再建築不可物件の買取相場は？｜業者に売るメリット・流れと高く売るコツを解説

相続した実家が再建築不可物件で、なかなか手放せずに困っている方もいらっしゃるでしょう。

再建築不可物件は一般の買主には売れにくいものの、買取業者に依頼すれば現状のままでも売却できる可能性があります。

ただし、買取価格は業者によって大きく異なり、再建築不可物件を扱っていない業者には断られることもあります。

本記事では、再建築不可物件の買取相場や買取業者に売るメリット・デメリット、売却の流れ、少しでも高く売るコツをわかりやすく解説します。

再建築不可物件とは？買取を検討すべき理由

再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、新しく建物を建てられない土地に建つ物件のことです。

建て替えができないため一般の買主から敬遠されやすく、仲介で売り出しても長期間売れ残るケースが目立ちます。

まずは再建築不可になる理由と、買取が選択肢になる背景を確認しましょう。

接道義務を満たさない土地に建つ物件が再建築不可になる

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないと定められています。

しかし接道義務が定められる前に建てられた古い住宅の中には、時代とともにルールが変わり、意図せず接道義務を満たしていない物件に当てはまってしまう場合もあります。

再建築不可になる代表的なケースは、次のとおりです。

• 道路に接していない：周囲を他人の土地に囲まれ、道路に出られない土地
• 道路に接する間口が2m未満：旗竿地の通路部分が狭いケースなど
• 前面の道が建築基準法上の道路ではない：私道や農道、幅の狭い通路にしか接していない土地

接道義務（せつどうぎむ）
建築基準法第43条に定められたルールで、建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないというものです。
火災時の避難経路や消防車・救急車の進入路を確保する目的があります。

仲介では買い手が見つかりにくい

再建築不可物件は、建て替えができないだけでなく、金融機関の担保評価が低いため住宅ローンの審査に通りにくいというデメリットがあります。

購入できるのが現金で買える人に限られるため、仲介で一般の買主を探しても、なかなか成約に至りません。

また、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅などで大規模なリフォームを行う際にも建築確認が必要になりました。

再建築不可物件では、大がかりなリフォームのハードルも上がっているため、買主にとっての使い道がさらに限られてしまいます。

こうした事情から、再建築不可物件は活用のノウハウを持つ買取業者に直接売却する方法が、最も現実的な選択肢といえるでしょう。

再建築不可物件の買取相場と価格が決まるポイント

再建築不可物件の買取価格は、通常の物件と比べて大幅に低くなるのが一般的です。

ただし、立地や接道の状況、建物の状態によって評価は大きく変わり、業者ごとの査定額にも差が出ます。

相場の目安と、価格を左右するポイントを押さえておきましょう。

買取相場は周辺相場の3〜5割程度が目安

再建築不可物件の売却価格は、仲介で売れた場合でも、周辺にある同じ条件の物件の5〜7割程度になるといわれています。

買取の場合は、業者がリフォーム費用や再販までのリスクを価格に織り込むため、周辺相場の3〜5割程度が一つの目安です。

あくまで目安であり、隣地との関係や活用方法によっては、相場より高い価格がつくケースもあります。

買取価格を左右する主なポイント

再建築不可物件の買取価格は、主に次のようなポイントで決まります。

評価のポイント	価格が上がりやすいケース	価格が下がりやすいケース
立地	駅から近い、都市部で賃貸需要がある	人口が少ない、生活が不便
接道の状況	間口がわずかに足りないだけ	道路にまったく接していない
建物の状態	修繕すれば住める・貸せる	雨漏りや傾きなど老朽化が激しい
隣地の状況	隣地の一部取得や一体利用の可能性がある	隣地所有者との関係が悪い
権利関係	単独名義で相続登記済み	共有名義、相続登記が未了

特に重要なのが、隣地との交渉によって再建築可能にできる余地があるかどうかです。

隣地の一部を取得して接道義務を満たせる見込みがあれば、買取業者は再販価格を高く見込めるため、査定額も上がりやすくなります。

再建築不可物件を買取業者に売るメリット・デメリット

再建築不可物件は、専門の買取業者に買い取ってもらうことで、仲介では難しい早期の売却が期待できます。

一方で、価格面では仲介に劣る点もあるため、メリットとデメリットの両方を理解したうえで判断しましょう。

メリット：早期に現状のまま売却ができる可能性が高い

再建築不可物件を買取業者に売る主なメリットは、次の4つです。

• 早期に現金化できる：買主を探す必要がなく、条件がまとまれば数週間〜1か月程度で売却できます。
• 現状のまま売却できる：リフォームや解体、家の中の片付けをせずに売却できるケースが多く、事前の出費を抑えられます。
• 契約不適合責任が免責になりやすい：売却後に雨漏りやシロアリ被害などが見つかっても、修繕費や損害賠償を請求されにくくなります。
• 仲介手数料がかからない：業者が直接買主になるため、原則として仲介手数料は不要です。

