不動産の買取を拒否される理由とは？｜断られた空き家を売る・あげる方法を解説

空き家を売りたくて買取業者に相談したのに、「買い取れません」と断られてしまった方もいらっしゃるでしょう。

不動産の買取が拒否される理由の多くは、買取業者が「買い取った後に再販できない」と判断するためです。

ただし、1社に断られたからといって、売却が不可能であるというわけではありません。

本記事では、不動産の買取を拒否される主な理由と、断られた空き家を売る・あげるための対処法、放置した場合のリスクをわかりやすく解説します。

不動産の買取と仲介との違い・買取の可否が決まる基準

不動産の買取とは、不動産会社が売主から物件を直接買い取る方法です。

買主を探す仲介と比べて早く現金化できる一方、業者の判断次第で買取を断られることもあります。

不動産買取は業者が物件を直接買い取る売却方法

不動産の売却方法には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2種類があります。

仲介は、不動産会社に一般の買主を探してもらう方式で、買取は不動産会社自身が買主になる方式です。

比較項目	買取	仲介
買主	不動産会社	一般の個人・法人
売却までの期間	数日〜1か月程度	3か月〜半年以上かかることも
売却価格の目安	市場価格の5〜8割程度	市場価格にほぼ近い
仲介手数料	原則不要	必要
契約不適合責任	免責になるケースが多い	売主が負うのが一般的
訳あり物件の売りやすさ	業者によっては対応可能	買い手が見つかりにくい

買取は、不動産の買取価格が仲介より低くなりやすいものの、売却後に欠陥が見つかっても責任を問われにくい点が大きなメリットです。

古い空き家や相続した実家など、売却が難しい状態や早く手放したい物件の売却に向いています。

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）
売却した不動産が、種類・品質・数量などの面で契約の内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
雨漏りやシロアリ被害などが引き渡し後に見つかると、修補や代金の減額、損害賠償などを求められる可能性があります。

買取業者は需要や「買い取った後に再販できるか」で判断する

買取業者は、買い取った物件をリフォームや建て替えをしたうえで再販売し、利益を得ています。

そのため、買取の可否は「再販して利益が出るかどうか」で判断されます。

リフォーム費用や解体費用が高くつく物件、買い手が見つかりそうにない物件、権利関係のトラブルを抱えた物件は、利益が見込めないとして買取が拒否されやすいのです。

不動産の買取を拒否される主な理由

買取を拒否される理由は、法律上の制限、建物の状態、権利関係、立地などさまざまです。

多くの場合、複数の理由が重なって「再販が難しい」と判断されています。

自分の物件がどの理由に当てはまるのかを把握しておくと、次にとるべき対策が見えてきます。

再建築不可物件や接道義務を満たしていない

建築基準法では、建物を建てる敷地は原則として幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。

接道義務を満たしていない土地は、今ある建物を取り壊すと新しい建物を建てられない「再建築不可物件」になります。

建て替えができない物件は、一般の買主が住宅ローンを利用しにくく、再販の難易度が高いため、多くの買取業者で敬遠されます。

接道義務（せつどうぎむ）
建築基準法第43条に定められたルールで、建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないというものです。
火災時の避難経路や緊急車両の進入路を確保する目的があります。

