共有持分の売却相場はどれくらい？ 査定のポイントや買取事例を紹介！

共有持分の売却を検討している人の多くは「共有持分の売却相場はどれくらいだろう？」と気になっている方も多いと思います。
一般的に売却額は市場価格×持分割合よりも低くなることが多いです。
そのため、査定のポイントや低くなる理由などを理解しておく必要があります。
この記事では、共有持分の売却相場や査定のポイント・売却方法などを詳しく解説します。
あわせて、少しでも高く売るためのコツも紹介するので参考にしてください。

共有持分とは？

共有持分とは、複数の所有者で共有する不動産の共有者それぞれの所有権の割合です。
まずは、そもそも共有持分がどのようなものなのかを確認していきましょう。

「共有持分権」とはどのような権利？

不動産は所有者が必ず1人とは限りません。
夫婦で購入した・多数いる相続人で公平に分けたなどで所有者が2人以上いる物件も多いのです。
このように複数人の所有者で所有されている状態を「共有」と呼びます。
そして、その共有者が持つ権利を「共有持分権」、共有持分権の割合が「共有持分」です。
たとえば、4,000万円の不動産をAとBで2人2,000万円ずつ支払って共有しているといます。
この場合、不動産の名義人はAとBの2人となり、共有持分はそれぞれ2分の1ずつです。
なお、共有者の関係性は夫婦や親族などに限らず、他人同士であっても成立します。
ただし、持分が2分の1ずつだから不動産の半分が物理的に自分のものというわけではありません。
不動産自体はAもBも全体を使用できます。
権利の2分の1を有していると考えるとよいでしょう。
共有持分権では、以下のような権利を有しています。

権利の種類	詳細
使用	持分に応じで使用する権利
変更（処分）行為	売却や贈与・抵当権の設定・増改築など
管理行為	短期の賃貸借契約など
保存行為	修理や明け渡しなど

保存行為については単独でできますが、管理行為は共有者過半数の同意・変更行為は共有者全員の同意が必要です。
仮に、不動産を売却しようと考えると変更行為になるので、共有者全員の合意がなければ不動産全体の売却はできないのです。
共有持分権では不動産を単独で自由にできるのではなく、共有者がお互いの権利を制限し合っている点は覚えておきましょう。

共有不動産における権利割合の仕組み

共有持分の割合の決まり方は以下のとおりです。

たとえば、AとBの2人で5,000万円の不動産をAが3,000万円、Bが2,000万円出して購入した場合、Aの共有持分は5分の3、Bが5分の2となります。
一方、不動産を相続する場合では、相続で決まった割合で共有持分が決まります。
遺言のある相続は、遺言に従っての相続です。
遺言書で持分まで明確に指定されていれば問題ありませんが、複数で不動産を共有する場合で持分が明記されていない場合は法定相続分で相続することになります。
遺言書のない相続の場合は、法定相続分で分けるか遺産分割協議で相続人が話し合って共有持分が決まります。
相続で共有する場合、持分はトラブルになりやすい問題です。
遺言書や生前贈与などを活用し、トラブルを避けられるようにしておくとよいでしょう。

共有持分の売却相場とは？査定や価格のポイント

共有状態の不動産は共有者全員の合意がなければ不動産全体の売却はできません。
しかし、自分の持分のみであれば単独で売却が可能です。
ただし、共有持分の売却は価格が低くなりがちなので注意しましょう。

共有持分の売却相場が低くなる理由とは？

共有持分の売却だから「市場価格×持分割合」で売れるわけではなく、それよりも下がるのが一般的です。
たとえば、5,000万円で市場で売れる不動産の5分の3の持分を持っている場合、持分の価格は「5,000万円×3/5＝3,000万円」ですが、売却相場はそれよりも低くなります。
どれくらい低くなるかは物件の状況や権利関係にもよりますが、持分の価格の30～60％程が目安です。
共有持分の価格が低くなる大きな理由に、買い手のリスクが大きいことが挙げられます。
共有持分を購入しても、買い手は不動産を単独で自由に活用できません。
前述の通り売却や建て替え・賃貸借契約などでは共有者全員または過半数以上の同意が必要です。
仮に、古くなったから大規模なリフォームをしたいとなっても全員の合意が必要となり、誰か1人にでも反対されると実施できません。
また、共有持分を購入しても、すでにいる共有者と意見が合わずにトラブルになる恐れもあります。
このように買い手の活用の幅が狭まりトラブルの恐れもあるため、共有持分は需要が低く価格も下がってしまうのです。
ただし、共有持分は売却先によっても価格が変わってきます。
共有持分の売却先として検討できるのが「他の共有者」と「第三者」です。