また、広告を出して買主を募集しないため、近所に売却を知られにくい点もメリットといえるでしょう。

契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）
売却した不動産が、種類・品質・数量などの面で契約の内容と異なっていた場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
古い空き家の売却では、引き渡し後に欠陥が見つかり、修補や代金の減額を求められるトラブルが起こりがちです。

デメリット：売却価格が相場より大幅に下がりやすい

買取の最大のデメリットは、仲介で売れた場合と比べて売却価格が低くなりやすい点です。

買取業者は再販までにかかる費用やリスク、自社の利益を差し引いて買取価格を決めるためです。

また、再建築不可物件を扱った経験がない業者や、対応エリア外の業者には、そもそも買取を断られることもあります。

買取を検討する際は、再建築不可物件の買取実績がある業者を選びましょう。

再建築不可物件の買取の流れと必要書類

再建築不可物件の買取は、相談から引き渡しまで、大きくわけて4つのステップで進みます。

仲介と違って買主探しの期間がないため、条件がまとまれば短期間で売却が完了します。

事前に必要書類をそろえておくと、手続きをよりスムーズに進められます。

STEP1：買取業者に相談・査定を依頼する

まずは買取業者に連絡し、物件の所在地や築年数、接道の状況などを伝えて査定を依頼します。

雨漏りがある、相続登記が済んでいないなど、物件の問題点は最初の段階で正直に伝えておきましょう。

問題を隠したまま進めると、後から査定額が下がったり、契約が白紙になったりするおそれがあります。

STEP2：現地調査を受けて買取価格の提示を受ける

買取業者の担当者が現地を訪れ、建物の状態や接道状況、隣地との関係などを確認します。

あわせて役所での道路調査や法務局での登記の確認も行われ、調査結果をもとに買取価格が提示されます。

提示された金額の根拠がわからない場合は、遠慮せずに説明を求めましょう。

STEP3：条件に合意して売買契約を結ぶ

買取価格や引き渡し日、残置物の扱い、契約不適合責任の有無などの条件に合意できたら、売買契約を結びます。

契約時には、売買代金の一部として手付金を受け取るのが一般的です。

契約書の内容は、特に契約不適合責任の免責や残置物の処分についての記載を必ず確認しておきましょう。

STEP4：決済・引き渡しを行う

決済日に残りの売買代金を受け取り、所有権移転登記の手続きを行って物件を引き渡します。

登記の手続きは、通常は司法書士が代行します。

住宅ローンが残っている場合は、受け取った代金で完済し、抵当権の抹消手続きもあわせて行います。

買取の際に必要な主な書類

再建築不可物件の買取では、主に次の書類が必要になります。

書類	入手先・備考
本人確認書類・実印・印鑑証明書	印鑑証明書は市区町村役場で取得
登記識別情報（権利証）	購入・相続時に法務局から交付されたもの
固定資産税納税通知書	毎年市区町村から届くもの
登記事項証明書・公図・測量図	法務局で取得（業者が取得するケースも多い）
建築確認済証・検査済証	手元にあれば用意する
遺産分割協議書など相続関係の書類	相続した物件の場合

書類がそろっていなくても、業者が取得を代行してくれる場合が多いため、まずは手元にあるものを準備して相談しましょう。

再建築不可物件を少しでも高く買い取ってもらうコツ

再建築不可物件は、売り方や相談先によって手元に残る金額が大きく変わります。

業者選びのポイントに加えて、再建築可能にできる余地や、税金の特例も確認しておくと、売却後の手取りを増やせる可能性があります。

再建築不可物件の買取実績がある業者を選ぶ

再建築不可物件を高く買い取ってもらうには、再建築不可物件の買取実績が豊富な業者を選ぶことが最も重要です。

実績のある業者は、隣地との交渉による接道の確保や、賃貸・民泊・更地としての活用など、物件を再生する方法を複数持っています。

活用の選択肢が多いほど再販の見込みが立てやすくなり、買取価格にも反映されやすくなります。

複数の業者に査定を依頼して比較する

再建築不可物件の評価は業者によって大きく異なり、同じ物件でも査定額に大きな差が出ることがあります。

1社の査定だけで決めず、複数の業者に査定を依頼して、金額と根拠を比較しましょう。

査定額だけでなく、契約不適合責任の免責や残置物の扱いなどの条件もあわせて比べることが大切です。

再建築可能にできる方法がないか確認する

再建築不可物件でも、条件によっては再建築可能にできる場合があります。

• 隣地の一部を購入・借りる：間口を2m以上確保できれば、接道義務を満たせます。
• 建築基準法第43条2項の許可を受ける：敷地の周囲に広い空地があるなど一定の基準を満たせば、特定行政庁の許可を得て建築できる場合があります。
• 私道を位置指定道路にする：私道の所有者全員の同意を得て、建築基準法上の道路として指定を受ける方法です。

