を重視するなら、買取がおすすめです。

お困りの方は訳あり不動産相談所へ

事故物件の売却に困っている方は、訳あり不動産相談所にお任せください。

事故物件をはじめとした訳あり物件を買い取っております。
相談や査定は完全無料ですので、お気軽にご連絡ください。

事故物件に関するよくある質問

ここでは、事故物件に関する疑問についてお答えします。

お祓いは必要？費用は誰が負担する？

お祓いは法的な義務ではありません。
しかし、次の入居者や買主の心理的な安心感を促す効果が期待できるため、実施されるケースは多くあります。

ただし、お祓いをしても告知義務はなくならないという点は必ず覚えておいてください。
お祓いはあくまで心理的なケアであり、法的な義務を免除するものではありません。

隣の部屋が事故物件の場合も告知する必要がある？

原則として、隣接する住戸や日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分で発生した事案については、告知義務の対象外とされています。

アパートやマンションの隣の部屋で事件があったとしても、それが自身の住戸の取引判断に重大な影響を与えると客観的に判断されない限り、告知されないのが一般的です。

まとめ

本記事では、事故物件の告知義務や価値の下落率、そして最適な売却方法について解説しました。
事故物件は心理的瑕疵という見えない価値の下落要因を抱えており、事故の内容によっては相場より50%以上も価値が下落することがあります。

売却を検討する際は、売却期間が長く契約不適合責任も残る仲介よりも、迅速かつ確実に、そして責任を免責されて売却できる「買取」がおすすめです。

訳あり不動産相談所では完全無料で相談を受け付けておりますので、お困りの方はぜひご連絡ください。