他の共有者に売却するケース

他の共有者に売却するケースであれば、「市場価格×持分割合」で売却できる可能性があります。
第三者にとっては使い勝手の悪い共有持分ですが、共有者であれば購入により自分の持分割合の拡大につながります。
とくに、2人で共有しているケースであれば、相手は不動産全体を単独名義にできるのでメリットも大きいでしょう。
ただし、共有者にいくらで売れるかは共有者との関係性も大きく影響する点に注意が必要です。
関係性が良好であれば交渉で高く売れる可能性がある反面、関係性が悪ければ交渉が難航する恐れがあります。

第三者に売却するケース

第三者に売却する場合、仲介などで個人に売却するケースと買取業者に買取してもらうケースがあります。
個人に売却する場合は、持分価格よりもかなり安値になるのが一般的です。
そもそも、共有持分を購入したいという個人を見つけるのも難しいです。
一方、買取業者であれば持分価格×30～60％で売却できる可能性があります。
ただし、持分の買取は持分割合以外も価格に影響するため、影響するポイントを押さえておくことが大切です。

共有持分の買取価格に影響する要因

共有持分の買取価格に影響する要因としては、以下の3つが挙げられます。

物件所在地や交通アクセス

物件の立地条件は買取時に重視されるポイントです。
一般的には、交通アクセスがよく、生活利便性の良い立地ほど評価は高くなります。
また、災害リスクの低さや学区の良さなども評価アップにつながりやすいのでアピールするとよいでしょう。

共有者の数や持分割合

基本的には、共有者の数が少ない・持分割合が大きいほど評価が高くなります。
共有者の人数で均等に持分が割り振られているとは限りませんが、それでも共有者2人と5人では一人当たりの持分の割合は大きく変わってくるでしょう。
また、共有者の数が少ないほど合意形成や各種手続きの手間も少なくなるものです。
自分の持分が少なく共有者が多いケースでは、他の共有者と一緒に買取を検討すると持分が増え評価アップにつながる可能性があります。

住宅ローン残債や抵当権の設定状況

住宅ローン残債のある共有持分を売却するには、売却金＋自己資金で住宅ローンを完済するか任意売却するかになります。
売却金と自己資金で住宅ローンを完済できるなら問題なく売却できますが、それでは完済できないケースでは売却できません。
この場合は任意売却を選ぶことになります。
しかし、任意売却は金融機関と交渉して抵当権を解除してもらう必要があるため、売却の手続きが複雑になりがちです。
任意売却が必要なケースではマイナス評価となりやすいので注意しましょう。

共有持分の売却方法を比較！

共有持分は第三者の個人には売却しにくいため、一般的には以下の4つのいずれかを検討することになります。
それぞれの特徴を踏まえて売却先を判断するとよいでしょう。

自分の持分を買取業者に売却

持分のみであれば他の共有者の合意なく単独で売却できます。
また、専門の買取業者であれば買い手の付きにくい共有持分でも買い取ってくれるのでスムーズな売却が期待できるでしょう。
共有者に売却するよりも価格は下がる傾向がありますが、仲介と違って買い手を見つける必要がなく早期で現金化できる点も魅力です。

他の共有者に売却

持分を他の共有者に売却するという方法もあります。
ただし、共有者との関係性に価格や売却が左右される点には注意しましょう。
また、共有者が複数人いる場合は、誰に売却するかでトラブルになりやすい点にも気を付けなければなりません。
たとえば、3人で均等な割合で共有している不動産の持分をそのうち1人に売却すると、売却後の持分は購入者が3分の2となり過半数を超えるため権力が強くなります。
そのことで売却を打診しなかった共有者とのトラブルになる恐れがあるのです。
他の共有者に売却する場合は、共有持分の変動がある点も考慮し基本的には全員で話し合うことをおすすめします。

土地を分筆して売却

共有状態の不動産が土地であれば、持分の土地を分筆し単独名義で売却することが可能です。
単独名義の土地であれば通常の土地同様に売却できるため、第三者への売却や高値での売却も期待できるでしょう。
しかし、分筆することで狭い土地になる場合は売却が難しくなる恐れがあります。
また、共有者とトラブルになりやすい点にも注意が必要です。
南向きや道路に面する土地を分筆できれば売却しやすいでしょうが、他の共有者が分筆に反対する可能性があります。
分筆しても使い勝手が悪い土地になると価格も下がってしまう点にも注意しましょう。

共有不動産全体を売却

共有者全員の合意があれば不動産全体を売却することが可能です。
この方法であれば通常の不動産売却と変わりないため、不動産の状態によっては高値での売却も期待できるでしょう。
他の共有者も手放したい・使い勝手が悪いと感じているなら、売却を前向きに検討してくれる可能性があります。
ただし、誰か1人でも反対する人がいれば売却はできないので、実現のハードルはかなり高いです。