いずれも隣地所有者との交渉や役所との協議が必要で、個人で進めるのは簡単ではありません。

再建築可能にできる余地があれば、その点を評価して買い取ってくれる業者に相談するのが近道です。

43条2項許可（よんじゅうさんじょうにこうきょか）
接道義務を満たさない敷地でも、周囲に広い空地があるなど安全上の基準を満たし、建築審査会の同意を得られれば、特定行政庁の許可を受けて建築できる制度です。
2018年の建築基準法改正前は「43条ただし書き許可」と呼ばれていました。

相続した空き家なら3,000万円特別控除を確認する

親から相続した空き家を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける特例が利用できる場合があります。

主な要件は、1981年5月31日以前に建築された家屋であることや、売却価格が1億円以下であること、耐震改修または解体を行うことなどです。

2024年1月以降の売却では、売却した翌年の2月15日までに買主が耐震改修や解体を行う場合も対象になりました。

特例の適用期限は2027年12月31日までの売却です。相続人が3人以上の場合は控除額が1人あたり2,000万円になるなど細かな条件があるため、税理士や税務署に確認しておきましょう。

再建築不可の空き家を「あげたい」ときの選択肢

売却にこだわらず、無料でもいいから誰かにあげたいと考える方もいるでしょう。

ただし、再建築不可物件は使い道が限られるため、無償でも引き取り手を見つけるのは簡単ではありません。

主な選択肢と、放置した場合のリスクを確認しておきましょう。

隣地の所有者に譲る

再建築不可物件を最も引き取ってもらいやすい相手は、隣地の所有者です。

隣地の所有者にとっては、敷地を広げて駐車場や庭として使えるほか、自分の土地と一体にすることで建て替えが可能になるケースもあります。

無償で譲る場合は、受け取った側に贈与税がかかる可能性があるため、事前に税理士へ相談しておくと安心です。

相続土地国庫帰属制度は建物を解体しないと使えない

相続した土地を国に引き取ってもらえる「相続土地国庫帰属制度」は、建物が建っている土地は申請できません。

利用するには空き家を解体して更地にする必要があり、審査手数料（土地1筆あたり14,000円）と、原則20万円の負担金もかかります。

再建築不可物件は解体すると建て替えができないうえ、解体費用の負担も大きいため、制度の利用は慎重に検討しましょう。

手放さずに放置すると負担が膨らむ

使い道のない空き家を放置すると、建物の傷みが進み、売却できる条件はさらに悪くなります。

管理が不十分な空き家として自治体から「管理不全空家」や「特定空家」に指定され、勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がる可能性があります。

倒壊や外壁の落下で他人に損害を与えれば、所有者として損害賠償責任を問われるおそれもあるため、早めに手放す方法を検討することが大切です。

再建築不可物件の買取は訳あり不動産相談所へ

再建築不可物件の売却でお悩みなら、「訳あり不動産相談所」に相談してみてください。

訳あり不動産相談所は、再建築不可物件や共有名義の不動産など、一般の不動産会社では扱いにくい物件の買取に特化した会社です。

中でも再建築不可物件は得意分野で、隣地との交渉や、賃貸・民泊・更地としての土地活用など、物件ごとに再生の道を探る豊富な実績とノウハウを持っています。

老朽化した建物や家財が残ったままの物件も、現状のまま買い取れる場合があるため、リフォームや解体、片付けの費用を事前にかける必要はありません。

相続登記が済んでいない物件や共有名義の物件も、権利関係の整理から一括でサポートしてもらえます。

他社で買取を断られた再建築不可物件も、LINEや電話で無料査定を受けられるので、まずは気軽に問い合わせてみてください。

まとめ：再建築不可物件は専門の買取業者へ。現状のままでも高く売れる可能性がある

再建築不可物件は、建て替えができず住宅ローンも利用しにくいため、仲介では買い手が見つかりにくい物件です。

買取業者に売れば、価格は周辺相場の3〜5割程度が目安になるものの、現状のまま早く売却でき、売却後の責任も負いにくくなります。

少しでも高く売るには、再建築不可物件の買取実績がある業者を選び、複数社の査定を比較することが大切です。

再建築可能にできる余地や、相続空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかも確認しておきましょう。

訳あり不動産相談所なら、再建築不可物件を現状のまま買取相談できるので、他社で断られた物件も、ぜひ一度相談してみてください。