建物の老朽化が激しく解体・修繕費が高額になる

長年放置された空き家は、雨漏りや柱の腐食、シロアリ被害などで傷みが進んでいることが少なくありません。

修繕や解体にかかる費用が、再販で得られる利益を上回ると判断されると、買取を断られます。

特に、アスベストを含む建材が使われている建物や、重機が入れない狭い土地に建つ建物は、解体費用がかさむため買取のハードルが上がります。

共有名義や相続登記の未了など権利関係が複雑になっている

不動産が複数人の共有名義になっている場合、物件全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。

共有者の1人でも反対したり連絡がとれなかったりすると、売買契約が結びにくくなるため、買取業者にとっても扱いにくいのです。

また亡くなった親の名義のまま相続登記をしていない物件は、登記上の所有者と売主が一致しないため、登記が必要です。

なお、2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。

占有者や大量の残置物がある

親族や元入居者が住み着いている物件は、買取後に明け渡しの交渉や法的手続きが必要になるため、多くの買取業者が敬遠します。

家具や家電、ゴミなどの残置物が大量に残っている物件も、処分費用がかかるため買取を断られる原因になります。

占有者がいる物件の扱いについては、競売物件の占有者は追い出せる？｜引渡命令の手順と所有者が競売前にできることも参考にしてください。

事故物件など心理的瑕疵がある

物件内で自殺や事件、孤独死による特殊清掃などがあった場合、買主に告知しなければならない「心理的瑕疵」がある物件として扱われます。

心理的瑕疵のある物件は買い手が限られ、再販価格も下がりやすいため、一般的な買取業者では断られるケースがあります。

心理的瑕疵（しんりてきかし）
建物の構造や設備に問題はなくても、過去の出来事によって買主や借主が心理的な抵抗を感じる欠陥のことです。
自殺や殺人事件、発見が遅れた孤独死などが代表例で、売却時には告知義務が生じます。

