1年以上売れない家の原因7つと対処法｜売れ残った空き家を手放す方法も解説！

売り出してから1年以上たっても買い手が見つからない家は、珍しくありません。

とくに相続した実家や長く住んでいない空き家は、価格・建物の状態・法的な制限など、複数の要因が重なって売れ残るケースが多く見られます。

売れないまま放置すると、固定資産税や管理の負担が続くだけでなく、行政から指導を受けるリスクも。

本記事では、1年以上売れない家に共通する7つの原因と放置のリスク、売るための対処法、さらに「売る」以外で手放す方法まで詳しく解説します。

売れない家の扱いに悩んでいる方は、参考にしてください。

1年以上売れない家に共通する7つの原因

1年以上売れない家には、いくつかの共通点があります。

原因は1つとは限らず、価格の問題と建物の問題が同時に起きていることも少なくありません。

まずは自分の家がどの原因に当てはまるのかを整理することが、解決への第一歩です。以下の7つを順にチェックしてみましょう。

売り出し価格が相場より高い

売れない原因で最も多いのが、売り出し価格と相場のズレです。

「購入時の価格」や「思い入れ」を基準に価格を決めると、周辺の類似物件より割高になりがちです。

買い手は複数の物件を比較して検討するため、相場より高い物件は内覧の候補にすら入りません。

長期間売れ残ると「何か問題がある物件」と見られ、さらに売れにくくなる悪循環も起こります。

建物の老朽化・劣化が進んでいる

築年数が古い家や、雨漏り・シロアリ被害・設備の故障がある家は、買い手に敬遠されやすくなります。

購入後にリフォーム費用が大きくかかると判断されれば、価格が安くても選ばれません。

とくに1981年5月以前の旧耐震基準で建てられた家は、耐震性への不安から住宅ローンの審査が通りにくい場合もあり、買い手の範囲が狭まります。

再建築不可・接道義務など法的な制限がある

建築基準法では、建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない「接道義務」が定められています。

接道義務を満たさない土地は、建物を解体すると新たに建て替えられない「再建築不可物件」となります。

建て替えができない家は住宅ローンも利用しにくく、一般の買い手からの需要が大きく下がるため、仲介では売れ残りやすい代表的なケースです。

立地や周辺環境の需要が少ない

駅やスーパーから遠い、過疎化が進んでいる、坂道が多いなど、立地そのものに需要がない場合も売れにくくなります。

周辺に空き家が増えている地域では、売り物件が多い一方で買い手が少なく、価格競争に巻き込まれがちです。

立地は後から変えられないため、価格設定や売り方の工夫、買取の検討が重要です。

事故・事件などの告知事項がある

過去に室内で事件・事故や孤独死などがあった家は「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、売却時に買い手へ告知する義務があります。

告知事項がある物件は心理的な抵抗感から敬遠されやすく、相場より大幅に安くしないと買い手がつかないこともあります。

告知を怠ると契約解除や損害賠償を請求されるおそれがあるため、隠して売ることは避けましょう。

心理的瑕疵
物件そのものに物理的な欠陥はないものの、過去の事件・事故や自殺、孤独死などが原因で、買主や借主が心理的な抵抗や嫌悪感を抱く可能性がある欠陥のことです。
心理的瑕疵がある物件は「事故物件」とも呼ばれます。
売却や賃貸の際には告知義務が生じるケースが多く、相場より価格が下がる傾向があります。

共有名義・相続登記未了で権利関係が複雑

兄弟姉妹で相続した家など、共有名義の不動産を売るには共有者全員の同意が必要です。

1人でも反対すれば売却は進みません。

また、亡くなった親の名義のまま相続登記をしていない家は、そもそも売却手続きができません。

2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象となる点にも注意が必要です。

不動産会社の販売活動が不十分

依頼している不動産会社の販売活動が不十分なケースもあります。

ポータルサイトへの掲載写真が少ない、物件の魅力が伝わる紹介文になっていない、問い合わせへの対応が遅いといった状況では、買い手の目に留まりません。

空き家や訳あり物件の売却経験が少ない会社だと、適切な買い手層にアプローチできていない可能性もあります。

売れない家を放置し続ける4つのリスク

「売れないなら、しばらくそのままにしておこう」と考える方もいるかもしれません。

しかし、空き家を放置すると、金銭的な負担だけでなく法的な責任やトラブルのリスクも大きくなります。

売れない家を放置し続けることで生じる主な4つのリスクを解説します。

固定資産税や維持管理費がかかり続ける

家を所有している限り、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。

さらに、火災保険料、水道光熱費の基本料金、草刈りや換気などの管理費用、遠方であれば交通費も必要です。

売れないまま5年、10年と所有し続ければ、負担額は数十万円から数百万円にのぼることもあります。

早めに手放すほど、支出を抑えられます。

管理不全空家・特定空家に指定され住宅用地特例が外れる

2023年12月施行の改正空家対策特別措置法により、放置すれば特定空家になるおそれがある空き家は「管理不全空家」として指導・勧告の対象になりました。

勧告を受けると、固定資産税を最大6分の1に軽減する「住宅用地特例」が適用されなくなり、土地の税負担が大きく増えます。

特定空家に指定されて命令に従わない場合は、50万円以下の過料や行政代執行の対象にもなります。

管理不全空き家
適切に管理されておらず、放置すると特定空家になるおそれがある空き家のことです。
2023年12月施行の改正空家対策特別措置法で新設されました。
市区町村から指導を受けても改善せず勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の税負担が最大で約6倍に増える可能性があります。