共有持分を少しでも高く売却するためのコツ

低くなりやすい共有持分の買取価格ですが、以下のようなコツを押さえるだけでも価格が高くなる可能性があります。

複数の買取業者に査定を依頼する

買取業者によっても査定額が大きく異なります。
仲介での売却は査定額＝売却額とならないケースも多いですが、買取の場合は基本的に査定額＝売却額です。
そのため、少しでも高値をつける買取業者を探すことが重要になってきます。
査定の段階ではできるだけ多くの買取業者に査定を依頼し、価格を比較するようにしましょう。
ただし、価格だけで業者を選ぶと、余計な費用を請求された・契約後に不具合を指摘され値下げされたなどトラブルにもなりかねません。
査定時には、業者の実績や評判なども踏まえて信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

共有持分の買取実績がある買取業者に依頼する

共有持分は、他の共有者との関係性や持分割合なども影響するため売却が複雑になりがちです。
共有持分の買取に慣れていない業者では、対応してくれない場合や対応してもより安値での買取となってしまう恐れがあるでしょう。
また、共有持分のみの買取では他の共有者とトラブルになるケースもあるので、慎重な対応が必要です。
共有持分の買取実績が豊富な業者であれば、持分や関係者などの状況に応じて適切な買取を行ってくれます。
他の共有者が納得できるようにサポートもしてくれるので、トラブルを避けやすくなるのもメリットといえるでしょう。

共有持分の売却事例を紹介！リアルな買取事例から学ぶ

ここでは共有持分の売却事例を紹介します。
1つ目は、離婚にともない持分を買取したケースです。

離婚後、ご主人様は家をでて奥様のみ家に住んでいる状態でした。
売却を奥様と話し合っているものの奥様がなかなか合意しないことから、ご主人様の持分のみ買取を実施。
ご主人様はまとまったお金を得られただけでなく、固定資産税などの負担や元奥様との関係性からも解放され再スタートを切りやすくなりました。

次は、相続による共有者が膨れ上がっている状態での買取ケースです。

被相続人（亡くなった方）の相続人が多い場合、不動産を共有すると共有者も多くなります。
さらに時間が経てば、次の相続も発生し共有者がより細分化されてしまうのです。
このケースでも、相続が数代に渡って行われ、共有者が10人に上っていました。
また、共有者の中には連絡が取れない人もおり不動産全体での売却も難しい状態となっていました。
そのため、持分のみの売却を希望し100万円での買取につながったのです。

共有持分を売却するまでの流れ

共有持分のみを売却する場合は、手続きが複雑になりがちなため全体の流れを押さえておくことも大切です。
ここでは、共有持分を買取で売却する流れを押さえていきましょう。
大まかな全体の流れは以下のとおりです。

査定依頼

前述したように買取では査定額が売却額となるため、査定段階ではできるだけ複数の業者に依頼し比較検討する必要があります。
比較する際は、査定額だけでなく以下のようなポイントもチェックすることが大切です。

査定額の根拠や費用などもしっかり確認し、信頼できる業者を選ぶようにしましょう。

売買契約と所有権移転登記

査定で契約する業者を選んだら条件を交渉し、合意後に売買契約を締結します。
売買契約時には、以下のような点はしっかり確認し納得したうえで契約することが重要です。

また、売買契約時には以下のような書類が必要です。

必要書類はケースによって異なるので、事前に業者に確認し漏れなく用意しておきましょう。
売買契約後、契約で決められた期日に合わせて決済・引き渡しとなります。
決済で業者から代金を受け取ったら、所有権移転登記を行って買取が完了です。
所有権移転登記は買取業者の手配する司法書士が行ってくれるのが一般的ですが、事前に必要書類と合わせて確認しておくとよいでしょう。

確定申告の準備

売却で利益が出た場合、利益には所得税・住民税が課せられます。
税金が発生する場合は確定申告して納税が必要です。
売却した年の翌年2月16日から3月15日（曜日によって前後あり）の期間に確定申告できるように準備を進めましょう。
確定申告の手続きや税金の計算に不安がある場合は、税理士に相談することをおすすめします。
税理士などの専門家と連携している買取業者であれば相談に乗ってくれるので、確認してみるとよいでしょう。

まとめ：共有持分の売却は訳あり不動産相談所へ！

共有持分は第三者の個人への売却は難しいため、他の共有者か買取業者への売却が選択肢となります。
共有者への売却であれば交渉による持分価格での売却も期待できますが、共有者との関係性が重要になりトラブルも起きやすいので注意しましょう。
買取業者であれば、価格は下がってもすぐに現金化でき他の共有者とのトラブルも避けやすくなります。
ただし、買取価格は業者によっても異なります。
まずは買取相場を調べたうえで、持分買取実績の豊富な買取業者に査定を依頼してみましょう。