需要の少ないエリアにある

人口が減少している地方や、駅から遠く生活に不便な場所にある物件は、需要が低いため再販しても買い手が見つかりにくいと判断されることがあります。

買取業者の多くは、自社が営業しているエリアや再販のノウハウがある地域に限って買取を行っています。

対応エリア外の物件は、物件の状態に関係なく買取を断られることがあります。

境界が未確定・土壌汚染などのリスクがある

隣地との境界が確定していない土地は、売却後に隣人とのトラブルに発展するおそれがあるため、買取を拒否される原因になります。

工場やガソリンスタンドの跡地など、土壌汚染の可能性がある土地も、調査や浄化に多額の費用がかかるため敬遠されやすいでしょう。

不動産の買取を拒否されたときの対処法

1社に買取を拒否されても、空き家を売る方法がなくなったわけではありません。

相談先を変える、物件の問題を解消する、売る相手を変えるなど、打てる手はいくつもあります。

ここでは、買取を断られた空き家を売るための5つの対処法を解説します。

訳あり物件専門の買取業者に相談する

最も有効なのが、再建築不可物件や共有名義、事故物件などの訳あり物件を専門に扱う買取業者への相談です。

訳あり物件専門の業者は、隣地との交渉や権利関係の整理、賃貸や民泊としての活用など、一般の業者にはない再生・活用のノウハウを持っています。

そのため、他社で「再販できない」と判断された物件でも、買取の相談に応じてくれる可能性が高いのです。

複数の買取業者に査定を依頼する

買取の基準や得意な物件の種類、対応エリアは業者ごとに大きく異なります。

1社に断られただけで諦めず、複数の業者に査定を依頼しましょう。

査定を依頼する際は、再建築不可や雨漏りなど物件の問題点を最初から正直に伝えることが大切です。

問題を隠して査定を受けても、調査の段階で発覚して契約が白紙になったり、後からトラブルになったりするおそれがあります。

相続登記や境界確定など権利関係を整理する

相続登記が済んでいない、境界が確定していないなど、手続きで解消できる問題が理由で断られた場合は、問題を解消してから再度相談する方法があります。

相続登記は司法書士、境界の確定は土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。

ただし費用と時間がかかるため、手続きを含めて対応してくれる、仕業と連携している買取業者に、現状のままで相談するほうが早く手放せるケースもあります。

隣地の所有者に買取を打診する

隣地の所有者にとって、敷地を広げられる、接道条件がよくなるといったメリットがあるため、一般の買主より高く評価してもらえる場合があります。

特に再建築不可物件は、隣地と一体にすると建て替えが可能になるケースもあるため、打診してみる価値はあるでしょう。

個人間で売買する場合は、トラブルを防ぐため、契約書の作成などを不動産会社や司法書士に依頼することをおすすめします。

空き家バンクに登録する

空き家バンクとは、自治体が空き家の売却・賃貸希望者と利用希望者をマッチングする制度です。

移住希望者や田舎暮らしを考えている人の目に留まりやすく、地方の物件でも買い手が見つかる可能性があります。

一方で、成約までに時間がかかることが多く、自治体によっては登録できる物件の条件が決められている点に注意が必要です。

売れない空き家を「あげたい」ときの選択肢と注意点

売却が難しいなら、無料でもいいから誰かにあげたいと考える方もいるでしょう。

ただし、不動産は無償であっても簡単に引き取ってもらえるものではなく、税金や制度上の制約もあります。

空き家をあげる主な方法と、それぞれの注意点を確認しておきましょう。

自治体への寄付は受け付けてもらえないケースが多い

空き家を自治体に寄付したいと考える方は多いものの、実際に受け入れてもらえるケースはごくわずかです。

自治体が不動産を受け取ると、固定資産税の収入がなくなるうえ、管理費用を負担しなければなりません。

そのため、公共施設の用地など明確な活用目的がない限り、寄付は断られるのが一般的です。

個人・法人への無償譲渡は発生する税金に注意する

近所の人や知人、空き家バンクや地元の掲示板などで知り合った相手に、空き家を無償で譲る方法もあります。

ただし、個人に無償で譲った場合、受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。

とくに法人に無償で譲った場合は、譲った側が時価で売却したとみなされ、所得税が課されるケースもあります。

思わぬ税負担が生じないよう、無償譲渡を検討する際は事前に税理士へ相談しておくと安心です。

相続土地国庫帰属制度は建物がある土地には使えない

2023年4月から、相続した土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。

ただし、対象は土地のみで、建物が建っている土地は申請できません。

空き家を手放すには建物を解体して更地にする必要があるうえ、審査手数料（土地1筆あたり14,000円）と、原則20万円の負担金がかかります。

境界が明らかでない土地や、担保権が設定された土地、他人に使用されている土地なども対象外となるため、利用できるケースは限られます。

相続土地国庫帰属制度（そうぞくとちこっこきぞくせいど）
相続や遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たせば国に引き渡せる制度です。
法務局での審査を経て承認され、負担金を納付すると土地の所有権が国に移ります。

買取を拒否された空き家を放置するリスク

売れない、あげられないからといって空き家を放置すると、金銭面・法律面でさまざまなリスクを抱える可能性があります。

建物は時間が経つほど傷みが進み、売却の条件もさらに悪くなります。

管理不全空家・特定空家に指定されると固定資産税が上がる

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」により、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。

しかし、管理が不十分な空き家として自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、勧告を受けると特例の対象から外れます。

特例が外れると、土地の固定資産税が大幅に増える可能性があります。

特定空家は、勧告を受けた後に命令に従わない場合に過料が科されたり、行政代執行で解体され費用を請求されたりすることもあります。

管理不全空家（かんりふぜんあきや）
2023年12月施行の改正空家等対策特別措置法で新設された区分で、放置すると特定空家になるおそれのある空き家のことです。
自治体から指導を受けても改善せず勧告に至ると、住宅用地の特例が適用されなくなります。

倒壊や不法侵入で損害賠償を請求されるおそれがある

老朽化した空き家は、台風や地震で屋根や外壁が崩れ、通行人や隣家に被害を与えるおそれがあります。

建物の管理が原因で他人に損害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負う可能性があります。

また、人の出入りがない空き家は、不法侵入や放火、不法投棄の標的にもなりやすく、近隣住民とのトラブルの原因になります。

他社で買取を拒否された不動産は「訳あり不動産相談所」へ

他社で買取を断られた空き家や不動産の売却でお悩みなら、「訳あり不動産相談所」に相談してみてください。

訳あり不動産相談所は、再建築不可物件や共有名義の不動産、事故物件など、一般の不動産会社では扱いにくい物件の買取に特化した不動産会社です。

訳あり物件の買取実績が豊富で、隣地との交渉や賃貸・民泊としての活用など、物件ごとに再生の道を探るノウハウを持っています。

老朽化した建物や残置物がある物件も、現状のまま買取の相談が可能な場合があるため、解体や片付けを事前に行う必要はありません。

相続登記が済んでいない物件や共有名義の物件も、仕業と連携して権利関係の整理から一括でサポートしてもらえます。

「他社に断られた」という物件こそ、訳あり不動産相談所の得意分野です。LINEや電話での無料査定にも対応しているので、まずは気軽に問い合わせてみてください。

まとめ：買取を拒否されても諦めない！訳あり物件に強い業者なら手放せる可能性がある

不動産の買取を拒否される主な理由は、再建築不可や老朽化、権利関係の複雑さ、心理的瑕疵、需要の少なさなど、買取業者が「再販できない」と判断することがほとんどです。

1社に断られても、訳あり物件専門の買取業者への相談や、複数社への査定、隣地所有者への打診など、空き家を売る方法は残されています。

一方で、自治体への寄付や相続土地国庫帰属制度など「あげる」方法は条件が厳しく、利用できるケースは限られます。

空き家を放置すると、固定資産税の増額や損害賠償のリスクが高まるため、早めに動き出しましょう。

「訳あり不動産相談所」なら、他社で買取を拒否された物件も現状のまま買取相談が可能なので、ぜひ一度相談してみてください。