倒壊・火災・不法侵入など近隣トラブルの責任を負う

管理されていない空き家は、台風や地震による倒壊、瓦や外壁の落下、放火、不法侵入や不法投棄といったトラブルを招きやすくなります。

建物が原因で通行人や隣家に被害を与えた場合、所有者は民法上の工作物責任により損害賠償を求められる可能性があります。

遠方に住んでいて状況を把握しにくい方ほど、注意が必要です。

時間の経過で資産価値がさらに下がる

人が住まない家は換気や通水がされないため、湿気やカビ、配管の劣化が進みやすく、老朽化のスピードが早まります。

建物の傷みが進むほど買い手はつきにくくなり、最終的には解体費用を差し引いた価格でしか売れなくなることもあります。

「もう少し待てば売れるかも」と先延ばしにするほど、売却条件は悪くなる傾向があります。

1年以上売れない家を売るための対処法

1年以上売れない家でも、売り方を見直すことで買い手が見つかる可能性はあります。

価格・依頼先・売り出し方法・物件の見せ方など、変えられるポイントは意外と多いものです。

売れない家を売るために今すぐ検討したい5つの対処法を紹介します。

相場を再調査して売り出し価格を見直す

まずは周辺で実際に成約した類似物件の価格を調べ、売り出し価格が適正かを確認しましょう。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、過去の取引価格を無料で調べられます。

複数の不動産会社に査定を依頼し、相場とのズレを把握したうえで価格を見直すのが効果的です。

値下げは段階的に行うよりも、相場に合わせて一度にしっかり下げたほうが反響を得やすいとされています。

不動産会社や媒介契約の種類を見直す

媒介契約の期間は通常3か月です。

反響が少ない場合は、契約更新のタイミングで不動産会社の変更を検討しましょう。

空き家や古い家の売却実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。

また、1社に任せる「専任媒介」「専属専任媒介」は販売活動の報告義務がある一方、複数社に依頼できる「一般媒介」は窓口を広げられるなど、契約の種類によって特徴が異なります。

古家付き土地・更地として売り出す

建物の価値がほとんどない場合は、「中古住宅」ではなく「古家付き土地」として売り出すと、土地を探している層にも届きやすくなります。

解体して更地にすれば、建築プランを立てやすくなり売れやすくなる場合もあります。

ただし、解体には100万円以上かかることが多く、更地にすると住宅用地特例が外れて税負担が増えるため、解体前に不動産会社へ相談しましょう。

住宅用地特例
住宅が建っている土地の固定資産税・都市計画税を軽減する制度です。
200㎡以下の部分は固定資産税の課税標準が6分の1、都市計画税が3分の1に、200㎡を超える部分は固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されます。
建物を解体して更地にしたり、管理不全空家・特定空家として勧告を受けたりすると、適用対象外になります。

最低限の修繕やホームインスペクションで印象を改善する

大規模なリフォームは費用を回収できないことが多いため、おすすめできません。

ただし、清掃や残置物の撤去、庭の手入れ、小さな破損の補修など費用を抑えた改善で内覧時の印象は大きく変わります。

また専門家が建物の状態を調べる「ホームインスペクション（住宅診断）」を実施すれば、買い手の不安を減らし、購入の後押しにつながります。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体が運営する空き家の情報サイトです。

移住希望者や田舎暮らしを考えている人が閲覧するため、一般の不動産市場では需要が少ない地方の物件でも買い手が見つかる可能性があります。

登録は無料の場合が多く、自治体によってはリフォーム補助金と組み合わせて購入を促しているケースもあります。

「売る」以外で売れない家を手放す方法

売り方を工夫しても買い手が見つからない場合は、「売る」以外の手放し方も検討しましょう。

無償での譲渡や寄付、国の制度の活用など、所有者の負担をなくす方法はいくつかあります。

ただし、条件や費用がかかる方法も多いため、特徴を理解したうえで選ぶことが大切です。

隣地所有者に売却・譲渡する

隣の家の所有者は、敷地を広げたい、駐車場や庭にしたいといった理由で、土地を欲しがっている場合があります。

とくに再建築不可物件は、隣地と一体にすることで接道義務を満たせるケースもあり、隣地所有者にとってメリットが大きいこともあります。

直接交渉するとトラブルになりやすいため、不動産会社に仲介を依頼するのが安心です。

個人・自治体・法人へ寄付する

家を無償で手放したい場合は、寄付という選択肢もあります。

ただし、自治体は公共で活用できる見込みがない物件の寄付をほとんど受け付けていません。

個人や法人へ譲る場合も、受け取った側に贈与税や不動産取得税がかかるため、相手の同意と条件確認が欠かせません。

最近は空き家のマッチングサイトを通じて、無償譲渡の相手を探す方法もあります。

相続土地国庫帰属制度を利用する

相続土地国庫帰属制度は、相続した不要な土地を国に引き取ってもらえる制度で、2023年4月に始まりました。

ただし、建物が建っている土地は対象外のため、家を解体して更地にする必要があります。

審査手数料（1筆あたり1万4,000円）に加え、承認されると原則20万円の負担金を納める必要があり、境界が不明確な土地や土壌汚染がある土地なども対象外です。

相続前なら相続放棄も選択肢になる

親が亡くなって家を相続する前であれば、相続放棄によって家を引き継がない方法もあります。

相続放棄は、相続の開始を知った日から3か月以内に家庭裁判所へ申述する必要があります。

ただし、預貯金など他の財産もすべて放棄することになる点に注意が必要です。

また、放棄時に家を現に占有している場合は、次の管理者に引き渡すまで保存義務が残ります。

売れない家は訳あり物件専門の買取業者へ相談を

仲介で1年以上売れなかった家や、再建築不可・告知事項・共有名義など事情のある家は、訳あり物件専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。

一般の買い手ではなく不動産会社が直接買い取るため、売れ残りのリスクがありません。

仲介と買取の違いやメリット・デメリットを解説します。

仲介と買取の違い

仲介は、不動産会社が買い手を探し、個人の買い手と売買契約を結ぶ方法です。

相場に近い価格で売れる可能性がある一方、買い手が見つかるまで売却時期は読めません。

買取は、不動産会社が買い手となって直接物件を買い取る方法です。

売却価格は仲介より低くなる傾向がありますが、買い手を探す期間が不要なため、短期間で売却できる可能性が高いでしょう。

買取のメリット（現状のまま売却・契約不適合責任の免責・早期現金化）

買取の最大のメリットは、家を現状のまま売却できることです。

リフォームや解体、残置物の片付けをしなくても買い取ってもらえるケースが多く、手間と費用を抑えられます。

また、売却後に欠陥が見つかった場合の「契約不適合責任」が免責となることが一般的で、売却後のトラブルの心配もありません。

条件が合えば、数日〜数週間で現金化できる点も魅力です。

買取のデメリットと業者選びのポイント

買取価格は、一般的に仲介の相場の7割前後になることがほとんどです。

買取業者は買い取った物件を再生・再販するため、費用やリスク分が差し引かれます。

業者を選ぶ際は、訳あり物件の買取実績が豊富か、査定額の根拠を明確に説明してくれるかを確認しましょう。

複数の業者に査定を依頼して比較すると、適正な価格で売却しやすくなります。

1年以上売れない家の売却は「訳あり不動産相談所」へご相談ください

1年以上売れない家の売却にお悩みなら、訳あり不動産相談所にご相談ください。

訳あり不動産相談所は、一般の不動産会社では扱いが難しい物件の買取を専門としています。

• 訳あり不動産の豊富な買取実績：再建築不可物件や事故物件、老朽化した空き家など、他社で断られた物件も多数買い取ってきた実績があります。
• 現状のままで買取に対応：リフォームや解体、残置物の撤去は不要です。売却後の契約不適合責任も免責となるため、安心してお任せいただけます。
• 相続・共有名義の問題も一括サポート：相続登記が済んでいない家や、共有者との調整が必要な家も、専門家と連携して手続きをまとめてサポートします。

査定・相談は無料です。「売れない」「手放したい」と感じたら、まずはお気軽にお問い合わせください。

まとめ｜1年以上売れない家は「原因の特定」と「手放し方の選択」を迅速に！

1年以上売れない家には、価格設定・建物の劣化・法的な制限・告知事項・権利関係など、必ず何らかの原因があります。

まずは自分の家が売れない原因を特定し、価格や依頼先、売り出し方法を見直しましょう。

見直しても売れない場合は、隣地所有者への譲渡や寄付、相続土地国庫帰属制度など「売る」以外の手放し方や、訳あり物件専門の買取業者への売却も有効な選択肢です。

売れない家を放置すると、税金や管理費の負担が続き、管理不全空家や特定空家に指定されるリスクも高まります。

時間がたつほど資産価値も下がるため、判断は早いほど有利です。

1年以上売れない家にお困りの方は、訳あり不動産相談所へお気軽にご相談ください。